樊纲：楼市里几个似是而非的谬误

8月11日，2016博鳌房地产论坛正式开幕。著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲发表了精彩演讲，提出了很多值得思考的观点。

中国实现工业化阶段一定是首先发展大城市

首先他指出中国实现工业化阶段一定是首先发展大城市，城市化早期阶段是人往大城市走，因为大城市提供聚集效应和规模效应，能使更多产业发展，提供更多就业机会。而中国多年的城镇化基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展，结果是人口仍往大城市流入，造成人口拥挤，房价飙升；在部分小城镇，却没有促使人口发展产业，创造就业的功能，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时，这违背了城市化的基本规律。

谈到发达国家小城镇发展经验，樊纲分析，西方工业化与中国工业化进程有差别，西方城市化率在80%左右，小城镇、村落发展稳定。另外，他还称，发达国家也是发展特大城市，特大城市经过两三百年发展实现了工业化和城市化，其中进入到大城市的劳动力在退休以后，将自己的社保，收入带回农村和小城镇，促进了小城镇和农村的发展。

所以小城镇首要应该解决的问题是人口回流问题，并非把小城镇做大规模的时候。“现在小城镇的任务是保护好生态，保护好历史，保护好那些老宅，保护好那个文化，为将来的人口回流打好基础。”

针对现在在房地产流行的两个似是而非的观点：房地产价格飙升是因为货币流动性多和房价高是因为低价高。樊纲认为：

楼市暴涨不能简单归结于货币超发

这一轮的房价暴涨不能简单归结于货币超发。如果说买房的钱多数来自贷款，可以说是超发，但如果买房的首付有收入基础，那就值得分析。

“货币是到处都流通的，像水一样漫灌，漫灌的含义就是无缝不钻，食品缺了食品涨，汽车缺了汽车涨，股市火的时候股票涨，房价也是一样。但这是一个一般条件，是一般的现象，某个市场的暴涨或暴跌得由这个市场的特殊问题去解决和分析。”

在一二线城市暴涨的同时，另一些城市同样面临着去库存的问题，所以房地产市场的暴涨需要综合很多因素去分析，并不能简单归结于货币超发。

针对接下来是否会出现降准、降息这样的货币宽松政策时，樊纲指出，现在都在强调要回归中性，回归中性就意味着不扩张、不收缩。

“有时为了不收缩，可能会降准，比如外汇储备少了，基础货币少了，国家为了保持基础货币不变，也许会降准，放一点货币出来，但这不等同于扩张，只是为了防止收缩。所以不能简单地说，降息降准就是扩张性政策，有时降息或者降准只是为了防止收缩。”

开发商嫌地贵为什么还要去拿地？

第二个似是而非的观点，就是房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。樊纲对在场开发商提出反问：“诸位都是做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？”对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。”

樊纲表示个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念，“房地产有些波动，在一定意义上是正常的，这也是洗牌的时候，这也是优胜劣汰的时候。市场经济的某些职能正是在这个低谷正在发挥作用。”

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