万达上市的新选择

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 张晓斌 

北京报道

    这不是结束，而是新的开始。

    根据中国证监会7月1日公告，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核。今后将继续积极探索多种上市途径。

    “所谓搁浅，只是因为未更新材料而中止。万达完全具备上市条件，而且仍有很多选择。”8月7日，消息人士告诉《华夏时报》记者。   

    而北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，从万达集团的各项指标来看，通过近些年的发展，万达商业地产的企业规模、公司价值、财务状况、法人治理、发展潜力、投资者认可程度都完全符合大公司上市的条件，不过目前A股上市并不是好时候，预计万达商业地产计划寻求海外上市，比如登陆H股，这也是不错的选择。

    “因为万达商业地产应该是一个优质的既具强大成长性又能依靠持有物业带来现金流的商业地产股，而不是一般的房地产股。”

未来上市将有很多选择

    在中国商业地产联盟副理事长、秘书长王永平看来，凭借3800亿元的总资产额度，以及强大的信贷能力和标准化的开发模式，万达这次放弃A股上市对于其整个商业地产的模式和业务并不会产生影响。      

    事实上，尽管尚未上市，近些年，万达商业地产已成功进行了一系列资本市场运作。作为非上市民营发行体，万达商业地产两次成功发行了维持友好协议架构下的海外美元债券，打通了国际债券市场通道，充分说明了资本市场对万达商业地产的高度认可。 

    另外，目前万达在海外资本市场已经拥有了两个融资平台。2013年6月，万达借壳香港上市公司恒力地产，后改名为万达商业地产；去年12月，万达收购美国AMC成功在纽交所上市。   

    “为进一步做大做强，万达商业地产仍将积极探索多种进入资本市场的途径。”万达商业地产官网如是说明，投资者不用担心上市问题，万达肯定会上市也肯定可以上市。万达价值、效益、收入、资产、ROE增长、法人治理以及内部管理等各方面都已经很强，完全符合大公司上市条件。

    当然，无论选择什么样的方式上市，作为上市主体的公司都需要做好自身，在各方面规范，合规合法，获得各个监管部门认可。       

    而中融信托相关人士则认为，万达集团除了每年1000多亿的销售收入外，目前能够利用的融资工具包括银行贷款、低成本信托、海外债等，资金流并不紧张，但是因为万达集团正处于高速发展阶段，如果实现上市，其融资渠道进一步拓宽，将有更充裕的资金推进其第四代综合体和文化产业的发展。     

    根据万达集团的工作报告，万达集团2013年全年收入1866亿元, 其中商业地产公司收入1456.2亿元。而根据CRIC发布的房企销售数据，2014年上半年万达集团销售收入507亿元。   

    “上市可以募到资金，进一步降低资产负债率，减少财务成本。” 中融信托相关人士说，目前万达财务状况并不紧张。从万达商业地产角度看，账面资产价值3000亿元，市场估值预计会更大，真正有息负债只有1500亿元，即使按3000亿元账面资产计算，也只有50%的负债率，若按增值后的5000亿元资产价值计算，其真实负债率则更低。

将成为优质商业地产股

    黄华则指出，万达商业地产应该是一个优质的成长性强大的商业地产股，而不是一般的房地产股。“所以目前A股上市并不是好时候，预计万达商业地产计划寻求海外上市” 黄华说。     

    据记者了解，万达商业地产的基本经营模式，是其他房地产开发商所不具备的。万达商业地产定位为不动产企业，最大的特色是现金流覆盖模式，以销售收入产生的现金流来覆盖持有物业的成本。每建一座万达广场，销售收入产生现金流，足够或者基本覆盖持有物业的成本。虽然有少量住宅销售，但住宅这块的收入占销售总收入的比重不到30%。从全球来看，一般的房地产开发企业，是不自持物业的，而是开发房子，再把房子卖掉，不断地开发销售；而万达模式与这种地产开发模式有着很大的不同。      

    据记者了解，万达自持的商业物业，业态异常丰富，过去是酒店、院线、百货、商业街、餐饮等业态，这些年又进一步发展调整，发展到了文化城的形式，像武汉、版纳、南昌、哈尔滨等地，已经是新的文化城模式。除了原来的业态外，还有秀场、科技娱乐、儿童乐园、主题公园等，其业态相比原来更加丰富。丰富的业态契合并提升了人们在文化领域的消费需求。      

    从宏观上来讲，万达商业地产的发展契合了中国城市化进程。因为近年来城市人口占比越来越高，城市人口集中起来消费的需求变大，包括商业和文化等多个维度的消费需求，万达的转型和业态升级，也正是适应了这一趋势；同时也推动了城市化发展，近百座万达广场规模，极大推动了所在地区万达商业地产发展的城市化进程，每一个广场都能容纳很多的就业，去年万达广场新增的就业人口就达到了10.8万人，占全国新增就业的1%，这么多年累积创造的就业岗位53.9万个。  

    万达商业地产的独特性就在于，既有强大的销售能力，又有足够大的持有物业，这在全世界都非常少有，一般房地产企业无法与之相比。

    全国工商联房地产商会商业与城市开发专业委员会秘书长高东旭则指出，资源、资本、经营高度统一的商业地产，与房地产领域存在着巨大的“代差”，分属中国城市化进程由低到高的不同发展阶段的主要任务，绝非是简单的物业销售和持有之别。多年来，国内百强房企在住宅市场纵横大江南北的强龙，却在进军商业地产领域时变成了迷茫、徘徊的一群蠕虫，可见转型的挑战之艰巨。云泥之别下，万达凭借十几年的探索和积累，已形成了如今遍布全国、规模庞大的商业网络，跨越了单纯的品牌和模式的初始时期，率先步入到了“得渠道者，尽占商机”的高级发展阶段。不但拥有了与国际外资商企同台竞争的能力，更是在中国房地界依旧如何转型的探讨声中，早已一骑绝尘，遥遥领先跨入了商业地产时代的新纪元。

成长性可观

    “未来成功上市之后，万达持有物业商业运营管理未来空间巨大，价值评估也将有大幅上升空间。”黄华认为。

    “万达的成功，关键是在战略层面前瞻性把握住了中国的城市化进程已由规模化的扩张转化到功能质素提升的新时期。在中国经济结构调整、转变发展方式的基本国策指导下，能够推进经济可持续发展，拉动内需，促进消费的商务、商业地产的发展必然并已经成为当今中国城市建设的主旋律。”高东旭认为。 

    而黄华认为，一方面，城市化建设进程加快，尤其是一些新型元素融入进来之后，城市广场需求可能会越来越多，城市化进程依然是一个很长的过程，所以未来10到15年甚至20年，都有很大的增长空间；另一方面，从持有物业的回报来看，随着万达广场开业时间越来越久，一般从4年开始，回报率就能达到9个百分点，在全球也是比较高的。

    “而从结构上来分析，虽然现在万达的现金流还依靠销售多一点，租金等服务收入比重还不大，但这块属于成长型业务，随着广场越来越多，开业年限越来越久，来自自持物业产生的现金流，规模将更为庞大稳定，届时，来自销售的业务将趋于平稳增长的态势。

    “中国城市化进程到了一定阶段，总归会有一个饱和的过程，量会减少，但后续持有物业的作用和价值，就会越来越显现出来。”黄华指出，投资人比较容易忽略的是，持有物业本身的价值重估，特别是这些物业的地段，拥有丰富的业态，价值评估也在不断地上升。

    另据记者从万达集团获悉，线上线下融合，也是未来万达商业价值的重要内容，包括在商业、文化和金融等板块，都会进行O2O布局，并进行会员打通，协调发展。    

    万达集团董事长王健林在半年总结报告中透露，“万达正在与国内顶级电商企业合作，进行O2O布局”。商业地产作为电商公司股东，会随着万达电商价值的提升而不断提升其价值。

    黄华也认为，电商价值不断上升，对于未来商业地产价值也会有大的提升。