向松祚：过剩城市房价将急剧下调

　　自住房入市，楼市影响几何？房价大幅调整的序幕即将拉开？

　　据了解，目前北京市已经有11个自住房项目正在进行或者已经完成了网上申购，预计能够提供1.8万套自住房。按照北京市规划，今年还将推出5万套。截止目前北京年内期房住宅供应比在大涨，核心供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套上涨了70%。

　　7月份，北京还将有36个项目入市，并且这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了1万套，预计北京住宅的库存量也会进一步的提升。

　　自住型商品房应该永远满足中低入阶层者的需要

　　自住型商品房，对很多人来说可能是一个比较新的名词。这个名词的关键就是自住，就是说这个房子只是满足中低收入购房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一个新鲜的东西，成功的有新加坡、德国以及欧洲很多国家都有过成功的经验。大约十年前，我记得就有人在国内提出过，说中国很多城市应该大力推广自住型商品房。为什么说它会是一个非常好的经验，北京市做这个事，我相信对中国房地产来说是一个标志性的事件。

　　所谓自住型商品房，就是说政府把相当的一部分土地，这部分土地只能用来建设自住型的住房。符合条件的，关键的就是中低收入阶层，你买这个房只能自住，原则上是不能卖和出租的，只能是如果说未来这个房你不想住了，或者说未来你的收入增加了，想换一个很高档的房子，这个时候政府出价钱把这个房子回购，而你不能再卖到市场上去。所以这种房子实际上在某种程度上是封闭运行，封闭运行的目的是希望这些房地产永远满足中低入阶层者的需要，而不是变成一个炒作的工具，或者是一个投资的手段，这才是我们自住型商品房的一个核心的，或者说一个关键的条件。

　　自住型商品房打消中低收入阶层追涨房价的预期

　　自住型商品房从惠民生，从实现居者有其屋来说，绝对是一个非常好的政策，但是这个政策成功的细节需要进一步的完善。过去为什么很多老百姓把几代人的钱，甚至两家人的钱都集中起来买房，因为他担心房价越上涨，他越买不起房，房价上涨的速度永远超过他收入增长的幅度。如果北京市自住型商品房政策能够持续下去，那它会变成影响房价的非常关键的力量。原因很简单，它会使很多中低收入阶层的人愿意等，过去是不能等，等不了，变成现在可以等。

　　今年其实北京有好多人就已经把自住型商品房摇号作为他们的一件大事，天天在看这个政策，准备来抽。如果他觉得有希望就会等，哪怕等一两年，他也不愿意花那个大钱，所以这会在很大程度上，打消中低收入阶层追涨房价的预期，而且会对一百平方米以下户型的房价，有很大的抑制作用。现在北京有些地产商说了，可能现在北京一百平米以下的房子很难卖了。为什么现在北京的二手房的价格销售量、成交量下降得比较明显，这其实是它的一个连锁反应，就是人们的预期改变以后，它会影响一连串的连锁反应，所以二手房市场，新住房的市场，它都会在成交量、成交金额上有所下降。

　　关键是考验我们的各地地方政府愿不愿意放弃土地财政，还有一个就是说，实际上我们到全国很多地方去看过，中国现在房地产市场最根本的问题是现在房子太多，已经供给过剩。其实有很多地方政府如果愿意，可以拿钱，可以把现在已经盖好的商品住房买过来，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起来。我觉得这个政策从全国来推广，第一是完全有必要，第二是完全有条件。

　　部分供给过剩的城市房价会出现比较急剧的下调

　　现在其实已经不混沌，现在中国房地产市场的前景应该非常明朗。这个明朗就是两句话，第一句话，全国范围之内，它会出现一个调整，一个缓，我相信还是比较平稳的调整，就是向下调整。第二句话，就是某一些城市，特别是严重出现供给过剩的城市，房价会出现比较急剧的下调。因为我们看到有很多地方的房子盖得实在是太多，消费能力已经严重透支了，所谓的人口红利已经严重透支了，甚至在某种意义上，它的土地资源也就透支了。

　　我们最近看来，从二手房，从新房，无论从成交金额还是成交面积，还是从很多城市的库存和消化来看，都需要相当长时间的调整，所以我觉得这是非常明确的。那么现在我们所需要做的是什么？需要做的是防止价格出现急剧的下调。