雅居乐700亿“大跃进”短板

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁嘉欣 广州报道

　　一直以“中国旅游地产专家”自居的雅居乐，在过去几年里重金布阵的旅游地产项目却未能创造连续的辉煌，反而还在无形当中不断增大公司的资金压力。

　　也许是痛定思痛，继常州雅居乐六折甩卖成功之后，雅居乐旗下旅游地产项目也打算“依样画葫芦”全线给出7.8折优惠，似乎有意趁着这波降价热潮迅速出货。

　　“雅居乐今年的销售压力很大。”有业内人士直言。今年伊始，雅居乐就狠下决心定出700亿元的销售目标，对比去年几乎翻番。如今在价格上的让步，能否让决心要快起来的雅居乐借此一举突围？

　　全线7.8折

　　这一次涉及优惠的项目包括雅居乐海南清水湾、海南月亮湾、云南原乡、瑞丽雅居乐国际花园、惠州白鹭湖、中山凯茵又一城。六大项目一次性全部亮相并给出全线7.8折优惠，这应该算是首次。

　　除了有全线优惠，在2月28日至3月9日举办的“雅居乐中国旅游地产联展”期间，购房者购房将可再获额外9.8折及3年物业管理费。

　　“今年整个集团的销售任务比较重，前期存货比较多，所以（降价）也想加快开发的进度。”相关分析人士透露。

　　不过雅居乐否认了这是“集中降价出货”的说法，雅居乐相关人士指出，这次联展的目的主要是为了做一次旅游地产项目的集中亮相，让外界了解几个项目的具体情况。

　　“其实每次有展会，都会有一些展期内特有的优惠，公司在产品价格方面并没有做出下降的调整。”该名人士透露表示，暂时没收到展期结束后还有相应折扣安排，但还是要看各个项目的最终决定。

　　但有熟知雅居乐项目的业内人士向本报记者表示，就算大举降价牌，雅居乐要想借旗下旅游地产项目来提振整体销售业绩，还是有点难度。

　　仅以惠州白鹭湖项目为例，当地熟知该项目的业内人士指出，白鹭湖已经是目前惠州卖得最好的楼盘，不过还是有很大的销售压力。

　　“今年的销售任务为18亿，18亿平摊到4个季度，每个季度的销售额也要达到4.5亿，就整个项目来看，还是要有一个突破。”该名人士透露。

　　据介绍，目前惠州白鹭湖项目折后毛坯均价为5500元/平方米，已是当地最低价，同区域毛坯均价为6000-7000元/平方米。

　　有业内人士进一步指出，近两年来，诸如惠州、海南等三四线城市旅游地产项目越来越多，几乎趋于饱和，甚至出现供过于求的局面，即使价格有所调整也未见得带来很大的效果。

　　这次也参与优惠的海南清水湾项目，曾经在2010年创下年度销售99亿元的纪录，但随后几年销售业绩不断下滑，2013年合同销售额仅为74亿元。业界分析，2011至2012年业绩徘徊不前，原因在于清水湾项目的销售低迷。

　　当然，购买力的变化也是另一个主要原因。“这些项目都不是刚需或者改善型的项目，个别项目位置又偏僻，在目前的市场环境下，像以前那样去买楼的人会很少了，很难带动销售业绩的增长。”国泰君安分析师余立峰直言。

　　执行力短板

　　如今旗下六大旅游项目不惜联合促销降价，也让外界明显感受到雅居乐700亿“大跃进”目标下的压力。

　　实际上，刚过去的2013年，雅居乐还是未能完成420亿的销售预算，这已是连续第三年未能完成销售目标，而当初与之同等规模的房企在这几年获得迅猛增长。

　　除了在已有楼盘寻找销售突破以外，雅居乐还在不断挖掘新的业绩增长点，例如出海卖房，首选之地也是大热的马来西亚。

　　今年2月17日，雅居乐对外宣布，集团与马来西亚上市公司辟捷控股有限公司以马币1.86亿元（人民币3.43亿元）收购吉隆坡一幅4.1万平方米的住宅项目。同时，未来如遇到合适的海外发展机遇亦会审慎考虑。

　　雅居乐并未透露此次出海决定的真实意图，但有分析人士直言，雅居乐这只是又一次将清水湾模式复制。

　　“雅居乐的想法很美好，其实做什么都没问题，可关键在于雅居乐的执行力很差。”在余立峰眼里，这才是雅居乐近年来一直徘徊不前的最根本原因。

　　他进一步分析称，雅居乐将大量的资金用于土地购置，但开工速度没有跟上，导致可以卖的楼盘并不多，回笼资金的速度也会拖慢。

　　2013年就是很好的例子。据了解，雅居乐计划在全国各地推出13个全新项目，而上半年仅推出两个新盘，剩下的11个新项目几乎都是集中在第四季度推出。

　　“雅居乐的推盘节奏很有问题，货量都压在下半年，但年末个人贷款额度紧张，销售很容易受影响。”余立峰指出。从目前的情况来看，显然雅居乐已经开始调整销售策略，加快了出货的步伐。

　　雅居乐曾透露，公司在过去两年新购入的1600多万平方米土地储备将在今年成为可售货源，假设当中50%建成，去化率达60%，均价在1万元/平方米左右，货值可达480亿元。

　　然而今年1月，雅居乐也才录得约销售额25.3亿元，合约销售面积19.6万平方米，如今旅游地产项目的销售也未见突破性增长，这多少增加了外界对其的忧心。

　　此外，家族企业的模式对雅居乐的发展也是个掣肘。分析人士指出，不像碧桂园已经完全职业经理人化，雅居乐董事局成员几乎把控了战略制定、投资决策、运营、财务、销售等所有运营环节的核心，且事必躬亲，这无疑影响了执行团队的积极性。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）