刘守英：应建立新型土地不动产税制
来源：华夏时报
发布时间：2013-10-11 23:56:00
摘要：土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 商灏 北京报道
众所期盼亟待确定的改革方案中，如何解决地权问题是面临的最迫切的挑战。政府似乎已清晰地看到目前许多重大经济问题、社会问题，都直接或间接与土地管理制度有关，并承认现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。学界也认为贯穿于“三个十年”的土地改革，虽然是中国经济持久增长的重要基础，释放了较为显著的“制度红利”，但这一基础的作用似乎正在削弱。那么，既然土地制度已经到了必须做出改变的时候，为什么却还踌躇不决、不见大动作？当下舆情起伏、利弊之辩，所涉核心，乃是中国土地制度改革究竟应当遵循怎样的路径。
国务院发展研究中心农村经济研究部副主任刘守英接受本报记者专访时表示：鉴于土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。与此同时，应就改革议程和优先顺序进行全面部署。
现行制度有何利弊
《华夏时报》：对于中国土地制度的特征与存在的问题，历来有许多争议，你怎么看？
刘守英：与其它国家和地区相比，中国的土地制度有四大特色。首先是实行社会主义公有制基础上的所有权与使用权相分离的土地权利制度。其次是采取以耕地保护为目标、用途管制为核心的土地管理模式。第三是建立政府主导、市场机制为主的土地资源配置方式。第四是确立以集中统一管理为主的土地行政管理体制。
伴随经济社会的发展，这套土地制度出现以下主要弊端：
第一，在产权安排上，存在权利二元和权能残缺。第二，在市场形式上，存在不同主体的进入不平等。第三，在土地增值收益分配上，存在相关利益主体得失不公。第四，在管理体制上，存在目标冲突和职能错位。
在上一个经济发展黄金机遇期，中国利用独特的土地制度保障了经济高增长和工业化、城镇化的快速推进。但是，由此也形成以土地支撑的经济发展模式，存在不协调、不健康、不可持续的问题。
首先，土地成为维系传统发展方式的工具。其次，以地谋发展蕴含潜在的经济和社会风险。第三，征地拆迁等补偿性支出大幅提高，城市化成本抬升。第四，稀缺土地资源的不集约、不节约利用。第五，占用大量优质耕地，危及国家粮食安全。
由此可见，中国传统发展模式高度依赖土地的推动。高投入、高消耗的要素投入方式主要表现为土地的宽供应和高耗费；地方政府的竞争主要依托于土地的招商引资；高速的工业化依赖于扭曲价格的低成本土地供应；快速的城镇化依托于政府独家垄断下的土地资本化。因此，要转变传统经济发展方式，必须转变土地利用方式。
改革之路何去何从？
《华夏时报》：改革究竟应该遵循怎样的路径，应当实现怎样的目标，朝着什么方向改，总体思路是什么？
刘守英：土地制度改革决定土地利用方式和经济发展方式转变的成败，也是能否利用好下一轮发展机遇期、促进国力再上一个台阶的关键。土地制度改革的根本目标是为经济发展转型和可持续的城镇化提供制度保障。
基本方向是：按照宪法多种所有制共同发展和平等保护物权的精神，建立城市国有土地与农村集体土地两种所有制权利平等的土地产权制度；建立城乡土地平等进入、公平交易的土地市场；建立公平、共享的土地增值收益分配制度；建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度；建立公开、透明、规范的国有土地资产经营制度和土地融资制度；建立以权属管理和规划与用途管制为核心的现代土地管理体制。
总体思路是：以土地制度改革为突破口，推进消除城乡土地二元体制改革，促进生产要素在城乡的优化配置与流动，实现城乡发展一体化和可持续的城镇化；构建两种所有制土地权利平等的产权制度，实现不同主体平等参与和分享经济发展机会；实施确权和不动产登记，为保障土地权益和农业现代化、人口城镇化提供基础制度保障；推进征地制度改革和用地模式改革，促进土地收益的更公平分配，实现全社会对土地增值收益的共享；以集体建设用地进入市场和加大城市化地区土地市场化配置，实现不同主体平等进入市场和稀缺土地资源的节约集约利用；完善土地经营、融资和税收制度，为可持续的城镇化提供资金保障。
改革的根本目标是，以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革。建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。
改革须有最实质内容
《华夏时报》：改革应包含哪些内容？
刘守英：第一，完善农村土地产权制度。落实土地承包关系长久不变制度，明确集体土地承包始点，法律上明确农户长久承包土地制度。完善政策和相关法律，建立土地承包权与土地经营权可分离的制度，依法平等保护土地承包权和经营权。完善土地流转制度和办法，遵循自愿、依法、有偿原则，地租归原土地承包权农户，土地流转必须与原承包者签订合同。完善土地权能，设置土地承包权处置权和承包权与经营权可抵押权。
第二，提供保障土地产权的制度基础设施。中国目前的土地产权基础保障存在重大缺陷，土地集体所有主体不明，权力界定不清，保障强度不够；土地、房屋及自然资源的登记和权属管理，仍然按部门分置。登记机关不统一，权证不符，既不利于土地权利的保护，也不利于土地的管理。中央政府必须下决心完成对农村所有土地资源的确权、登记和颁证，将所有土地资源确权到每个农民手中，为下一阶段的农业转型和人口城镇化提供基础制度服务。按照《物权法》的要求，尽快出台不动产统一登记法律法规，推进实施以土地为基础的不动产统一登记制度，统一法律依据、登记机关和权属证书等。
第三，构建平等进入、公平交易的土地市场。一是建立两种所有制土地权利平等的制度。改变同一块土地因所有制不同、权利设置不同的格局，赋予集体所有土地与国有土地同等的占有、使用、收益和处分权，对两种所有制土地所享有的权利予以平等保护，实现宪法和相关法律保障下的同地、同权。以用途管制为唯一的准入制度。打破目前因城市和农村的边界区割，对圈内圈外土地按不同所有制准入的政策，除圈外可以用于非公益的非农建设外，圈内农民集体所有土地在符合用途管制的前提下，也可不改变所有制性质进行非农建设。二是明确限定城市土地国有为建成区存量土地属于国有，新增建设用地用于非农经济建设的，除为了公共利益目的征用外，可以保留集体所有。对于建成区内的现状集体所有土地，可以采取“保权分利”或“转权保利”方式，保障农民的土地财产权益。三是重构平等交易的土地市场。建立公开、公正、公平的统一交易平台和交易规则，实现主体平等、市场交易决定供求和价格形成的土地市场。打破目前地方政府独家垄断供地的格局，实现同一交易平台、不同主体平等供地的局面。
第四，加快推进征地制度改革。改征地补偿由按原用途倍数补偿为公平补偿；完善征地安置制度，对城市区内被征地农民房屋按市场价补偿，城市区外农民房屋按本区段市场价格补偿；将被征地农民纳入城镇社保体系；探索留地安置、土地入股等多种模式，确保农民长远生计；完善征地补偿争议协调裁决制度，畅通救济渠道，维护农民土地合法权益。
第五，建立公平共享的土地增值收益分配制度。土地增值收益分配问题，关乎社会公平、城市可持续发展和发展方式转变，必须放在土地制度改革重中之重的地位。必须根据土地增值收益的产生原理，借鉴国际经验，制定土地增值收益的合理分配原则，根本改革目前土地增值收益归政府的状况，建立土地增值收益归社会的机制，保障原土地所有者获得公平补偿和土地级差地租，保障城市基础设施建设所需的土地和资金，保障土地增值收益回馈社会，让公民分享。应区分“涨价归公”与“涨价归政府”，防止“归公”的土地增值变成地方政府，乃至部分地方政府官员的体制外收入，保证“涨价归公”的土地增值回馈社会。还应借鉴我国台湾等地经验，实行“区段征收”，以用地模式改革促进土地增值收益合理分配；同时要建立土地基金制度。将一定比例的土地收益归集起来，用于调剂丰欠余缺，平抑市场波动对地方财政的影响，实现土地收益的“年际”合理分配。
第六，建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。以土地为核心的财产税是发达市场经济国家普遍开征的税种，它是地方政府重要且稳定的财政收入来源。在我国对土地开征财产税，既符合国际经验，也具备征收条件，同时也为改革土地财政提供了现实基础。现行土地税制存在明显不足。一是在取得和保有环节，城镇土地使用税、耕地占用税采取从量课征，房产税的从价部分采取历史成本，保有环节的税收弹性不足，再加上课税范围狭窄，减免优惠范围过宽，其在不动产课税中的主体地位日益下降。二是在土地流转环节，设置了契税、营业税、印花税以及城建税和教育费附加等多项税费，整体税率过高，抑制了不动产的正常交易和流转。三是对土地流转收益课征的土地增值税和所得税，近年来虽然呈上升趋势，但占不动产税的比重一直很低，未能有效发挥打击土地投机，改进不动产市场效率的作用。借鉴市场经济国家经验，建立适应资源国情的新型土地不动产税制。对土地保有、流转及其收益环节的税收制度进行整体构建、系统改革。一是在保有环节，将主要实行从量课征改为全部实施从价计征，提高课税弹性，发挥土地不动产税筹集地方政府财政收入的功能；二是在流转环节，调低整体税率，降低流转课税，发挥配置资源和提高效率的功能；三是对流转取得的收益，加强税收征管，充分发挥促进社会财富分配公平的功能。
第七，建立国有土地资产经营制度和土地融资制度。改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造政府土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得用于当期使用，其用途和绩效由人大监督、审议。完善国有土地融资制度，用于抵押融资土地必须权证和主体明确，有第三方资产评估，对违规行为严格依法追究。
第八，建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制。制定国土空间规划体系。强化土地利用总体规划实施刚性，依法落实用途管制。加强土地权属管理，建立统一地籍管理体系。逐步取消土地指标审批和年度计划管理，建立中央和地方权责对等的土地管理责任制度。
改革要有优先顺序
《华夏时报》：改革的突破口是什么？
刘守英：在下一轮发展中，不能继续走外延扩张和土地粗放利用老路，必须实现从过去以土地总量供应保增长，向以结构调整促发展的转型。因此，改革的突破口，应是通过土地制度创新，优化土地利用结构，盘活存量用地，提高土地利用效率，保障下一个战略机遇期发展的合理、高效用地。并通过扩大试点，为土地制度全面改革提供经验。
具体措施包括：一是制定工业用地转商业和经营性用地权属处理和增值收益分配办法。减少工业用地比重，增加城市宜居用地比重，优化城市用地结构，促进产业转型和城市可持续发展。二是制定公益性用地转产业用地土地收益分配和权属管理办法。减少公共用地比重，尤其是政府用地，增加产业发展和宜居空间用地。三是制定城乡接合部地区集体用地参与城市建设制度规则与办法。将城乡接合部地区集体土地纳入城市规划，释放城市发展空间。四是制定农村转移人口市民化与农村宅基地处置办法。优化城乡建设用地结构，将已在城市落地的农村转移人口在农村的集体建设用地置换出来，逐步改变城乡两头占地格局。
《华夏时报》：改革应按怎样的优先顺序进行？
刘守英：鉴于土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。与此同时，就改革议程和优先顺序进行全面部署。第一阶段（2013-2014），在总结现有土地改革试点经验的基础上，扩大土地制度综合试点范围；完成承包地、宅基地、林地等确权登记颁证；推进土地利用结构优化和存量建设用地进入市场改革；实施以公平补偿为核心的征地制度改革；规范地方融资平台、扩大地方自主发债范围。第二阶段（2015-2017），重点形成城乡统一的土地市场；探索国有土地资本化经营模式；建立土地财产税制度，形成新的土地增值收益分配机制；形成多渠道的地方政府融资体系。第三阶段（2018-2020），基本确立两种土地所有制权利平等、市场统一的现代土地制度和以规划和用途管制为手段的现代土地管理体制。
众所期盼亟待确定的改革方案中，如何解决地权问题是面临的最迫切的挑战。政府似乎已清晰地看到目前许多重大经济问题、社会问题，都直接或间接与土地管理制度有关，并承认现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。学界也认为贯穿于“三个十年”的土地改革，虽然是中国经济持久增长的重要基础，释放了较为显著的“制度红利”，但这一基础的作用似乎正在削弱。那么，既然土地制度已经到了必须做出改变的时候，为什么却还踌躇不决、不见大动作？当下舆情起伏、利弊之辩，所涉核心，乃是中国土地制度改革究竟应当遵循怎样的路径。
国务院发展研究中心农村经济研究部副主任刘守英接受本报记者专访时表示：鉴于土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。与此同时，应就改革议程和优先顺序进行全面部署。
现行制度有何利弊
《华夏时报》：对于中国土地制度的特征与存在的问题，历来有许多争议，你怎么看？
刘守英：与其它国家和地区相比，中国的土地制度有四大特色。首先是实行社会主义公有制基础上的所有权与使用权相分离的土地权利制度。其次是采取以耕地保护为目标、用途管制为核心的土地管理模式。第三是建立政府主导、市场机制为主的土地资源配置方式。第四是确立以集中统一管理为主的土地行政管理体制。
伴随经济社会的发展，这套土地制度出现以下主要弊端：
第一，在产权安排上，存在权利二元和权能残缺。第二，在市场形式上，存在不同主体的进入不平等。第三，在土地增值收益分配上，存在相关利益主体得失不公。第四，在管理体制上，存在目标冲突和职能错位。
在上一个经济发展黄金机遇期，中国利用独特的土地制度保障了经济高增长和工业化、城镇化的快速推进。但是，由此也形成以土地支撑的经济发展模式，存在不协调、不健康、不可持续的问题。
首先，土地成为维系传统发展方式的工具。其次，以地谋发展蕴含潜在的经济和社会风险。第三，征地拆迁等补偿性支出大幅提高，城市化成本抬升。第四，稀缺土地资源的不集约、不节约利用。第五，占用大量优质耕地，危及国家粮食安全。
由此可见，中国传统发展模式高度依赖土地的推动。高投入、高消耗的要素投入方式主要表现为土地的宽供应和高耗费；地方政府的竞争主要依托于土地的招商引资；高速的工业化依赖于扭曲价格的低成本土地供应；快速的城镇化依托于政府独家垄断下的土地资本化。因此，要转变传统经济发展方式，必须转变土地利用方式。
改革之路何去何从？
《华夏时报》：改革究竟应该遵循怎样的路径，应当实现怎样的目标，朝着什么方向改，总体思路是什么？
刘守英：土地制度改革决定土地利用方式和经济发展方式转变的成败，也是能否利用好下一轮发展机遇期、促进国力再上一个台阶的关键。土地制度改革的根本目标是为经济发展转型和可持续的城镇化提供制度保障。
基本方向是：按照宪法多种所有制共同发展和平等保护物权的精神，建立城市国有土地与农村集体土地两种所有制权利平等的土地产权制度；建立城乡土地平等进入、公平交易的土地市场；建立公平、共享的土地增值收益分配制度；建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度；建立公开、透明、规范的国有土地资产经营制度和土地融资制度；建立以权属管理和规划与用途管制为核心的现代土地管理体制。
总体思路是：以土地制度改革为突破口，推进消除城乡土地二元体制改革，促进生产要素在城乡的优化配置与流动，实现城乡发展一体化和可持续的城镇化；构建两种所有制土地权利平等的产权制度，实现不同主体平等参与和分享经济发展机会；实施确权和不动产登记，为保障土地权益和农业现代化、人口城镇化提供基础制度保障；推进征地制度改革和用地模式改革，促进土地收益的更公平分配，实现全社会对土地增值收益的共享；以集体建设用地进入市场和加大城市化地区土地市场化配置，实现不同主体平等进入市场和稀缺土地资源的节约集约利用；完善土地经营、融资和税收制度，为可持续的城镇化提供资金保障。
改革的根本目标是，以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革。建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。
改革须有最实质内容
《华夏时报》：改革应包含哪些内容？
刘守英：第一，完善农村土地产权制度。落实土地承包关系长久不变制度，明确集体土地承包始点，法律上明确农户长久承包土地制度。完善政策和相关法律，建立土地承包权与土地经营权可分离的制度，依法平等保护土地承包权和经营权。完善土地流转制度和办法，遵循自愿、依法、有偿原则，地租归原土地承包权农户，土地流转必须与原承包者签订合同。完善土地权能，设置土地承包权处置权和承包权与经营权可抵押权。
第二，提供保障土地产权的制度基础设施。中国目前的土地产权基础保障存在重大缺陷，土地集体所有主体不明，权力界定不清，保障强度不够；土地、房屋及自然资源的登记和权属管理，仍然按部门分置。登记机关不统一，权证不符，既不利于土地权利的保护，也不利于土地的管理。中央政府必须下决心完成对农村所有土地资源的确权、登记和颁证，将所有土地资源确权到每个农民手中，为下一阶段的农业转型和人口城镇化提供基础制度服务。按照《物权法》的要求，尽快出台不动产统一登记法律法规，推进实施以土地为基础的不动产统一登记制度，统一法律依据、登记机关和权属证书等。
第三，构建平等进入、公平交易的土地市场。一是建立两种所有制土地权利平等的制度。改变同一块土地因所有制不同、权利设置不同的格局，赋予集体所有土地与国有土地同等的占有、使用、收益和处分权，对两种所有制土地所享有的权利予以平等保护，实现宪法和相关法律保障下的同地、同权。以用途管制为唯一的准入制度。打破目前因城市和农村的边界区割，对圈内圈外土地按不同所有制准入的政策，除圈外可以用于非公益的非农建设外，圈内农民集体所有土地在符合用途管制的前提下，也可不改变所有制性质进行非农建设。二是明确限定城市土地国有为建成区存量土地属于国有，新增建设用地用于非农经济建设的，除为了公共利益目的征用外，可以保留集体所有。对于建成区内的现状集体所有土地，可以采取“保权分利”或“转权保利”方式，保障农民的土地财产权益。三是重构平等交易的土地市场。建立公开、公正、公平的统一交易平台和交易规则，实现主体平等、市场交易决定供求和价格形成的土地市场。打破目前地方政府独家垄断供地的格局，实现同一交易平台、不同主体平等供地的局面。
第四，加快推进征地制度改革。改征地补偿由按原用途倍数补偿为公平补偿；完善征地安置制度，对城市区内被征地农民房屋按市场价补偿，城市区外农民房屋按本区段市场价格补偿；将被征地农民纳入城镇社保体系；探索留地安置、土地入股等多种模式，确保农民长远生计；完善征地补偿争议协调裁决制度，畅通救济渠道，维护农民土地合法权益。
第五，建立公平共享的土地增值收益分配制度。土地增值收益分配问题，关乎社会公平、城市可持续发展和发展方式转变，必须放在土地制度改革重中之重的地位。必须根据土地增值收益的产生原理，借鉴国际经验，制定土地增值收益的合理分配原则，根本改革目前土地增值收益归政府的状况，建立土地增值收益归社会的机制，保障原土地所有者获得公平补偿和土地级差地租，保障城市基础设施建设所需的土地和资金，保障土地增值收益回馈社会，让公民分享。应区分“涨价归公”与“涨价归政府”，防止“归公”的土地增值变成地方政府，乃至部分地方政府官员的体制外收入，保证“涨价归公”的土地增值回馈社会。还应借鉴我国台湾等地经验，实行“区段征收”，以用地模式改革促进土地增值收益合理分配；同时要建立土地基金制度。将一定比例的土地收益归集起来，用于调剂丰欠余缺，平抑市场波动对地方财政的影响，实现土地收益的“年际”合理分配。
第六，建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。以土地为核心的财产税是发达市场经济国家普遍开征的税种，它是地方政府重要且稳定的财政收入来源。在我国对土地开征财产税，既符合国际经验，也具备征收条件，同时也为改革土地财政提供了现实基础。现行土地税制存在明显不足。一是在取得和保有环节，城镇土地使用税、耕地占用税采取从量课征，房产税的从价部分采取历史成本，保有环节的税收弹性不足，再加上课税范围狭窄，减免优惠范围过宽，其在不动产课税中的主体地位日益下降。二是在土地流转环节，设置了契税、营业税、印花税以及城建税和教育费附加等多项税费，整体税率过高，抑制了不动产的正常交易和流转。三是对土地流转收益课征的土地增值税和所得税，近年来虽然呈上升趋势，但占不动产税的比重一直很低，未能有效发挥打击土地投机，改进不动产市场效率的作用。借鉴市场经济国家经验，建立适应资源国情的新型土地不动产税制。对土地保有、流转及其收益环节的税收制度进行整体构建、系统改革。一是在保有环节，将主要实行从量课征改为全部实施从价计征，提高课税弹性，发挥土地不动产税筹集地方政府财政收入的功能；二是在流转环节，调低整体税率，降低流转课税，发挥配置资源和提高效率的功能；三是对流转取得的收益，加强税收征管，充分发挥促进社会财富分配公平的功能。
第七，建立国有土地资产经营制度和土地融资制度。改政府卖地为国有土地资产经营，政府以国有土地所有者获得土地权益，成立国有土地资产公司从事国有土地经营。改造政府土地储备机构，建立国有土地资产交易市场。完善国有土地资产经营收益使用管理制度，明确国有土地资产经营收益不得用于当期使用，其用途和绩效由人大监督、审议。完善国有土地融资制度，用于抵押融资土地必须权证和主体明确，有第三方资产评估，对违规行为严格依法追究。
第八，建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制。制定国土空间规划体系。强化土地利用总体规划实施刚性，依法落实用途管制。加强土地权属管理，建立统一地籍管理体系。逐步取消土地指标审批和年度计划管理，建立中央和地方权责对等的土地管理责任制度。
改革要有优先顺序
《华夏时报》：改革的突破口是什么？
刘守英：在下一轮发展中，不能继续走外延扩张和土地粗放利用老路，必须实现从过去以土地总量供应保增长，向以结构调整促发展的转型。因此，改革的突破口，应是通过土地制度创新，优化土地利用结构，盘活存量用地，提高土地利用效率，保障下一个战略机遇期发展的合理、高效用地。并通过扩大试点，为土地制度全面改革提供经验。
具体措施包括：一是制定工业用地转商业和经营性用地权属处理和增值收益分配办法。减少工业用地比重，增加城市宜居用地比重，优化城市用地结构，促进产业转型和城市可持续发展。二是制定公益性用地转产业用地土地收益分配和权属管理办法。减少公共用地比重，尤其是政府用地，增加产业发展和宜居空间用地。三是制定城乡接合部地区集体用地参与城市建设制度规则与办法。将城乡接合部地区集体土地纳入城市规划，释放城市发展空间。四是制定农村转移人口市民化与农村宅基地处置办法。优化城乡建设用地结构，将已在城市落地的农村转移人口在农村的集体建设用地置换出来，逐步改变城乡两头占地格局。
《华夏时报》：改革应按怎样的优先顺序进行？
刘守英：鉴于土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。与此同时，就改革议程和优先顺序进行全面部署。第一阶段（2013-2014），在总结现有土地改革试点经验的基础上，扩大土地制度综合试点范围；完成承包地、宅基地、林地等确权登记颁证；推进土地利用结构优化和存量建设用地进入市场改革；实施以公平补偿为核心的征地制度改革；规范地方融资平台、扩大地方自主发债范围。第二阶段（2015-2017），重点形成城乡统一的土地市场；探索国有土地资本化经营模式；建立土地财产税制度，形成新的土地增值收益分配机制；形成多渠道的地方政府融资体系。第三阶段（2018-2020），基本确立两种土地所有制权利平等、市场统一的现代土地制度和以规划和用途管制为手段的现代土地管理体制。
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