跳出行业调控楼市

　　新一届政府上台四个月以来，楼市调控何去何从一直是业界关注的焦点问题。

　　日前召开的中央政治局会议，作为下半年经济走向的风向标，也并未提及房地产调控，而是代以这样的表述：“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　会议内容一经曝光，房地产股票强势开盘。外界对此的解读是，中央将继续观察房地产市场的走势，并不急于出台所谓的调控政策。而新型城镇化战略将稳步推进，同时强调要“促进”房地产市场平稳健康发展。这其实已经表明了中央的态度，行政调控短期不会有，楼市的问题要用发展的办法来解决。

　　近十年来，中国楼市的发展一直与房地产调控政策相伴，既有收紧，也有放松，以收紧居多。每一次的调控都对楼市产生了或强或弱、或长或短的影响，但十年政策调控下来，房地产价格却一直螺旋向上。政策与市场在不断博弈，而博弈结果是，市场往往占据上风。

　　房地产调控政策该如何调整？现行调控方式是否要退出历史舞台？调控思路是否应该转向？这些问题都亟待新的管理层解答。

　　在涉及到房地产发展的工作上，新一届政府目前只提到了要在未来五年完成棚户区改造1000万套。针对“国五条”这样的“继承性”政策，新一届政府基本采取了听之任之的态度。

　　无新调控政策是否就是新一届政府的楼市政策？换句话讲，让市场机制主导房地产业的发展，而带有强烈行政色彩的调控政策逐步退出，有可能就是新一届政府的楼市发展思路。

　　首先，“国五条”政策低调处理。“国五条”是过去十年楼市调控的尾声，也是过去调控政策的升级版，在楼市极度恐慌后，发现各地并没有真正执行相关政策。显然，新一届政府对于“国五条”式的调控政策采取了冷处理。

　　其次，市场化经济政策不断推出。如金融系统“钱荒”现象的出现，就是央行在可控条件下对金融系统的一次压力测试。如利率市场化稳步推进，其本质是让资金价格更加透明，提高资金使用效率，银行的钱可以自己做主，加大商业银行在放贷对象、利率高低等关键要素的话语权。在这种条件下，商业银行更愿意贷款给市场化更高的房地产企业，而不是高度行政化的地方融资平台。

　　一系列市场化经济政策的推出，一方面表明裹足多年的金融市场化改革终于有了实质推进，另一方面对于房地产企业而言，面对的是更加市场化的发展环境，这无疑是利好消息。

　　再次，房企再融资开闸可期。近期房地产股走势活跃，正是由于市场上广泛流传房企再融资即将开闸的消息。近几年国内资本市场对房企大门紧闭，非但不允许IPO，已经上市的房企也不能进行增发等再融资活动。这类措施其实并不能限制房企的融资，反而造成楼市调控偏执化、行政化的弊端。近期，部分内资房企赴港上市获得成功，从一个侧面也印证了资本市场的大门正在向房企打开。

　　那么，新一届政府关于楼市发展的基本思路会是什么呢，笔者根据观察，认为有以下几个方面。

　　总体思路方面是用市场化体制来主导楼市发展。短期行政化调控措施逐步淡化、退出，特别是“三限”政策在适当时机会退出。应逐步消除房地产市场被妖魔化的形象，恢复其正常的行业状态和地位。

　　房地产市场之外解决房地产的问题。房价高，供应不足，是房地产业出现的主要问题，但这些问题并非取决于产业内容，而是产业之外的货币因素、投资渠道狭窄、城乡二元制因素、收入差距扩大因素、区域发展不平衡因素等综合造成的。解决高房价问题，只有通过采取综合改革措施，才能逐步化解，而绝不能“形而上学”地紧盯房价，调控房价。

　　落实房地产“双体系”。“双体系”建设是上一届政府提出来的，符合市场发展的潮流，应着力落实。保障性安居工程的建设、分配和管理要到位，特别是加快公租房的建设，解决中低收入家庭和“夹心层”的基本住房问题。市场化部分则采取市场化的办法，投资收益与风险相匹配。

　　作为中长期的制度安排，逐步扩大征收“房产税”，促使地方政府摆脱“土地财政”发展模式，同时进行相关税制改革，在不增加社会总体税赋负担的情况下，实现中央和地方税收分成比例的优化，特别是财权和事权的匹配。消除地方政府“卖地”的冲动，让城市建设在更加科学合理的轨道上发展。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）