多业主商业地产的明天

5月24日由全国工商联房地产商会和商业不动产专业委员会共同举办的“销售型商业利弊与营运管理及金融创新”研讨会在京举办。龙德置地有限公司董事总经理王杰、二十一世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔、北京凯德翠微总经理胡泊、均豪物业管理服务企业总经理于庆新、中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲、北京市中永律师事务所合伙人刘欣等受邀参会。会上专家们以中关村E世界、科贸现有多业主商业地产在运营中遇到的各种困境为例，就如何做到商业地产的转型和处理业主、分散还是持有、市场公司以物业多方产生的矛盾、金融创新可行性分析等相关问题进行了讨论。

龙德置地有限公司董总经理事王杰指出，从目前的情况来看，商业物业的分割销售(散售模式)的普遍存在有其外在的合理性，即就开发商而言，作为快速回笼资金的手段，分割销售是解决其资金短缺的有效途径。就投资者而言，游离于楼市调控之外的商业地产日益成为理想的投资选择，而分割销售无疑是形成投资渠道的根本前提。

尽管如此，外在的合理性并不必然造就散售模式的成功，分割销售仍然面临着来自内部的诸多问题：

规划问题：从现有大量散售案例(如三里屯SOHO)来看，分割销售往往处在“一分就乱”的尴尬境地。究其根本，主要在于规划的缺位。散售模式必须建立在对业态整体规划的基础之上，只有这样才能够最大限度地降低因物权分散所导致的“耗散”效应。

人气问题：商业地产的发展离不开对人气(客流)培育。脱离人气考量的简单分割，往往造成资源的浪费。实际上，分割销售的分割度与人气高低成正比。人气旺可适当多分割，人气弱则尽量分割。要学会以商带售，以商推售的经营策略。

比例问题：分割销售归根结底是一个“度”的问题，对分割比例的设定一定要基于多方考虑。既要看开发企业的资金、对回报周期及收益的预期，还要综合考虑实际的规划条件与区位环境。

管理问题：分割销售不可避免地会带来管理中的分散化倾向，因此，有必要采取保姆式管理思路，以开发、运营商为主体，在既定的规则框架内，对存在于各利益相关方(尤其是物业与小业主)的诉求和矛盾做出及时的反应和处理，以最大限度地降低因“各说各话”所导致的绩效内耗。

均豪物业管理服务企业于庆新总经理也指出，从物业角度来看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物权分割所造成的诸如业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，从而加大物业管理的难度与风险，直接导致业主的租金回报的巨大损失。总之，比之于自持型商业，销售型商业的问题是一种“短期得利，长期失利”的问题，而长期失利的根本存在于因物权分散所带来的管理与运营的高成本和高风险。

刘杰律师指出，金融创新尽管有助于解决销售型商业所存在的问题，但这种工具性手段的实现必须建立在合法性的基础上，但目前我国在这方面的立法存在着明显的不足。从法律的角度来看，销售型商业问题的实质是一个物权问题。尽管散售模式在短期内确实满足了开发商快速回笼资金和分散风险的需求，但从长远来看，分散的物权增加了业主达成统一意志的成本，使得统一的经营管理变得极为困难。尽管一些开发商通过回租的形式取得了对经营权的阶段性统一，但不能从根本上解决分散的问题。在这种情况下，需要呼吁政府公权力的介入，一方面，可通过司法规制，形成对建立共同经营，达成业主合意的外部强制力；另一方面，可通过配套行政法规，积极合理地引导开发商与业主合理协商处理经营管理中的“统分”关系问题。

参照国外一些先进的经验，采用商业地产信托的发展模式，采取统管或托管，将商业地产业主们的经营权和管理权做个集体信托，而将房产的处置权留给业主，这样做一是比较符合国情，也充分考虑了由经营业绩推导的REITS市场会太低于房产的评估值，将产权放入信托计划很难操作的问题。最终的目的是将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商运营管理。此外，根据商业地产的特点建立相应的业委会以及相关的法规条例，当有了正确的法规约束的话，相信多业主商业地产的明天会更加美好！

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