谨防楼市结构性过热

回建强

    2013年首月，房地产市场分化发展的态势更加明显，一线城市的成交延续了去年末的活跃态势，从中房研协研究中心发布的数据看，今年1月份，北京新建商品房周均成交32万平方米，上海周成交22万平方米，广州则达到了30万平方米，深圳也有15万平方米左右。

    如果与去年同期比，一线城市的成交量可以用巨幅上涨来形容。不仅是新房，二手房成交情况同样火热，有市场机构预测北京1月份二手房成交将接近2万套，上海也将达到1.4万套左右，基本达到或超过限购前市场成交水平。

    与一线楼市成交火热相比，三四线城市的目前市场行情堪忧，部分三四线城市面临房地产投资量大，在建规模大，商品房存量高企等难题。开发企业目前的投资策略更加倾向于深耕一二线大城市的市场，这与当前一线城市刚需强劲，市场持续火热，以及未来市场预期走高密切相关。

    大型开发企业的近期融资动向也说明了楼市活跃的程度。据统计，1月以来，已分别有万科、恒大、富力、龙湖地产等十余家内地房企宣布海外发债计划。据不完全统计，进入1月份以来，房企融资额已超过400亿元。大型开发企业融资活跃，一方面说明目前楼市回暖的状态下，企业融资难度在下降，开发企业占据一定的主动优势；另一方面，开发企业也在未来预期向好的态势下，顺势进军土地市场，加大投资力度，抢占一二线城市的份额。

    市场的活跃以及开发企业的投融资热情，两者叠加，很可能进一步催热回暖过快的一线城市楼市。

    2013年楼市的整体态势将如何发展？笔者认为有三个动向值得关注。

    首先，政策环境总体保持稳定，特别是限购政策将在中期内保持稳定，但也不排除推进税收相关政策改革。社会最为关注的房产税扩大试点工作，今年可能有一些突破，一般是选择经济社会发展水平较高、城市管理能力较强、房地产市场较为活跃、税收征管基础条件较好的城市进行扩大试点。另外，房地产税改革将提速，预计一系列的房地产税种调整将逐步出台，如房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，清理和整合其他一些税费，以房地产评估价值为基础确定税基等。

    其次，市场层面须谨防一线城市和二线城市的剧烈分化。事实上，2012年房地产市场的分化发展就已经很明显。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区（东、中、西部）之间，在不同城市（一二线和三四线城市）之间，在不同企业（大型品牌房地产企业和中小房地产企业）之间，表现出了相当大的差异性。房地产市场固然有区域性色彩，但如果发展程度不均衡加剧，分化明显，那么不利于房地产市场整体的可持续发展，也容易造成局部或系统性的风险。如果一线城市持续存在新开工下降，存货下降，而成交量持续上升的态势，就很可能再次引发局部资产泡沫的产生，进而引发更加严厉的政策调控措施，以及政策与市场的激烈摩擦。

    最后，在企业层面，最近几年开发企业整体发展呈现出“国进民退”，市场集中度持续提升的态势。市场集中度提升本身没有问题，符合行业发展的规律。但如果央企的市场份额特别突出，或者在推高市场集中度的过程中起到了关键作用，就会存在一些问题。特别是一线城市的土地竞拍竞争中，民营企业很难与央企对抗，这不仅体现在资本实力上，更体现在土地一级开发的前期先入为主的优势上。这种不均衡的竞争带来了开发企业的不平等发展机会和发展空间的歧视或区别对待。如果企业间的竞争核心不是产品、不是服务，而是某种身份的竞争，关系的竞争，那么产业的健康发展也将堪忧。

    （作者为中房研协技术服务公司测评研究中心副总监）