小产权房该“清”，更需“理”

    随着商品房市场的蓬勃发展，小产权房几乎同步出现，处于灰色地带，且问题错综复杂。合规的商品房体制与不合规的小产权房体系之间的冲突也从未间断。
    近日，北京市国土局重拳出击，宣布清理79个小产权房项目，这些小产权房主要为2008年以来在建在售的项目，均分布在远郊区县。北京采取的相应措施是，对在建的小产权房项目，责令其停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的小产权房，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将对相关设计、测绘、施工、销售、代理等建设流通单位进行处罚等。
    此次清理行动对小产权房项目是否意味着“狼真的来了”？
    根据有关机构的统计，小产权房数量惊人：全国小产权房所占的土地面积有66亿平方米；其中，北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房将超过1000万平方米；西安已经占到25%到30%；深圳小产权房占全市住宅总量近一半。换句话讲，在商品住宅市场之外，还存在一个体量不亚于商品住宅的小产权房市场，这个市场的规模要超过一般人的想象，而且是一个相对灰色、不透明的市场。
    北京市国土部门针对小产权房的基本态度是“清理”，但也表示针对79处小产权房将根据其不同成因进行分类，清理工作不会是简单的“一刀切”。显然政府部门早已意识到“一刀切”式的政策思路根本无法有效解决小产权房问题。笔者认为在新的思路框架下，所谓“清理”小产权房，应更注重“理”，即“理顺”。
    小产权房产生的表面原因是在区位大致相同的情况下，大产权房价格远高于小产权房，这对于工薪阶层或非本地户籍居民有着较强的吸引力。其背后的原因则是，在国有土地上建设的大产权房，政府收取了相应的土地出让金，小产权房一般是建在农村集体建设用地之上，无土地出让金一说，本质是在农民自己土地上盖的农民房，然后卖给村组之外的人居住。小产权房一般无政府官方规划，更游离在政府土地招拍挂体制之外，这是政府不断打压小产权房的原因。
    应当明确，小产权房的产权是受乡镇级政府认可的，尽管这种认可具有地域限制性和有效的法律支持。但全国如此大规模的建设量，显然不是某些个人或企业的行为，而是得到地方政府支持的。从这个角度看，小产权房仅从“清除”、“推倒”的角度去解决，很难在地方上实现。真正要解决的问题是理顺土地关系，即国有土地与集体所有土地如何做到同地同权。
    今年5月，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革。被外界称为“新土改”，其被赋予了完成土地确权，深化土地资源市场化、资本化配置，为小产权房等历史遗留问题寻找解决办法等重任。深圳的改革方案透露，将依据“依现状、依改造”的原则，对土地、房产进行分开确权，或在“房地合一”框架下，通过土地权益书、作价入股等方式进行确权。也就是说，对小产权房，将不再一拆了之，而可能通过“赎买”的方式，让其有机会“转正”。
    深圳的“新土改”是破解小产权房问题的一个尝试，北京大规模清理小产权房，且宣布不会采取“一刀切”政策，这是一个好的表态和开端，但相关部门仍需尽快出台操作细则。
    笔者认为，首先，应从大的格局上，理顺两种所有权性质下的土地使用规则，以“新土改”为契机，敢于突破改革坚冰；其次，应大力发展落实保障性安居工程，切实解决中低收入居民的住房难题和住房支出负担，消除城镇居民购买小产权房的经济驱动力；再次，应理顺小产权房的种类构成，对于在农用耕地上建设，明显缺乏规划，私搭乱建的所谓“小产权房”，坚决予以清除，责令恢复耕地。对于有一定规划基础，在农村集体建设用地上建设，且社区规模较大，配套完善的小产权房，应给予一定的通融办法，村集体和业主协商，通过业主补缴一部分土地出让金，将小产权房转正。
    (作者为中房研协技术服务公司研究中心总监）