中华企业：债台高筑，危机四伏

【风险舆情】                            风险指数★★★★★

恐龙（KOLONG）数据监测显示，2009年9月至今，中华企业分别以14亿元、28.1亿元、26.2亿元、7.4亿元、4.95亿元购得了上海罗店新镇D1-2 地块、杭州江干区章家坝R21-01/02地块、上海龙兴路R19-1号地块、苏州平江区2010-B-33地块、江阴市澄地2009-C-100号地块，总地价高达80亿元。除江阴地块外，其余地块楼板价均在1万元/平方米左右。由于中华企业购置的大部分土地位于上海限购区域致使企业在销售回笼资金方面受到阻碍，同时中华企业在购置这些土地时，土地价格正位于高位，无形中增加了企业的市场风险。 

中华企业的三季报显示，其1—9月实现利润总额3.83亿元，净利润2.42亿元。但如果除去公司转让国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司股权投资取得的收益1.73亿元，以及来自上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55 亿元，其前三季度实际经营利润仅0.56亿元。半年报时，中华企业实现销售签约面积69286 平方米，回笼资金仅1.2亿元，实现利润总额为0.67亿元，这意味着该公司第三季度无进账反而净亏损0.11亿元。由于部分长期借款及信托将于一年内到期，一年内到期的非流动负债较期初增加至36.25亿元，负债率达78.12%。 

中华企业主要从事房地产经营开发，在经营主营业务的基础上，公司投资与主业相关的高科技开发、智能化物业管理、商品房租售经营以及建筑设计装潢等领域，形成以房地产投资为主的有限多元化经营的业务构架。公司项目以住宅为主，包括别墅、联排别墅、高档公寓、中档公寓等，还开发了部分办公楼物业，产品以销售为主。 

【风险警报】

作为上海市房地产开发十大著名企业之一，也是上海地产集团旗下唯一的上市公司，中华企业如今陷入惨淡经营的局面。面对巨额债务和严重亏损的局面，中华企业将何去何从，在如此惨淡的经营里面又蕴含着什么风险？ 

决策风险

恐龙（KOLONG）数据风险分析师认为，现阶段投资土地风险是较大的，因此更需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估。况且房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低。除此之外企业还要对国家政策进行有效分析，必须较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，避免企业因外在原因受到损失。 

据悉苏州项目的楼板价就高达30291元/平方米，而当时周边在售的别墅最高价也只有3万元/平方米左右。中华企业如此高价的买入地块只能以更高的价格卖出。此外，中华企业买入一些地块以后见随其后的是房产税、限购令等一系列国家政策的出台，使企业销售业绩一路下滑，中华企业在土地市场如此不稳定的时期还大手笔的投入不得不令投资者略感忧虑。 

信誉风险

恐龙（KOLONG）数据风险分析师认为，资产负债率高，财务风险相对较高，可能带来现金流不足，资金链断裂，不能及时偿债，从而导致企业破产。 

据报道，中华企业在2010年集中采取了激进的融资方式，一年内连发7笔地产信托 、一笔证券信托，总计募集资金34亿元，平均信托收益率达9.3%，期限在1-2年。2009年底时，中华企业的净借贷资本比为50%，但到2010年底，其净借贷资本已上升至169%，负债率上升至77.3%。 

投资者会对一个企业的资产负债率有一定的要求，如此高额的资产负债率使得中华企业在投资者中的良好印象被颠覆，从而阻碍企业的融资，另一方面当企业需要向银行申请借款时，银行的第一个财务指标就是资产负债率必须低于70%，77.3%的负债率导致中华企业无法得到银行资金的援助。种种不利使中华企业陷入恶性循环的漩涡中。 

市场风险

恐龙（KOLONG）数据风险分析师认为，所谓市场定位是企业通过为自己的产品创立鲜明的个性，从而塑造出独特的市场形象来实现的。客户群需求特征是项目定位的决定因素，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。 

据相关报道中华企业上半年90%以上的销售收入来自上海区域，下半年形势更严峻。它2011年存货资产周转率是0.025，而今年四五月份，全国的平均水平大概是0.3，因此中华企业的房子基本卖不动。半年报的存货有170亿元，按照0.025的比率，存货要40年才能卖完。 

中华企业的市场定位是中高档楼盘，买主普遍反映价格定位太高，而在现今社会中普通民众才是房产中的主要市场，中华企业只看到一些高消费群体而放弃一大片普通消费群体。目前在其他房企纷纷大幅降价促销回笼资金之际，中华企业并没有显现出降价的迹象。企业商品无法顺利卖出将是中华企业面临的一个最棘手的问题。 

资金风险

恐龙（KOLONG）数据风险分析师认为，企业营运中资金营运效率是企业管理的核心也是企业发展的基石，企业资金存量应该保持一个合理的水平，过少的资金会影响企业的偿债能力。 

中华企业的账面现金一直维持在30亿元左右，但由于项目投入相对较多，销售回笼相对较少，货币资金较期初减少49.25%-14.55亿元。1-9月中华企业筹资活动产生的现金流量净额也较上年同期减少91.32%-4.53亿元。照目前情况来看，中华企业并没有足够的资金来偿还的债务。 

中华企业不讲资金预算管理，盲目置地使得企业库存不断积压，资金得不到有效运转，不仅影响企业的其他生产，还会导致企业贷款利息及管理费用的增加，最终使资金使用效率和企业经济效益资金分配失衡。如果债务到期而中华企业无力偿还企业可能面临诉讼的风险。 

在土地市场的不稳定发展到日益趋向平稳的浪潮中，中华企业的激进做法为企业以后的发展埋下了很多风险，中华企业应该积极主动地调整经营战略、优化项目结构，建立风险预警监控体系，从根源上减少风险，使企业健康有序的发展。

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