房地产后续发展资金或乏力 投资界热议地产私募基金合作模式

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
　 　日前在上海举行的2011上海交通大学“金秋SAIF”地产金融高峰论坛上，城市商业银行资金清算中心理事长王世豪透露，国内银行业从1962年到现在，共向房地产行业提供了55万亿的贷款。
　　  “如果是其它行业，一个行业给了20万亿足够了。由于房地产对资金的需求量过大，银行未来可能很难再会给这个行业提供更多的资金支持。”王世豪说。
　　  专家认为，房企业未来必然会进入一个转型的时代，开发商必须关注房企融资方面最新的动态，并积极参与进来。而房企和基金也应该创造一个互赢的盈利机制。
　　  此次论坛由上海交通大学上海高级金融学院、中国金融研究院（CAFR）联合主办，中国金融投资家俱乐部承办。
　　  在论坛上，上海高级金融学院执行院长张春还透露，目前已有两个由上海交大高级金融学院学员自主发起的私募基金开始运作，其规模分别为5亿人民币的房地产基金和3亿的人民币私募投资基金。
“开发商低廉资金时代结束了”
　　  “通过论坛与地产界、金融界和政府官员的交流与对话，可以有益于房地产的金融创新。”上海高级金融学院执行院长张春表示。
　　  城市商业银行资金清算中心理事长王世豪指出，由于房地产对资金的需求量过大，银行在未来几年很难再给这个行业提供大量的资金支持。
　　  “中国的银行业存在三颗地雷。第一，100万亿资产当中没有一两黄金，这个资产分布太差了，这是全世界所有的银行所没有的，库房里中国318家银行没有一两黄金。第二颗地雷就是10.7万亿的地方平台债的问题。按照审计署统计，可能会有2万亿的坏债。第三颗地雷就是房地产20万亿贷款，这里面的问题就更大了。”对于房地产资金来源问题，王世豪透露，银行从1962年到现在共向房地产提供了55万亿的贷款。
　　  “一个行业给了20万亿足够了，所以银行再也不可能，也没有能力再给这个行业，这意味着开发商必须要到别的地方去拿钱。结论就是，开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”王世豪说。
　　  中国金融研究院副院长费方域认为，房企业未来必然会进入一个转型的时代。“无论是从政策层面、市场层面还是过去、现在以及未来，房企必须要关注转型问题。因为这轮调控给我们的启示是，必须关注房企融资方面最新的动态，并积极参与进来。”
　　  对于房地产融资渠道狭窄和今年地产私募基金的快速发展，建设部政策研究中心的秦虹副主任指出，不能简单地把宽松的融资渠道看作“纵容房价上涨”。
　　  “其实房地产整个发展过程一直以来对金融问题都是非常重要的，但是今天讨论这个问题又格外重要。以前，房地产企业都从银行贷款，太容易了。现在，这个口被慢慢堵上了。信托、债券、私募股权投资等变成了融资的主要来源。”秦虹表示，在银行贷款以外，相比较信托和债券，私募股权投资基金（PE）将有望成为房企融资的最佳途径。
　　  虽然地产私募基金发展空间很大，不过专家同时也指出，开发商在与地产基金合作时，可能会有一些不适。
　　  “开发商与基金合作，对方可能是最大的投资者。国外的私募基金跟国内的信托有很大的分别。信托只是一种融资工具，而私募基金要求得更多。”恒石资产管理有限公司首席执行官吴少聪表示，这可能会让已经习惯了一方独大的开发商，在与地产基金合作时有些不习惯。
房企、基金合作中的“不适”
　　  对于可能产生的摩擦，和开发商的“不适”，上海明华房地产开发有限公司董事长毛正峻认为，应该创立一个新的模式。
　　  “房企和基金应该创造一个互赢的盈利机制：基金赚钱、开发商发展。”毛正峻认为，创造这种理想模式有赖于房企与投资机构两方在整合各自资源的基础上，建立相互之间的信赖。
　　  除了投资方与开发商的信任，瑞士信贷银行亚太区房地产融资和证券化部董事赵炳东则认为，还应该研究多种房地产合作的模式。
　　  “大的开发商能上市都上市了，他们融资渠道会比较多，除了通过银行，在海外发行高息债。中小型的开发商对融资的需求最强烈，现在很多基金和这种合作比较多。”赵炳东说。
　　  那么什么样的合作模式比较可行呢？
　　  赵炳东认为，在房地产具体某个项目上的股权合作，除了双方约定一个回报率规定外，如果还能签订保底和回扣条款的协议，双方的合作可能会顺畅很多。
　　  对此，复地投资CEO周纯表示，从开发商与投资机构合作的方式上，目前大致有两类：一类是国内开发展商与外资基金的合作，另一类是开发商与同行合作或与国内的基金合作。
　　  “从实际经验角度讲，我们自己与国内一些民企共同发起了各类房地产基金，包括现在有的自营的基金。形式上的种类也比较多，包括合伙之间合作、与信托合作还有一些是与单一的个人基金相合作。”周纯表示，虽然合作对象比较庞杂，但无论哪一种，作为地产基金管理人首先要把投资人当成是股东。而在这个基金上，地产私募基金管理人再与开发商谈合作的时候，才能更加顺畅。
　　  软银赛富董事长陆豪指出，基金与开发商合作最重要的是双方在业务上的目标定位是否一致。
　　  “所有行业不能割裂开来，国内房地产私募基金未来的发展也一样，一定要看大背景和其它行业的互动关系。我要求选二三线城市，选择类似于城市综合体的商品房买卖，我们看中开发商本行业的经验，更看好对商业的独到经验。”陆豪说。
　　  吴少聪也指出，基金投资除了关注项目本身，还对开发商未来的投资决策、成长同样给予关注。“开发商怎样去融资，他们的背景、未来蓝图、团队，这都是我们选择伙伴时会关注的地方。”吴少聪说。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）