资金链紧绷中小房企陷民间借贷赌局

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

    “调控已一年有余，江浙沪一些开发商的资金开始出现危机，尤其是中小型开发商，融资更困难。”盛世太平投资总经理陈立民在接受《华夏时报》记者采访时表示。
    为解决资金困局，一些中小开发商走上了民间借贷之路。记者在采访中了解到，目前有些民间借贷的月利息高达5%，而每月2%的民间借贷利息已经很难找到。房地产的民间借贷周期一般为三个月至半年，借款的规模小到百万元，大到五六千万元不等。
民间借贷解资金之困
    上海地产界人士向记者透露，受信贷收缩和房地产信托暂被叫停等影响，江浙沪地区与房地产有关的民间借贷近期颇为“红火”。
    “绝大多数是中小开发商，其中有不少是为了付工程款而急需用钱。”道邦房产董事林荣时表示。
    一家房地产投资咨询公司的高管向记者讲述了近期一家浙江企业之间借贷的案例。
    “一位朋友7月底放出去了一笔3000万的贷款，借期为3个月，月息3%。这位朋友对3个月就能拿到90万的利息感到很满意。”上述高管告诉记者，放贷人为浙江一家做进出口生意的老板，7月正好有一笔3000万的进款。而借款人与放贷人之间比较熟悉，是一家浙江的开发商，因为8月份将要有一笔到期要还的工程款要支付，开发商火急火燎地四处找钱。
    按照合同，这家开发商与承建商约定的结算期在8月份，按往年的惯例，开发商一般要到年底才与承包商结算，承建商也表示默认。但今年承建商担心开发商没钱而拖欠工程款，导致自己无法收回成本，因此强烈要求开发商在8月份结算约2000多万的工程、材料和工资等款项，并表示如果拿不到钱，就不再继续施工。
    记者了解到，上述房企正在开发的住宅楼盘项目，有几栋楼很快就可以达到预售标准，即将进入销售阶段。在这一关键时刻，如果资金链断裂，该项目很可能成为“半拉子”工程；届时，开发商不但要面对大量债务，连前期的投资款也有可能收不回来。而如果房子盖起来能达到预售标准，然后再把房子卖掉，很快就会有销售资金回笼，开发商也可以渡过难关。
    “这家浙江开发商缺钱，但从银行根本拿不到开发贷款。其他途径都需要几个月时间，来不及了，民间借贷是最佳选择。”上述房地产投资咨询公司高管向记者表示。
    对上述开发商能否挺过难关，陈立民在接受记者采访时指出：“这很难预测。即使达到预售标准，房子能卖出去吗？能不能有足够的回款还银行、债主的借款？后面有太多不确定的因素。”
月息高达5%
    中国人民银行近日披露的数据显示，今年一季度银行向开发商发放的新增贷款为1678亿元，而二季度则降至420亿元，较一季度少增1200多亿元。
    世邦魏理仕一位经理告诉记者，由于银行放贷指标大幅收缩，即使是有授信额度的开发商，也很难及时拿到贷款。“快的话，也要比原先约定的日子晚一个月，银行才能把贷款打到开发商账户上；慢的话，要推迟二三个月才能拿到贷款。”
    那么，在放贷人和借款人之间，是谁在牵线搭桥，双方又是如何商定借贷的金额、利息等协议的？
    中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受记者采访时指出，除了房地产投资机构，在江浙沪的典当行、小额贷款公司、抵押担保公司都有可能是民间贷款的牵线人。而借款者，多数是缺少融资渠道的小开发商。
    “哪个阶段、哪些行业缺钱，抵押担保公司和小额贷款公司很清楚。不少公司都会有意识地收集这方面的信息，并私下招揽这样的生意。”宋会雍表示。
    对于借贷双方之间，陈立民告诉记者，放贷人对开发商使用资金的用途过问并不多。
    “放贷人会向开发商提出实物抵押的要求。开发商一般进行两个抵押，一是开发商所持有的商铺，二是公司的部分股权。放贷人在请律师对开发商的债务和资产进行调查和评估后，才放贷。而借贷人一般要求开发商每月按照约定的利息还款。至于开发商所用的钱到底投到哪儿了，项目在哪儿，放贷人一般不会过多地询问。”陈立民告诉记者，只要借款人能按时支付利息和本金就可以；即使开发商资金出了问题，自己手里有抵押物，哪怕开发商还不了钱，这些抵押物也足够弥补损失。
    就民间借贷的利息，林荣时告诉记者，目前在上海和江浙做房地产民间借贷，每月3%、4%的利息非常普遍，有的甚至高达5%，每月2%的利息已经很难找到。
    业内人士指出，即使是4%的月息，年息也要高达48%，这决不是开发商可以长期承受的。而一旦到了还款期，开发商没有回笼足够的资金，又不得不再一次向另外的机构借钱。
    正是由于高额的利息，部分开发商会选择一些规模中等、时间较长，而利率相对较低的方式。
    “现在有的开发商资金链有些紧张，但还没有到马上要断裂的程度。他们也会预计到在某个时段可能缺一笔资金。在很难从银行贷到款的情况下，一般会选择民间长期借款。像这样的借款规模相对比较大，都在千万元以上，借期在半年至一年；这样相对长期的借款年息在16%-24%之间。由于借款期相对长、规模大，总的利息款也较多，因此放贷人也比较认可。这样开发商平均算下来的月利息要低很多。”金陵股份规划发展部副经理赵豫川表示。
    业内人士指出，即使向民间进行高额借贷，那些资金紧张的中小开发商也未必能渡过难关。中小开发商在民间进行借贷后，仍面对相当大的风险。
    “如果运气不好，房子销售不好，后面还需要借钱。这样拆东墙补西墙，开发商的利息成本也变得相当高。如果资金短缺的情况继续恶化、债务不断累积，而开发商在资金回笼上没有起色，很有可能把企业拖垮，甚至倒闭。”宋会雍表示。

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