房地产信托逆市发行 投资者谨防“击鼓传花”风险

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李崇磊 北京报道

   今年上半年，各大信托公司卖得最火的信托产品无疑就是房地产信托了，不过自从6月底银监会对于房地产信托业务进行窗口指导后，不少大型信托公司主动暂停房地产信托业务，一些第三方理财机构给客户发送的产品推荐中也增加了矿产信托和艺术品信托等非房地产信托产品的内容，火爆了大半年的房地产信托似乎有降温的趋势。
    记者近日调查了北京几家信托公司的财富中心和几家理财机构，发现情况并非完全如此，目前房地产信托产品市场可谓是“冰火两重天”，一方面有些信托公司由于政策前景不确定，暂停了房地产信托产品的发行，而另一方面仍有不少信托公司受利益驱使，还在大干快上地发行房地产信托产品。
银监会出手 房地产信托发行萎缩
    “发完这两款地产信托产品，短期我们暂时不准备再发了，其实项目的收益率预期相当不错，只是最近调控嘛。”外贸信托财富中心的一位客户经理从身边的展架上拿过一份产品推介资料递给记者。记者注意到这款名为富荣23 号（杭州江南春城）的两年期信托产品预计发行规模为5亿元，最高一档的年收益为12%，最低一档的年收益率也有10%。
    “房地产行业是资金密集型企业，这些年发展下来，开发商已经习惯了高杠杆融资的方式，能否找到新的融资渠道关系到房地产企业能否在本次调控浪潮中安全过关。” 中国房地产研究会副会长顾云昌对记者坦言。对于现金流相对充裕的开发商来说，此次调控是扩大规模，抢占市场份额的好机会，而对另一些资金紧张的开发商而言，找钱变成了生死攸关的事情。
    然而好景不长，信托资金的大规模增加对房地产调控政策的有效性产生了干扰，银监会不得不出手干预，造成房地产信托急剧缩减，同时投资者对于房地产信托的前景也产生了顾虑，根据用益信托提供的数据，8月前两周房地产信托项目募集规模持续萎缩，8月7日-13日各大信托公司发行的房地产信托产品，平均募资规模仅为1.06亿元。
地方政府撑腰 信托产品逆市发行
    然而着急找钱盖房子的不仅仅只有开发商，地方政府也希望通过房地产开发来缓解财政压力，同时不少地方兴建的房地产项目也能成为很多官员招商引资的政绩，于是即使面临不确定的政策调控预期，部分信托公司还是迎难而上，逆市发行房地产信托产品。四川信托本月就发行了一款总规模为5亿元的房地产信托，用于岳阳洞庭湖国际公馆项目的开发建设，首期规模为3亿元。
    尽管在产品推介中，这款信托产品的年化收益率高达14%，然而记者在调查中发现，这款信托产品在风险控制方面存在极大的隐患。该信托项目的抵押担保主要由土地抵押和项目公司的股权抵押两部分组成。
    在土地抵押部分中，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告，将抵押物370亩土地估价12.3亿元，而根据洞庭湖国际公馆项目开发商岳阳地产与岳阳市国土局签订的土地出让合同显示，这370亩住宅用地的成交价格仅为27 万元/亩左右，总价不到1亿元。两者差值近12倍，如果按照土地的出让价格计算，土地部分的抵押率高达500%。
    而项目公司广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司的注册资本为1亿元，截至2011年4月其公司总资产为4.25亿元，目前这家公司为洞庭湖国际公馆项目已投入3.5亿元，一旦资金链发生断裂，该项目公司将立刻陷入资不抵债的状况，其股权的实际价值完全满足不了该信托计划的风控要求。即使在最理想的状况下，土地价值和项目公司的股权价值也不到2亿元，意味着该信托项目的抵押率为150%，风险非常大。
    据知情人士向记者透露，岳阳市的土地出让价格在2008年就已经超过了250万元/亩，洞庭湖国际公馆项目周边的土地价格目前也在200万元/亩左右。项目公司之所以能够低价拿地，主要由于本项目是首届湘商大会重点签约项目，同时也是湖南“251”旅游工程省级重点项目，而岳阳地产的母公司广东黄河实业集团在签约成功后，却打着旅游项目的幌子操作起了住宅项目，不但涉嫌违规，而且不能排除在运作过程中存在利益输送的可能，使得整个项目的风险敞口越来越大。由于该信托计划的资产池缺乏对冲，受托方仅低价拿地就已经赚得盆满钵满，而项目成本通过发行信托消化以后，整个项目完全变成了一场“空手套白狼”的资本游戏。
    从远期来看，该项目一期将于2012年竣工，二期于2013年竣工，期间项目所在地岳阳市的房价存在巨幅波动的可能。按照开发商提供的项目指标和利润预测计算，该项目两期合计开发35.12万平方米，项目预计销售收入21.79 亿元，意味着项目均价为6200元/㎡。实际上岳阳市目前人均月薪还不到2000元，而该市市区的商品房均价却已经超过了4000元/㎡，洞庭湖国际公馆项目所在的片区，周边的房屋均价更是超过了5000元/㎡。
    前述知情人士告诉记者，2009年，岳阳市市区最好的房子，售价也不过2000元/㎡，如今涨得这么厉害，主要是从广东和江浙一带来了不少炒房客，单靠市民的购买力，完全无法支撑如此高企的房价。
    “一买就是几套十几套，价格能不上去么？现在就看炒到最后砸在谁手里。”这位知情人士对记者坦言。
    在这些因素的推动下，投机客接踵而至，推高当地房价的同时，也让投资当地房地产项目的信托风险，变得越来越大。而从全国范围来看，像洞庭湖国际公馆项目这样的房地产信托，在目前的信托市场中比比皆是，但愿投资者不要被高收益晃花了眼睛，成为“击鼓传花”游戏的受害者。
REITs启动探索之旅
    上世纪80年代，国内就有专家建议决策层推出REITs（房地产信托凭证），但一直没有得到回应，直到本月初鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金9日正式获批，成为内地首批投资海外REITs的QDII基金。前者主要投资于美国上市的REITs，后者投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡、中国香港等发达国家和地区的REITs。这一信号似乎表明决策层在REITs的推出态度上有所转变，而嗅觉灵敏的资本市场早就做好了准备，据本报记者的不完全统计，今年上半年已有多方主体参与到REITs以及房地产信托基金的发行和管理中。例如，从金地集团辞职的张华纲与赵汉忠，从新加坡磐石基金出来的周纯、从荷兰ING跳槽复地投资集团的董伟海、从凯德置地到鼎峰地产投资的白勇，以及转身成立盛世神州地产基金的张民耕等也已进入这个领域。除此之外，金地、万科、首创、银泰、复地、荣盛发展、莱蒙国际、中国海外发展等诸多知名企业或上市企业也开始了或正在摸索相关产品的发行。

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