深圳首个养老地产发酵浮现黑马开发商

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发布时间：2011-08-20 17:10:14

摘要：深圳首个养老地产发酵浮现黑马开发商

深圳首个养老地产发酵 浮现黑马开发商

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者杨雅琴深圳报道

深圳刚刚度过了它30岁的生日，当年移民深圳的创业者已逐渐步入中老年的行列。曾经的深圳甚少看到白发苍苍的老头老太太，现在深圳终于有了这群人。而与北京、上海、广州等城市不同，以前深圳基本没有养老院等类似机构，差别最为明显的是与深圳一河之隔的香港，林立的大楼中间时不时就能看到敬老院的招牌。

实际上，深圳近几年才出现了养老院，而且数量很少，绝大部分位于深圳的关外区域，龙岗区和宝安区居多。据记者了解，深圳首个养老地产的项目也在酝酿之后被提上议程，在养老地产这个开发商的新战场上，深圳项目的黑马参建者也日渐浮出。

深圳首个养老项目将出

近日中国红十字基金会曜阳老年公寓项目被媒体热炒,引发记者对于深圳正在酝酿中的首个“养老地产”项目的关注。

记者获得的一份内部资料当中显示，中国红十字基金会与哈尔滨工大集团股份有限公司（以下简称哈工大集团）实施战略合作，在中国兴办高端养老机构。

资料当中提到双方做养老地产项目将按照公益性与市场化运作相结合的模式，由哈工大集团出资建设，并无偿捐赠部分老年公寓予红十字会。

同时，他们双方在深圳市龙岗区土洋海边选择了一块156004.3平方米的项目用地，用于建设高端养老机构，前期，哈工大集团丁香俱乐部公司已投入近8000万元用于填海平整土地，为了使该项目能够尽早启动，红十字会向深圳市政府发出一封信，恳请深圳市领导支持协调相关部门尽快完善项目用地手续。

葵涌镇土洋村位于龙岗区，位于盐坝高速沿线，交通较为便利，而且靠近大海，植被丰富，并有较好的景色，适合养老休闲。

据介绍，哈工大集团是由哈尔滨工业大学高新技术园区建设发展形成的。园区创建于1992年6月，也就是说这个依托学校的哈工大集团成立了十多年，目前已是涉及高科技板块、加工制造产业板块、金融板块、商服实业板块的综合性企业集团。

哈工大集团作为控股集团公司，同时控股上市公司“工大高新（600701.SH）”，控股黑龙江乳业集团总公司，参股上市公司“航天科技”，以发起方式设立“工大高科”和“航天物业”等两家股份公司，并发起成立黑龙江首家风险投资公司。

　就是这样一家公司将开始引领深圳的“养老地产”，据资料显示，对于养老地产合作，双方红十字会和哈工大集团计划，深圳项目的开发模式参照早前在北京已经完成的“曜阳国际老年公寓”密云项目，后者是由红十字会与北京城建合作完成，而深圳此次是红十字会与哈工大集团合作开发，建成的老年公寓物业按一定比例分属基金会和企业，属于基金会部分公益化运作，属于企业部分商业化运作。

另外，记者了解到，在该项目中，如果土地全部由政府无偿划拨，那么建成的物业将不能被出售；如果土地一半无偿划拨、一半协议出让，则协议当中出让部分所建成的房产可以上市出售。

随后，记者前往资料上介绍的葵涌镇土洋村，并未看到周边有大兴土木的痕迹，随后记者找到当地的居委会，当地人表示是有人过来填海，以前到现在都常有，但是具体做什么不知道，而且也不知道周边是不是卖地。此外有关部门对该项目也并未做出回应。

多个知名开发商进军

其实养老地产对于我们来说算不上陌生也算不上熟悉，印象当中要做养老地产的大多都是行业的大佬级开发商，至少都有雄厚的资金。

就在去年有媒体报道，万科高调进入养老地产，也有消息称万科总裁郁亮曾经在内部会议当中表示要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。数年过去了，养老地产在去年被再度提上议程，仍然是探索。即便是保利也是花了近两年在广州、上海进行试点。我们可见的真正意义上的养老地产项目少之又少。

直至本月初，保利地产（600048.SH）召开了董事会并通过了《关于成立养老产业专业管理公司的议案》随后发布公告称，董事会经投票同意公司与北京安平投资有限公司共同出资2000 万元，按50%:50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。

保利内部员工表示这是从试点到实践的进步，并表示保利看好养老地产，同时这种合作的模式也是为了风险共担。

其实保利也是早在2008年就有动作，开始尝试探索养老地产的模式，但到目前为止仅有上海试点的项目或将在今年年底竣工，但具体的情况保利方面并不愿意透露。

据其他媒体报道，临近上海的“西塘安平老年健康生活社区”就是由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建，建筑面积99720.9平方米，是保利首个养老公寓项目。

然而有消息称万科也是早在2006年就有想要涉足养老地产的打算，但是万科总部方面表示万科并没有成立具体的部门策划、管理养老地产部分。同时万科北京公司表示万科在北京是有项目当中包含养老公寓，但是即便是北京公司也没有专门的部门来筹备管理养老地产。但万科也并没有否认养老地产这块蛋糕符合他们未来的胃口。

当然相比于普通的住宅开发，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。据介绍，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。既然是这样的模式，资金的回报率、回报速度是开发商首要担心的问题。

所以实力强大的开发商愿意尝试，但即便是尝试也要承担巨大的盈利风险。保利方面也曾表示“对于养老地产产业，是长期看好的，对于盈利模式还在研究，未来预期盈利还没有明确的目标。一般来说各方的回报会按照出股比例分摊，同时预期风险也会共同承担”。

除了资金盈利的风险外，养老保险对于医疗等设施、软硬件设施要求也很高，相对来说经济发达地区也只有北上广符合条件，即便是深圳，医疗机构也一直是被诟病的，这样环境下如何保障养老地产以及其所提供的服务有品质？

此外，据分析师介绍，养老地产一直被当做议题研究试点，但是屈指可数的养老地产项目说明了这当中存在的问题远没那么简单，其中还有一个重要的原因就是政策方面的缺失，政策的不完善也使得开发商在面临养老地产的时候有了更多的顾虑，比如前期巨大的投资额，资金回收期长，再有就是后期不断增加的物业管理成本，以及对市场前景的不确定。

相关评论：

政策真空 养老地产沦为噱头

面对我国老年市场这个已达到１万亿的超级大蛋糕，市场潜力巨大的“养老地产”却沦为一场危险的、无法光明正大的交易，并让政府、开发商和消费者同时失望，不能不说是中国“养老地产”莫大的悲哀。

但是“养老地产”表面上仍然是光鲜的，多家实际上对这个产业悲观失望的开发商仍在打造出一面面“养老地产”的耀眼旗帜，以示这个产业的高尚和兴盛。但在背地里，这些开发商却用“养老地产”获取的廉价土地做着商品房销售以实现盈利以及高额收益。

因为缺乏监管，养老地产沦为了一种概念、一个噱头，甚至是部分开发商的一个工具。当一家开发商拥有了一块性质存在问题的土地时，他大可以打着养老地产的概念堂而皇之地开发起商品房来了，从而来分享住宅行业的暴利。而这些开发商事实上对养老地产本身是失望的，因为在他们整体盈利的大项目中，份额寥寥的一部分老年产业往往都是亏损运营的。

而对于更多对养老地产充满憧憬的开发商，同样因为没有任何政策支持，这些真正有心试水养老地产的企业最终望而却步了。

正如住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林所直言，关于养老地产的国家政策层面，现阶段国家还没有相关政策。

在中国国情下，政策往往可以成为掌握一个行业生杀大权的尚方宝剑。而一个没有任何政策、尚没有成功运作经验的新兴行业，无疑是资金巨大的风险。

所幸，当限购等宏观调控政策正在拼命挤压商品房的利润空间时，地产商们不得不将目光转向商业地产、养老地产，甚至旅游地产这些之前显得有些冷门的产业。

而且，保利、万科等龙头房企也开始打养老地产行业的主意了。随着这些企业和业内知名专家的呼吁，养老地产政策和监管势必呼之欲出，这样，这个“夕阳产业”的春天可能真的要来了。（华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王冰凝）