房地产信托再重启 开发商资金链获救

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道

   进入2月份，房地产信托业务受益颇丰的信托公司已经开始为新一年的业务量积极活动，而房企与信托公司可谓不谋而合，春节长假未完，已有房企迫不及待为新年度筹措资金。
    2月10日，记者从多家去年底主动停止房地产信托业务的信托公司获悉，负责公司房地产信托的部门从2月份已经开始积极筹措新的房地产信托业务，房地产信托基本上全面重启。而作为房地产信托业务的主要客户，房企在春节期间就已经开始大手笔融资了，信托公司对房地产信托业务的热情和房企融资的迫切心情一拍即合。
至少3月开始批项目
    2010年，房地产信托让信托公司受益颇丰，进入2011年，各家信托公司显然也不会轻易放弃这一业务。
    记者获悉，2月份以来，去年底暂停房地产信托业务的主要信托公司纷纷开始积极筹备新的房地产信托业务，房地产信托基本上全面重启，至少3月份开始批项目。
    据中国信托业协会近日公布的数据显示，截至去年四季度末，信托资产总计30403.55亿元，超过了公募基金2.5万亿元的管理规模。信托公司实现利润总额达到了158.76亿元，人均利润高达212万元。其中，房地产类信托在去年四季度末遭遇银监会的风险提示，主要信托公司集体暂停房地产信托业务。受此影响，房地产信托四季度融资规模出现了下降，但仍然数额巨大。数据显示，截至去年四季度末，2010年度累计投向房地产的信托资金（包括集合以及单一信托）总计2864亿元，比三季度末时的数据增加了近600亿元。而前三季度平均发行量均在700亿左右。
    而房地产信托业务居国内首位的中融信托公布，截至去年12月底年度业绩纯利润6.9亿元人民币，按年增长1.2倍。中融信托等信托公司从房地产信托业务中获得巨大收益。
    “其实今年1月份，公司负责房地产信托的部门就可以开始做业务了。”中融信托内部人士告诉记者。
    而另一家大型信托公司一负责人也告诉记者，只是因为行业原因，避免和银行发生冲突，所以公司批项目的工作可能会推迟到3月份开始。其实每家公司的高层决策人员都是这样做的。
    不过，信托公司也考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，纷纷提高了房地产信托业务的门槛。记者获悉，主要信托公司今年在做房地产信托时，将以大中型房企尤其是国企为主，同时收益低于3000万的项目不做。
房企积极融资应对调控
    而在开发商方面，面临一轮又一轮的调控政策，房企对资金的需求显然是越来越迫切。 
    数据显示,2010年共有18家房企在香港进行融资,较2009年大幅增加104%。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企纷纷通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融资。
    2月7日，碧桂园发布公告称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市。碧桂园表示，倘若票据能够成功发行，所得款项将用作为现有和新增房地产项目包括建筑费及土地款提供资金，并作为一般公司用途。有消息称，碧桂园的融资金额约为5亿美元。
    据2月1日碧桂园公布的2010年销售情况显示， 2010年全年，碧桂园共实现合同销售金额约329亿元，超额完成目标约10%，同比增长约42%；实现合同销售面积约600万平方米，同比增长约26%。2010年碧桂园净利润率约16.6%，同比上升4.1个百分点，2010年底可动用现金约人民币81亿元，净借贷比率约48.4%。
    穆迪表示，拟发行债券将可改善碧桂园的流动性，有助集团度过内地银行信贷趋紧的环境，并改善其债务到期状况。
    一信托经理告诉记者，2011年，房企在资本市场进行公募的难度越来越大，对于仍然大量需求资金的房企来说，仍将在很大程度上依赖房地产信托。
信托和房企共同的困惑
    尽管信托公司和房企，一方迫切需要拓展更多业务，一方渴求资金，可谓一拍即合，但就2011年的楼市环境来说，对信托公司和房企来说却并非皆大欢喜。
    安信证券称，受益于房地产信托及能源信托领域的发展机遇,中融信托2011年的净利润预计将在10亿元以上。但中融信托的快速发展却也面临着诸多挑战。其中中融庞大的信托资产规模和其两次增资仍捉襟见肘的注册资本金之间的差距，就是该公司要首先解决的制约其发展的矛盾。
    按照监管层去年公布的《信托公司净资本管理办法》，信托公司管理资金规模必须要和注册资本金挂钩。
    “今年这个新政策将会更加严格地执行，所以对不少信托公司都将是一个挑战。”上述信托经理告诉记者，同时也逼迫着信托公司更加注重风险管理，同时提高项目的利润率门槛，比如部分信托公司对于房地产信托项目的要求是收益不得少于3000万。
    河北一家中型民营房企负责人告诉记者，信托公司提高房地产信托业务的门槛，则意味着更多的中小房企和中小项目无法通过房地产信托来融资，这一类企业又将少了一条重要的融资渠道。“很多大型的信托公司不再做收益少于3000万的项目，这意味着一两个亿的房产项目都不一定获批。”该负责人说。
    上述人士还认为，因为未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷款融资成本仍将再次提升，同时，房地产资本市场融资和信托融资难度也在加大，必然会有越来越多的房企面临着资金压力。

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