二手房价跌回2006年

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道

    11月中旬在售的商品房项目中，位于通州城铁旁住宅——花涧溪二期以最低价5800元/平方米入市，而花涧溪一期二手房均价在6800元/平方米左右，除了花涧溪，同在八通线的世纪星城、东四环的精装小户型金都心语、北部的天通苑和西部的远洋沁山水，其现房最低价均低于同区域二手房价格。
    “这是开发商为了吸引眼球做的促销，低价户型很差，一般也只有一两套，不过也显示了地产行业的整体低迷，因为目前二手房的均价，已经让2006年底之后进入房地产市场的投资购房者开始赔钱了。而部分一手房价甚至已低于二手房价。”首创不动产一负责人告诉《华夏时报》记者。
    “在目前的经济形势下，一手房不断跌价，逼近甚至低于二手房价并不奇怪。”华亮经纪相关负责人认为。

80后拉动二手房
    目前市面上商品房现房跌破同区域二手房的，最突出的项目是天通苑商品房项目，该项目目前在售户型为140平方米以上，最低价为4850元/平方米，主力户型为150平方米的三室两厅和150平方米以上的顶层复式。
　　  天通苑是1999年由顺天通房地产开发集团建设的大型社区，现已非常成熟，二手房均价为9200元左右。新房与二手房价差竟达近一倍。
  　　“这主要是因为目前地产行业的消费者主要集中在80后一代，他们购房的主要目的是为了成家自用，感觉价格回落就会出手，而不会像投资客一样，面对熊市，不断观望。”通州果园一经纪公司负责人告诉记者，但因为年轻财力有限，80后一代一般会选择50平方米左右的小户型或者75平方米之内的老式小两居，这样的房源一出来很快就能售出。这也是拉动近两个月二手房成交量上升的主要动力。
　　  该负责人告诉记者，现房小户型要么价格高要么户型不好，难以引起市场上寥寥无几的意向消费者的兴趣，所以开发商才会拿出特价房降价售楼以吸引眼球。
  　　而手中压了两套二手房的一经纪人石先生则满怀感慨地告诉记者，如果是自住，那房价涨跌本身对业主影响不大，但实际上很多房源还压在投资客手里。就目前的二手房价格，虽然看似并未回落到2006年的水平，但实际上2006年底进入楼市的投资客也开始赔钱了。
　　  据石先生计算，以通州新华联的一套100平方米的二手房为例，如果想要顺利售出，估计能卖出75万元。而2006年底新华联一套100平方米的房产价格约为65万，以当时买房的代理费、税费等各种费用来算，业主在避税后拿到这套房约要再花4.5万元，然后按当时贷款额度算月还款约3500元，两年共支付约8万，这套房即使在业主2006年底买入后不做任何装修的情况，房款加上物业费等各种成本和损耗，到2008年11月，估计业主的花销也会超过75万元，但目前该房也只能卖到75万了，所以目前的二手房价，实际上已经跌到让2006年底贷款买房的人无利可图。

租金最高跌掉半数
　　  进入2008年四季度，北京房屋租赁市场突然急转直下，虽然成交量上升，但租金却呈现整体下跌的趋势，尤其是高档写字楼市场和酒店式公寓租金下跌趋势最严重。
　　  据我爱我家提供的数据显示，10月份，北京租赁市场进入成交高峰期。数据显示，10月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比上涨了6.69%，客户的数量也出现了明显的增长，幅度达6.94%。整体市场供需比为1.67:1，供大于需的状况明显，租赁价格环比小幅下降，10月份全市租金均价为2569元/月·套，环比微降了0.43%，其中，本月普通民宅租赁价格环比上月下降了1.12%，高端租赁市场的租赁价格也呈现小幅下降态势，10月全市高端租赁市场的交易均价为5036元/月·套，较9月份价格下降了0.3%。
　　  令人出乎意料的是，加之大量人民群众被股市套牢，需求一下蒸发掉了许多，供给却还在继续，于是，发生了如下事情：
　　  据记者了解，在望京、五道口、朝阳门、国贸、大望路等区域，租金下降幅度最大。而朝阳门酒店式公寓新金山跌幅最为严重，该物业无论是内部装修还是地理位置均占尽优势，于今年5、6月份收房时的租金，一套58平方米的大开间月租金约为7500-8000元，但目前已经跌至3500-4000元。尽管如此，新金山的空置率已经达到了95%。
“普通住宅价略高于保障房”
    华亮经纪相关负责人指出，随着宏观经济低迷引起的供过于求，10月份以来房屋租赁市场租金急剧下行，因为一部分投资客欲变租为售，房源的增加预计还将拖累京城房价新一轮的走跌。
　　  记者随后采访的多家经纪公司和担保公司负责人，均认为租赁市场的溃退，将给房价带来不可遏制的打击，因为一部分靠吃租金的投资客已经开始抛房，市场上供应的房源正在增加。
　　  以商业地产为主的SOHO中国董事长潘石屹在11月20日网聊时也承认，近两个月以来市场上写字楼出租率在下降，北京房价面临巨大的降价压力，但潘石屹认为政府保障性住房对房价的影响最大。
    “北京从现在开始，普通住宅尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。降价到什么程度？也就略比周边保障房高一点。但普通住宅在产权上无任何限制。”潘石屹说。
    “从目前的宏观经济形势来分析，房地产这种低迷的状况估计至少还要持续到明年年底。”首创不动产一分析人士指出。
　　  不过据他透露，有一批新的投资客正在蠢蠢欲动，寻找房地产的抄底机会。
    “这批投资客一方面在寻找便宜的房源，一方面在寻找低首付甚至零首付的机会，以降低投资成本。不过这批人绝不是今年之前的那批投资客，之前的投资客不是被套在楼市就是被套在股市中了。”该人士说。

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