北京市银行测试显示可承受房价下跌30%左右

　　房地产调控政策的连连出击使各界的眼光投向了银行房地产贷款的抗风险能力上。记者昨天从北京银监局获悉，截至3月末的北京市各家银行房贷压力测试结果已经出炉，目前正在审批过程中，或将不久发布。正像之前陆续透露的信息，测试结果普遍乐观，银行大致能承受30%左右的房价下跌。

　　>> 预测情形

　　房价跌利率涨

　　一直以来，压力测试这个词被周知，但是具体的形式却很少有人能说出来。兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示，实际上，此次银监会部署的压力测试涉及两种情形，一是在房价分别下跌10%、20%、30%的情况下，另一种是在利率分别上升 27、54、108个基点的情况下，分别对银行开发贷款与个人贷款不良率的影响。

　　这两种情形相应可以设置三种假设情景，在三种情景下，分别对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌30%。

　　在结果判断上，商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景，分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度；分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况；综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力；判断对五级分类结果变动。

　　对房地产开发贷款而言，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

　　>> 压力测试结果一览表

　　银行压力测试状况

　　中国银行该行将房贷所面临的压力分为轻度、中度和重度三种。其中轻度为房价下跌10%，基准利率上升27个基点；中度为房价下跌20%，基准利率上升54个基点；重度为房价下跌30%，基准利率上升108个基点。即使重度压力之下，房地产贷款不良率也仅会上升1.2个百分点，拨备会增加几十个亿。

　　交通银行房价下降30%，开发贷款不良率增加 1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点。

　　建设银行如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至会略为乐观一些。

　　工商银行包括房地产开发贷款、土地储备贷款和个人住房按揭贷款在内的房地产贷款的资产质量良好，不良率仅 0.72%。其中，对公贷款的不良率0.82%，个人住房按揭贷款的不良率0.58%。基于工行房贷的实际情况，进行了房贷压力测试，压力测试的结果令人放心。

　　兴业银行 若房价下跌10%，房地产开发贷款不良率将可能上升0.11个百分点、个贷不良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30%，对公房地产贷款不良率也仅上升0.99个百分点，个贷不良率上升不超过0.3个百分点。

　　民生银行房价下跌 40%对资产质量影响不大。

　　华夏银行如果房价下跌10%，房地产行业贷款的不良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20%，上升1.73个百分点；如果房价下跌30%，上升3.25个百分点。

　　光大银行 房价下降两成对资产质量影响不大。

　　注：以上资料根据各行高管在公开场合的表态整理而成

　　>>具体案例

　　根据经验值确定安全警戒线

　　一位银行人士以对个人住房贷款的测试为例介绍，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的楼市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算。要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在存在压力情况下的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线，超过安全线以上的贷款存在违约风险。

　　考虑到房地产价格下降将对借款人还款意愿产生影响，银行还需要对房产价值进行重新评估，在房产初始评估价格基础上，对最新房产价格进行测算，结合房产变现能力，考虑在三种压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。

　　>>专家解读

　　房贷风险主要看收入

　　东方证券银行业分析师王鸣飞表示，银行房贷风险大小主要看个人收入。因为个人收入是第一还款来源，房屋只是抵押品。王鸣飞特别指出，开发贷款的风险稍大，在经济下滑时，这类贷款的不良率会上升较多，但总体来说，房屋类贷款风险可控。

　　跌三成不是调控目标

　　中国社科院结构金融研究室主任副研究员殷剑锋表示，此次测试结果各家不一，除了各行房贷所占比重不一，很重要的因素是银行放贷时间的差别。2009年房价涨幅最大时发放的房贷一定会对此次压力测试产生影响。不能将商业银行对房价下跌的承受能力为三成，等同于政府调控的目标就是房价下跌三成。调控者不会将商业银行作为惟一的考量，其他诸如房地产开发商、消费者购买力等都是调控的考虑因素。

　　殷剑锋表示，影响房价因素有四方面，包括地方“土地财政”、开发商囤地现象、投资客炒房行为和老百姓刚性购房需求。

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