狂销近200亿元，刷新楼市记录！上海5千万豪宅遭抢购，市场从此回暖？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

3月28日，位于黄浦区的中海·顺昌玖里开盘选房，最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿元的成绩刷新中国楼市开盘记录。

该项目的热销，被认为侧面印证了作为中国核心城市，上海核心区域的资产依然具有竞争力和吸引力。易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析指出，豪宅热销扮演了楼市复苏的重要角色和先行军导向。“此次上海项目赶超，恰是今年房地产市场复苏的一个重要事件和信号，充分说明购房市场有强劲的表现和态势”。

但在豪宅扎堆、供应量超前的2024年，上海豪宅的购买力充足与否依然被市场所担忧。上海中原地产市场分析师卢文曦谨慎指出，中海·顺昌玖里的热度只是个案，是否具有可持续性、以及传导到终端及刚需市场仍需要再观察。

揽金196.5亿元成中国新“盘王”

公开资料显示，中海·顺昌玖里地处上海黄浦区核心位置，为建国东路67-71街坊风貌保护城市更新项目的住宅部分（70街坊）。该更新项目为中海地产在上海投资规模最大的项目，总投资590亿元。

中海·顺昌玖里由三栋高层和一片别墅区组成，北邻上海最为知名的豪宅“翠湖天地”，东侧为中海建国里，西侧是衡复风貌区，总占地约4.4万平米，总建面约27万平米。根据中海地产上海公司公示的信息，本次开盘，两栋44层的超高层和一栋25层的高层、共512套房源全部入市，户型面积从151平米-325平米不等，项目备案均降价为17,2万元/平米，套均总价约在2505万元-5972万元。

今年3月3日，中海·顺昌玖里持证入市，3月19日认购结束，共吸引736组认筹，认筹率高达143.8%，认购金总额28亿元，创造了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数及认购金额新高。与此同时，该项目也刷新了中国房地产的开盘纪录：公开报道显示，此前全国纪录保持者为2020年深圳华润城润玺一期花园，1171套房源在两天内售罄，销售金额196亿元。

楼市下行行情之下，中海·顺昌玖里为何能够出现现象级热销？对此，受访人士多认为是“倒挂”因素。

58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者表示，从新开盘的历史价格比较情况来看，该项目备案均价虽然高达17.2万元/平米，但早在2020年，毗邻新天地的翠湖天地开盘价格就已经达到了16.5万/平米；几年之后新开盘项目价格，几乎没有特别大的上涨。

“对比当前价格，周边二手房的成交价格目前还是明显超过新开盘价格水平的。可以说，一二手房价’倒挂’是这个盘热销的根本原因所在。”张波进一步指出：“虽然目前来看，倒挂程度和3年前明显减小，但依然还有较大的价差空间。”

“该项目最大的优势是地段与高’倒挂’价差，新房购买后再出售，按市场价至少有40%以上的价差。”上海镜鉴咨询高级分析师张宏伟也表示。

记者在链家等购房平台上看到，目前翠湖天地二期御苑挂牌单价多在20-26万元/平米不等，四期隽荟的二手房挂牌单价则为25万-28万元/平米。“贝壳找房”APP显示，御苑近半年成交均价为19.13万元/平米，而隽荟2022年8月一套二手房的成交单价高达33.79万元/平米，“倒挂”差距明显。

年内上海豪宅疯狂“上货”

有接受采访的业内人士认为，此次中海·顺昌玖里项目热销，侧面印证了作为中国核心城市，上海核心区域的资产依然具有竞争力和吸引力。

“中海·顺昌玖里有几个重要的特点，新盘、豪宅、新开盘、劲销，说明房地产热销项目集中在新开盘的豪宅新房项目上，市场反应积极，说明市场回暖的过程中，豪宅热销扮演了楼市复苏的重要角色和先行军导向。”易居研究院研究总监严跃进进一步指出，这一项目的销售业绩更是证明，上海的核心地段的核心资产并不缺购买力，“此次上海项目赶超，恰是今年房地产市场复苏的一个重要事件和信号，充分说明购房市场有强劲的表现和态势”。

目前，上海市场上豪宅扎堆。仅以3月初发出的2024年第三批次新房为例，共有6个单价超过10万元/平米的豪宅项目，分别是滨江凯旋门、浦开摩登江南里、中海顺昌玖里、夏都·幸福268、静安玺樾和保利琅誉。而融创外滩壹号院、翠湖天地六期、保利世博天悦、龙盛湾上等项目则有望出现在第四批次新房名单上。

不仅如此，今年上海的豪宅供应量也堪称空前。仅以第三批次新房为例，总价2500万元以上总价的房源就共约880套。有数据统计，今年内，上海总价2500万以上的豪宅供应量可能会超过5000套。对比来看，上海2023年供应了1990套总价2500万元以上的新房。而中指研究院数据显示，2023年为上海新房“顶豪”的成交大年，总价2500万元以上的新房共成交1729套，平均每个月成交144套。

3月以来，上海房地产市场仍“春寒料峭”，被市场寄予厚望的“金三银四”小阳春也没有太多水花。如此行情之下，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，中海·顺昌玖里的热度只是个案，是否具有可持续性、以及传导到终端及刚需市场仍需要再观察。

“如果在接下来的几个月的时间里，四五个（豪宅）项目都能保持这样高的热度，说明市场的确回暖了，是比较明确的信号。但如果后续项目成交热度没这么高，可能这只能算是特例，并不具有普遍意义和代表性。因此，有必要观察后续同类项目的市场表现，再做出判断。”卢文曦表示。

张波则谨慎地表示，中海项目热度的确较高，但和以往相比，目前上海市中心豪宅热度已经有所降低。在2020年楼市热度的高点时，上海部分豪宅认购率曾超过700%。在当下市场整体偏冷的背景下，144%的认购率就非常抢眼了。

张波同时向记者表示，豪宅热销的现象其实需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否会放开限价，由市场决定其房价，接下来是否会在政策方面做出调整，值得关注。”

2023年下半年到今年1月底，上海多次调整优化房地产相关政策措施，包括“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准、优化非沪籍单身人士购房等，但多针对刚需购房群体。

就在近日，有关上海将出台楼市新政的消息再次传出，内容包括非核心区域首套房最低首付由3成降为2成，核心区二套房首付由5成降为4成，首套仍为3成；离婚追溯3年限制改为1年限制；首套房、二套房商贷利率分别降为3.45%和3.75%；五年以上公积金贷款利率调整为2.6%等，而上述消息目前已被上海部分区域的住房保障和房屋管理局否认。

责任编辑：张蓓   主编：张豫宁

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