中海外拿地路线回归购蚬壳看中光大土储

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发布时间：2010-02-26 21:39:23

摘要：中海外拿地路线回归购蚬壳看中光大土储

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者袁晓澜北京报道

   中国建筑子公司中国海外发展有限公司（中海外，0688.HK）正试图通过控股蚬壳电器工业（集团）有限公司（蚬壳电器，0081.HK），间接获得光大地产的房地产业务。
    如果能完全收购蚬壳电器，中海外将获得其所拥有的光大地产170万平方米土地储备的权益，这也是中国建筑上市后，除公开市场外，又一个获得大量土地储备的途径。
中海外曲线控股光大地产第一步
    2009年9月，中海外就收购蚬壳电器23.08%的股份双方签署认购协议，并获得香港证监会批准。到了2010年2月10日，该项认购协议的所有先决条件已全部达成。认购完成后，中海外拥有蚬壳电器23.08%的股份，斥资4.55亿港元。
    这也意味着，中海外已迈出进一步控股蚬壳电器的第一步。
　　蚬壳电器是广东顺德靠电风扇起家的家电企业，但后来相继涉足房地产开发、出租车经营等业务而多元化发展。值得关注的是，蚬壳电器拥有光大地产70%的股权，有约合170万平方米的土地储备。并拥有香港蚬壳工业大厦、广州中信广场、美国加州Livermore商业中心、深圳特区高科技厂房等商办物业。
    曾经作为光大集团全资子公司的光大地产，在2004年10月进行了企业改制，Pan China Land持有光大地产100%的权益。由蚬壳电器持有Pan China Land70%股权。
　　因为蚬壳电器与光大地产的这层关系，业内普遍认为，土地市场竞争激烈，中海外通过收购方式获得土地储备，是减少土地成本的有效方式。
　　而实际上，中海外如能实现对蚬壳电器的控股，不光控制了一家香港上市公司，更为重要的是，获得了光大地产优质的土地储备。
    按照中国建筑发布公告表示，2月26日，旗下子公司中海外之财务顾问摩根大通将代表中国建筑，按照每股5.00港元的价格，向蚬壳电器原有股东作出自愿无条件现金收购建议。
　　而中海外现金收购建议将最多收购剩余的76.92%股权，涉及金额最多约26.17亿港元。
或节约5亿购地成本
　　如果中海外完全控股蚬壳电器，将最终斥资30.72亿港元，按当前汇率折合人民币27亿元，而获得的则是蚬壳电器旗下丰厚的土地储备和优良的商用物业。
　   资料显示，目前蚬壳电器拥有土地储备约170 万平方米，位于北京、广州、上海及呼和浩特等城市，并在北京、上海拥有两个办公物业及在广州拥有发展中的零售商场。
　　按照收购价格计算，忽略两个商用物业，中海外在这场交易中，可能会以不高于1589元/平方米的价格获得170万平方米的土地储备。
　   据年报披露，行业领跑者万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。
　　与中海外之前的土地成本相比，这笔交易也是颇为划算的。
　　中国建筑在招股书中披露，截至2008年12月31日，中国建筑拥有土地储备总计3427万平方米。其中中海外拥有土地储备2373万平方米，对应土地平均成本约1900元/平方米。
　　与中海外土地成本相比，约合1600元/平方米收购来的170万平方米的土地成本，为中海外地产节约5亿元的购地成本。
双轨拿地策略
　　 2009年，中海外的总土地储备达到3512万平方米，其中新增土地储备为1165.4万平方米。
　　实际上，中海外在2009年上半年未进一方土地，而在母公司中国建筑7月上市后，中海外开始对土地市场蠢蠢欲动。
　　2009年9月，在高调在上海拿下长风地块后,中海外便一反过去低调、稳健的作风,开始在全国各地攻城略地，成为土地市场国进民退的一个典型代表。
　　一位中海外投资经理向记者表示，中海外的拿地策略之前一直很低调，丰厚的土地储备很多来源于股权转让的方式。
　　而重组蚬壳电器曲线获得光大地产的土地储备，上述中海外人士向记者表示，只不过是中海外长期拿地策略的回归，可以减少土地成本。
　　一位大型开发商向记者表示，通过股权收购的方式，能很好地控制土地成本，而在拍卖市场，由于竞争对手较多，土地价格很容易被哄抬上去，非理性的因素更多。
　　而2010年中海外并未停下拿地的脚步，但从收购蚬壳电器，中海外正通过公开市场和收购这两种方式增加其土地储备。
    2月25日，蚬壳电器宣布欲收购Pan China Land余下30%股权，完成收购后光大地产将成为蚬壳电器工业的全资附属公司，这一行动，又为中国建筑收购光大地产获得全部土储向前再迈进了一步。