一个月内拿地金超百亿！年末回款季却努力“花钱”，上海老牌房企大华集团提速加杠杆冲规模

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

近期，上海老牌房企大华集团有限公司（以下简称“大华”）在土地市场积极纳储，1个月内已耗资逾百亿。大华集团品牌部相关负责人表示，未来大华将会“做适度规模”，但“不会高歌猛进”。2017年以来，随着大华集团规模的扩大，相应的借款总额有所上升。大华方面认为，公司整体债务比例相较于行业仍处于健康水平，强调后期公司将继续保持稳健的经营风格，加快存量项目开发速度，优化公司财务结构，控制杠杆水平，实现持续健康发展。

1个月内拿地耗资逾百亿

12月30日，天津7宗地块集中出让，总成交价55.02亿元。最终大华集团以5.57亿元竞得津南（挂）2020-11号地块，成交楼面价10684元/平。

而在这之前，大华集团于土地市场上密集纳储的动作已经引发市场关注。据《华夏时报》记者不完全统计，11月24日（南通拿地）-12月18日之间，不包括天津这幅地块在内，大华在公开市场共摘得7宗地块，共耗资约113.3亿元.

尤其是在12月18日这一天，大华集团获得“大丰收”。当日，上海普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块（商住）出让，上海长华置业发展有限公司（大华）经过102轮竞价，力压中骏、中建、金茂三家上市公司，最终以30.6亿元夺得该地块，成交楼面价为47434元/平方米，溢价率达17.56%。

同一日，大华集团旗下徐州公司则以5.87亿元竞得徐州一宗位于星光大道西侧、芝兰路南侧、文化路东侧的宅地，楼面价5034元/平方米，溢价率34%。

此前一天，南京9幅地块入市出让。其中，禄口新城G97、G98地块、六合G103地块触顶最高价。在第二天12月18日的现场摇号环节中，大华幸运中签，旗下南京浦口置业有限公司以33.4亿元顺利拿下NO.2020G103号地块（六合区雄州街道雄州西路以北、旭光路以东地块），楼面价8905元/平方米，溢价率20.14%；当日，大华集团还以7.33亿元的底价摘得昆明两幅住宅用地。

11月期间，大华集团还以10.12亿元拿下江苏南通一宗宅地，并在湖北武汉以26.1亿元的底价竞得一幅商住地块。值得一提的是，其中江苏南通这幅地块的溢价率高达101.77%。

众所周知，年底是房企资金结转一个重要节点，但大华集团却在同行加速回笼资金的同时大手笔拿地，引起行业关注。

对于“年末激进纳储”的说法，大华集团并不认可。大华集团品牌部相关负责人向《华夏时报》记者解释说：“其实也不是专门要在年底拿很多地，可能刚好赶上了这个节点。”

在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，大华集团敢于在年末大手笔拿地，与其项目热销、资金回笼快、资金链较为宽松有着一定的关系。“大华最大的优势就是产品低定价。”《华夏时报》记者看到，12月底，位于宝山的大华朗香公园里项目开盘推出562套房源。上海东方公证处信息显示，本次共有1355组有效意向认购客户，认筹比达241.1%。同期，大华公园城市开盘选房，598套房源吸引了1454组有效意向认购客户。

目前，大华集团的财务指标也较为安全。根据上海证券交易所发布的“大华集团有限公司公司债券半年度报告（2020）”（以下简称“公司债券半年度报告”），2017年-2019年末及2020年6月末，大华集团资产负债率分别为68.55%、70.29%、74.84%和73.67%；剔除预收款的资产负债率分别为46.96%、45.30%、46.40%、45.41%，长期低于警戒线70%。

同时，截至2020年6月底，大华踩在“三道红线”之外，位于绿色档；同期，大华集团有息负债为460.48亿元，货币资金余额为139.66亿元，所有者权益为357.29亿元，净负债率为85.64%，低于“净负债率大于100%”的监管红线。此外，大华集团的短期借款账面余额3.1亿元，一年内到期的非流动负债为35.62亿元，以139.66亿元货币资金余额计算，其现金短债比约3.6，远高于行业平均值。

房地产“黄金年代”发展不温不火

官网资料显示，大华集团于1988年在上海成立，公司房地产开发为主，集地产投资、建设、物业管理等业务为一体，截至目前已布局长三角、环渤海、中西部、西南区域及粤港澳大湾区，并在澳洲累计获得约2000公顷土地开发权。

大华的成长期正赶上房地产的“黄金时代”，但其显然没能抓住“天时”。早在2009年大华便实现了百亿规模，但之后数年公司的业务规模却未出现明显提升：2016年-2019年，公司销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元及202.5亿元。2020上半年，大华集团营业总收入107.62亿元，同比增长超过125%，其中房地产销售贡献103.31亿元。另根据公开资料，大华集团曾于2007年9月与大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”）签署协议，意欲借壳上市，但最终此事不了了之。

近年，大华开始显现出对于规模的追求：2019年，公司新增拿地金额327亿元，同比增长289%；同年新增土储货值也从2018年的195.3亿元飙升至720.2亿元，涨幅超七成。截至2020年6月30日，大华集团土地储备面积达419.20万平方米，土储可售货值 684.28亿元，其中一、二线城市土地占比83.26%。

对于规模的考虑，上述负责人表示大华会“做适度的规模”，其表示：“大华不是那种高歌猛进的企业……我们主要还是一步一步，比较踏实稳健地去走。”同时，其对于不少媒体提及的“力争三年内实现800亿销售目标”说法也予以了否认，“我们没有提过这个说法”。

而积极拿地、规模增长的同时，大华集团不断攀升的负债也引起市场注意。根据上述公司债券半年度报告，2020年上半年，公司总负债999.86亿元，2019年同期这一数字为765.6亿元。

《华夏时报》记者注意到，2017年起，大华集团的杠杆水平就加速上升：2017年-2019年，大华集团借款总额分别为208.16亿元、300.76亿元及414.52亿元，每年增幅近40%。截至今年6月末，公司借款总额增至460.25 亿元，其中短期有息借款为3.1亿元，一年内到期有息负债余额为35.62亿元，长期负债为356.73亿元；公司总负债则从2017年的439亿元飙升至2019年的927亿元，资产负债率从68.55%升至74.82%。今年上半年，公司总负债达到999.87亿元，资产负债率微降至73.67%。

同时，公司经营活动现金流状况也不甚乐观：得益于2018年销售回款增长，年末公司经营活动现金流由负转正至5399.56万元；但2019年，随着大华集团大幅增加土地投资，其经营活动产生的现金流量净额骤降至-121.69亿元；至今年6月底，尽管大华集团的营收、净利润增幅等都十分显著、短期借款也同比减少37.71%，但经营活动产生的现金流量净额依然没能回正，仅有-64.47亿元，系公司支付土地出让金所致。

传统的地产开发业务之外，秉承“双轮驱动”经营发展战略的大华集团也专注于中国城市更新，仅在广州、惠州、江门、珠海、佛山等五个大湾区城市就将十几个城市更新项目收入囊中。对此有市场分析人士指出，城市更新业态考验着企业的资金实力和耐心。大规模拿旧改项目、同时在全国公开市场上开疆拓土，大华集团未来发展更需注重债务问题。

对于公司负债等财务问题，大华集团向《华夏时报》记者坦言，2017年以来，随着大华集团规模的扩大，相应的借款总额有所上升。不过，上述负责人仍强调，“整体债务比例相较于行业仍处于健康水平”。其称，由于公司一贯的稳健经营策略，现金流保持健康状态，2019年度、2020年上半年“三道红线”指标均为绿色。“后期，公司将继续保持稳健的经营风格，加快存量项目开发速度，优化公司财务结构，控制杠杆水平，实现持续健康发展。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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