城市更新系列报道 | 上海10万户居民将受益于城市更新 房企加速分食“蛋糕”

外滩城市更新项目 李贝贝摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

在打造“卓越的全球城市”的愿景下，上海正加紧推进城市更新工作。据上海市住房城乡建设管理委员会相关负责人透露，2019年上海中心城区计划完成二级旧里以下房屋改造50万平方米，约2.5万户。预计在未来5年中，将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。

戴德梁行发布的报告指出，不同于过去的大拆大建，当前上海的城市更新已步入了以反映新时代要求、承载新内容、重视新传承等为特点的“有机更新”阶段。而在新形势下，由于业务周期长、资金需求大的特点，对于积极分食上海城市更新这块“蛋糕”的房企而言，其开发的耐力和持续发展能力也备受考验。

强化城市活力，上海加快推进城市更新

12月12日，中央经济工作会议落幕，此次会议首次提及“城市更新”，明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。对此，中原地产首席分析师张大伟判断，“城市更新”将是2020年房地产市场的新风口，未来将有大量企业进入这一市场。

事实上，不少城市早已瞄准城市更新，而城市更新也已成为这些城市提升城市效率、带动城市经济发展和转型的重要驱动力。在上海，“城市更新”更是被视作上海迈向“令人向往的全球卓越城市”的重要途径。

历经多年的探索和发展，上海的城市更新早已卓有成效：多方合力之下，以往那些破败的“老城厢”、废弃的工业区、码头脱胎换骨，华丽转身为新天地、田子坊、百岁街区愚园路、徐汇滨江西岸艺术区这样的时尚地标，港汇恒隆广场、莘闵大酒店、维璟广场等各类单体项目的改造升级更是不胜枚举。

上海益丰源 李贝贝摄

据上海市住房城乡建设管理委员会相关负责人透露，2019年上海中心城区计划完成二级旧里以下房屋改造50万平方米，约2.5万户，其中今年1-10月已完成房屋改造约46万平方米、受益居民2.46万户。根据计划，2020年上海中心城区将完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、2.8万户。按照这样的速度，在未来5年中，将有10万户的居民受益旧城改造和城市更新。

对于城市更新，上海市政府颇为重视，近年陆续出台了多个相关政策规范，助力城市更新工作的有序推进：2015年5月，《上海市城市更新实施办法》出台，明确“上海已进入存量开发为主的内涵增长”；2016年，上海市开展了“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”四大更新行动计划；2017年，上海颁布《上海市城市更新规划土地实施细则》，对部分规划政策和土地政策进行了重大调整。

今年11月11日，上海公布了《上海市政府办公厅关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知》，城市更新的战略高度再次拔高。同策研究院总监张宏伟对《华夏时报》记者指出，随着城市更新小组的成立，未来上海在旧改上的力度和范围，包括城市更新的范围，都有可能会更加系统化地推出。

值得注意的是，当前上海的城市更新工作已步入到了新阶段，更加关注城市功能与空间品质，更加关注历史传承与魅力塑造。除了在模式上由此前的大规模重建转向全面复兴及可持续发展，当下上海的城市更新也更为注重片区整体改造，难度明显增大。

“上海城市更新已逐步转向满足更高层次的需求，简单的换血式更新不再合适。”在近期于上海举行的“文化融合与城市活力——2020城市更新研讨会”上，章明建筑设计事务所副总建筑师林澐直言，上海的城市更新是“不断践行着无法回避、且不断出现新问题的命题和必修课”。同时，历史风貌保护的范围急剧扩大，上海大量的里弄街区内建筑逐渐成为被关注的主体。

上生·新所 李贝贝摄

挑战与机遇并存，“押宝”房企仍需应对难题

客观地说，上海市重视、加速推进城市更新有其必要性和迫切性：除了政府与公众对历史文化风貌保护的意识日益加强，根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，上海中心城区面积为289平方公里，截至2018年底，其中还有232万平方米的旧式里弄等待更新。另一方面，上海市区土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源。对于房企而言，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，这也使得城市更新成为诸多房企布局上海的重要发力点。

《华夏时报》记者注意到，除了张江集团、华鑫集团这类央企、国企，近年包括融创、万科、绿地、中海、瑞安等多个品牌房企也纷纷参与了上海的城市更新，切入这座城市的核心区域。

例如，除了经典范本“新天地”、上海市中心最大规模的危棚简屋改造项目“瑞虹新城”，瑞安房地产在今年11月拿下了上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1旧改地块，瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示：“城市更新是上海等一线城市未来进一步发展的主要机遇之一……瑞安房地产将继续关注城市更新机遇。”

上生·新所 李贝贝摄

原上海生物制品研究所则在万科的打造下，成为“上生·新所”这一开放共享式的公共空间。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海向《华夏时报》记者指出，上海的房地产市场逐步进入存量时代，城市更新是需要不断探索的领域。

近期，融创中国也宣布，将联手SOM建筑设计事务所、上海同济城市规划设计研究院等6个建筑师设计公司，打造旗下北京东路以及董家渡城市更新项目。融创上海区域集团副总裁兼上海城市公司总经理郑甫强调，城市更新将成为融创未来在上海的主要发展模式之一及重要战略：“对于上海来说，城市更新应该是上海最重要的战略之一，我们必须要迎合这个战略。”

尽管如此，资金压力大、拆迁安置难度大、实施程序繁琐等问题，依然是上海推进城市更新工作中无法回避的难点和痛点。林澐就坦言，对于上海在一些老城区改造中推行的“100%原址改造、留房又留人”模式是否可持续抱以怀疑态度，“在推进的过程中确实遇到了很大的阻力”。

在这样的压力之下，城市更新对于企业综合能力的考验也不容小觑。高和资本董事长苏鑫向《华夏时报》记者指出，城市更新考验地产商转型、城市消费升级和各方资源合作的能力。以融创刚刚公布的董家渡和北京东路项目为例，有业内人士指出，两个项目在推进的过程中，都必须考虑多元人群的文化融合、历史风貌的保护以及新生、城市密度重组、存量空间再激活以及呈现承担城市功能的开放式街区等。

“要把握情况，量力而行。”国瑞置业董事长张章笋认为，在现今市场降温、房价涨幅相对缓和的形势下，城市更新并非都是蓝海，今后房企参与城市更新不应“拼规模”。高力国际董事沈诚也向《华夏时报》记者谨慎地表示，参与城市更新，要求房企有足够大的体量、资金支持和全局视野，目前“不能盲目跟着走”。易居研究院智库中心研究总监严跃进则建议房企“善于提炼概念”：“比如贴上城市复兴或新兴商务区等标签，与城市发展脉络相结合，才会迸发更大的价值。”

不过，融创上海区域集团副总裁兼上海文旅投资发展公司总经理王爽显得很乐观：“城市更新应该算是一个比较大的题目、而且是比较持续的题目。”王爽觉得，城市更新项目需要长时间“去慢慢呈现”，但只要有尊重历史、尊重城市文化的共同目标，那么推进的难度将大大减少。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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