合作模式撬动千亿规模 欲进TOP8旭辉还有三问待解

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于玉金 特约记者 宁溪 广州报道

“我们一定会进TOP10，但觉得前十这个名次太笼统，于是算了算，认为未来是可以进入前八的。”3月14日，旭辉集团在香港举行2017全年业绩发布会，旭辉董事局主席林中如是向外界宣布。

刚刚过去的2017年，旭辉实现合同销售金额1040亿元，同比增长96.2%；营业利润61.49亿元，同比增长94.3%；净利润48.3亿元，同比增长71.9%。

在克而瑞发布的2017年年度销售榜单上，旭辉名列第15位，距离其提出的进入TOP8目标尚有7个身位的差距。

销售规模正式跨入千亿阵营，营收利润也实现稳步增长，旭辉显得志得意满。值得注意的是，在力争进入TOP8远大目标下，规模疾走的旭辉仍尚有三大问题待解决。

合作模式撬动千亿规模

在房地产企业当中，合作模式是十分常用的模式，而规模为王的旭辉更是将这一模式运用到了极致。

记者了解到，从2014年的212亿元，到2015年的302亿元，再到2016年的530亿元，再到2017年成功跨越千亿达1040亿元，短短4年之间，旭辉即实现了从200亿规模向1000亿规模的转变，年复合增长率高达70%。

但在规模飞速狂奔的背后，属于旭辉自己的权益销售金额在旭辉总销售金额中的占比却呈现逐年下降的趋势。年报显示，2014年至2017年，旭辉分别实现权益销售额164亿、201亿、292亿和550亿，年复合增长率为50%，占整体销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%，呈现逐年下降的趋势。

虽然房企间的合作模式十分常见，但在房地产企业当中，合作方销售额的占比接近整体销售额的一半，这种情况还是比较少见的。

娴熟合作模式的应用，无疑能为旭辉带来很多的好处，丰富拿地方式，更便捷地进入新城市，以更少的资金撬动更大的规模，实现规模效应的同时又能降低风险等。记者了解，在2017年旭辉新进城市中，无锡、成都、青岛、太原、西安、海口、香港就均是以合作方式进入。

但正如硬币都有两面，合作模式在为旭辉带来诸多好处的同时，也存在着一些“副作用”。

记者注意到，在规模年增长速度高达70%背景下，旭辉的营业收入增长速度却远远低于规模增长速度。2014年-2017年，旭辉分别实现营业收入162亿元、182亿元、222亿元和318亿元，年复合增长率仅为26%。

旭辉集团的三大拦路虎

虽然2017年权益销售额仅为550亿元，营业收入也仅为318亿元，但规模为王的旭辉显然更在意TOP8目标的实现，在土地获取上也呈现更加激进的状态。

年报显示，2017年，旭辉付出的权益土地代价达到了452亿元，占到了权益销售额的82.18%，营业收入的142.14%，而2014年，该数值还仅为131亿元。

需要注意到的是，2017年，旭辉的权益拿地成本出现了上涨，达到了7661元/平米，而同期，旭辉的销售均价却出现了近五年来的首次下降，从2016年的18175元/平米降到了2017年的16530元/平米。成本的上升，售价的下降，或将影响未来旭辉的利润表现。

规模的追逐带来旭辉负债规模的必然增加。年报显示，2017年旭辉总债务金额达到了472.39亿元，占到了权益销售金额的85.89%，较2016年同期上升60.73%。

有意思的是，自诩稳健的旭辉却非常在意负债率的控制，近五年来，旭辉的资产负债率一直控制在75%左右的水平。

在规模快速扩张需求下，融资是必然要求，但为了不增加负债率和控制平均融资成本，旭辉采取了两大手段：永续债和配股。

据记者了解，2017年8月和12月，旭辉成功发行金额均为3亿美元永久资本证券，首次派发率均为5.375%，为旭辉成功融得近38亿元人民币。

2017年7月份，旭辉通过两次配股引入平安保险，共筹集24.2亿港元。平安分别以每股3.50港元、3.82港元认购了5.45亿股、1.35亿股，并持有9.9%股份，继而成为了第二大股东。

值得注意的是，在上述两因素及其他综合因素影响下，旭辉的公司股东权益正在被摊薄。2017年，旭辉实现净利61.49亿元，其中公司股东权益48.28亿元，非控股权益13.2亿元，非控股股东权益占到了净利的21.47%，2016年该比重还仅为11.28%。

在规模为王扩张需求下，旭辉正通过合作模式的运用撬动了千亿乃至更大的规模，但回归到旭辉集团自身的发展，如何实现规模扩张与营收、利润与债务之间的平衡，仍然是旭辉亟待解决的问题。

责任编辑：张蓓

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