邹琳华：房地产库存高居不下，时刻威胁着县域经济的稳定健康发展

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王晓慧 张智 刘诗萌 北京报道

“县域房地产市场处于两大历史潮流的刀口上，一个是城市化，另外一个是大城市化。”11月23日，中国社科院财经战略研究院城市与竞争力中心研究员、中国县域经济课题组主要成员邹琳华在“首届中国县域经济高峰论坛暨《中国县域经济发展报告（2017）》发布会”上表示，随着工业化发展，人口由农村向城镇转移，但是在目前这个状态下，我国的城镇人口过半，达到阶段化节点，但是，离80%以上的目标还有一定的距离，县域市场有一定的发展空间。

同时，从大城市发展来看，第三产业占GDP比重越来越大，人口劳动力逐步向第三产业就业，第三产业又以大城市为主要，加之大城市借助现代信息技术和高铁网络服务半径的迅速扩大，对于中小城市产业形成碾压性竞争，这样就造成人口由小城市向大城市的转移。

一方面，县域地区向大城市输送人口，它的资源和购买力也被大城市吸走了。另一方面，县域地区从农村吸纳购买力，整体呈现人口净流出现象。这样的情况下，县域房地产市场处在刀口上，起着承上启下的功能。

谈到县域房地产市场2016年的发展状况，我们监测了130个县域经济，它的商品房销售面积呈现总体显著增加，个别略有下降的态势。2016年商品房销售面积总计11266.1平方米，比2015年增长31.3%，负增长有12个，与上年持平的有2个，介于50%之间的达到59个。

从商品房销售均价整体上涨、涨跌互现。在监测的80个县域经济中，商品房平均销售价格5445元，上涨4.7%，中位数为每平米4781元，上涨4.8%，

销售价格增速高于20%的有5个，10%到20%之间的有12个，0%到10%的有37个。商品房销售均价超过9000元的有4个，都是长三角地区，低于3000元的仅有2个地区。从房价收入比看，总体不高，以4-5倍为主，核心城市房价带动作用明显。

2016年监测80个县域经济中，以城镇居民为对象计算的房价收入比平均值为4.68%，中位数为4.42%，最高达到8.45%。从这可以看出，介于4%-5%之间的地区个数最多。从房价收入比排名来看，这里有一个现象，房价收入比较高的县处于大城市周边或者发达的经济带，最终有可能会融入大城市变成大城市而消亡。

县域经济房地产去库存的形势，由于去库存化不一，出现销售和库存同时增长的现象。2016年县域经济房地产市场比2015年有明显的好转，大部分县域经济房地产价格略有上涨，房地产成交量也显著上升。

在15个样本县域房地产去库存情况，商品房待售面积有所下降的仅有5个，其他10个县商品房待售面积不降反升。在商品房待售面积下降5个县中有两个县施工面积出现下降，待售面积上升，8个中只有2个商品房施工面积出现下降，这在一定程度上说明房地产供给作用在去库存中发挥重要作用。

房地产库存高居不下时刻威胁着县域经济的稳定健康发展，房地产去库存成为县域经济面临的紧迫任务之一。关于县域经济的房地产去库存的变化趋势和特点主要是以下几个方面：第一，存在涨价去库存的现象。从长期来看这可能会对去库存产生不利的作用。第二，县域经济房地产库存状况将继续分化。第三，大城市周边和发达经济圈县域经济具有较强房地产去库存能力。第四，返乡置业需求和更新改善需求增加，欠发达地区去库存存在发展机会。

从2017年观测来讲，又出现新的状况。主要表现为：第一、在借助大城市房价飙涨、返乡置业需求增加之契机，价格迅速上涨。比如，给拆迁户比市场价更高的补偿让他们去购买商品住房，从而达到价格迅速上涨而库存迅速消失的结果，这种状况有一定的负面作用，同时，会增加地方政府、县域政府债务风险，因为区域改造资金很多来源于政策贷款。

关于未来县域房地产市场展望，县域房地产处在城市化和大城市两大潮流中间，它的发展取决于城市化和大城市化抢跑。一方面城市化远远没有结束，从数字上来看是这样的状况。另外一方面大城市化借助现代交通网络在加速推进，所以关于未来不能悲观但是也不乐观，希望与风险同在，机遇与挑战并存。

2017年11月23日，首届中国县域经济高峰论坛暨《中国县域经济报告（2017）》发布会在北京举行。论坛由中国社会科学院竞争力实验室、中国人民大学国家发展与战略研究院和华夏时报社共同主办，华夏研究院协办。本次论坛同期发布了《中国县域经济发展报告（2017）》，报告由中国社会科学院竞争力实验室副主任吕风勇担任主编。

责任编辑：李明徽；主编：公培佳

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