马光远：“租售同权”会成为压倒房价的稻草吗？

这两天，我收到最多的信息是大家希望我谈谈对广州新出台的“租售同权”政策的看法，以及这个政策对未来楼市的影响。

从内心而言，我并不愿意谈这个话题，因为，我即使不看政策的具体内容，我也知道这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。

原因只有一个，那就是优质教育资源的供应相对于需求，将长期处于稀缺的状况，在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象，这是一个基本常识，根本无需我去做太多的论证。

然而，当我看到诸如一些“楼市重磅炸弹来了”等吸引眼球的标题的时候，我觉得我有义务告诉大家：所有说得太美好的事物，短期内都是很难实现的。

那些将“租售同权”视为“重磅炸弹”的人，一定没有认真读过广州出台的文件是怎么说的，更遑论追究政策的细节了。其实，这个政策加上标点符合只有33个字：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”没有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在细节里。

文中的“符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果最后细化了，也和当初的规定会面目全非。坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，但一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。

当然，必须强调，我一直说尽快启动中国的租赁市场。就市场的结构而言，中国房地产市场最大的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场，租房市场无论是政策环境，还是市场本身的发展，都和目前中国房地产市场的体量不匹配。

去年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。

北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。

至于其他的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。

住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。

就此而言，广州的“租售同权”就是个夸大的伪“同权”，因为他只说了孩子入学的权利，但附着在房子上的，还有其他福利。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。

鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。如果租赁政策真正要落地，起码要在这个方面有突破，比如，把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，这是广州的“租售同权”被大家热议的原因。但因为操作上的原因，基本是不可能落实，所以学区房的价格仍然是坚挺的。

在政策细节难以落实的情况下，任何看起来很美的政策背后都有种种的陷阱。我很少鼓励年轻人在当前情况下租房子，因为在房价上涨的情况下，这种选择很害人。

最近，住建部等九部委有发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并且选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。

撬动租赁市场，弥补租赁市场公共政策短板的方向无疑是正确的，但仔细研读了政策本身，仍然很难看到力度非常大的鼓励措施，租房的好处在政策里面体现的不多。

而且，应该明白，未来解决租赁住房的问题，一定要主要靠市场，而不是政府。美国租赁市场发展，主要是很多大的市场化的机构参与租赁市场。目前机构在租房市场所占的比重不过2%，而美国是30%，日本是80%，通过市场化的手段，通过政策的扶持，培育大的机构参与租赁市场非常有必要。

然而，我们现在开出的药方居然要求开发商拿了地建了房不许卖自持，而在租售比失衡的情况下，这种政策对开发商没有任何吸引力。还有，新的政策要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

坦率而言，国企在这个市场上真的没有任何有事可言，政府可以鼓励国企从事公租房等政府提供的产品的供给，但大量的租赁房肯定是通过市场解决的，把这一块的希望寄托在国企上连国企自己都会觉得很奇怪。

中国大多数没房子的人仍然愿意听你预测房价要跌，凡是听到“暴跌”的词汇，他们就会莫名的兴奋。

我们承认房价已经太高，但美好的愿望不能掩盖残酷的事实。我支持真正的“租售同权”，但我知道这很难，这需要大量的配套政策，这需要有真正操作性的细则，这需要打破很多利益格局，不要动辄把房价的下跌寄托在这些口惠而实不至的政策上。

把房子和孩子的未来挂钩，这无疑很缺德。但我们需要的不是动人的口号，而是真正具有破局性质的有操作性的举措。

（主编 张学光）

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