二套房信贷政策放松推动房价飙涨

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发布时间：2009-07-17 18:39:56

摘要：二套房信贷政策放松推动房价飙涨

易宪容中国社科院金融研究所研究员

   2009年上半年，谁也不会想到，国内房地产市场会发生如此巨大的变化，不仅政府部门没有想到，即使是房地产开发商也没有想到。但是，我在年初时就指出，第二套住房信贷政策是国内金融安全的底线，如果不能够坚守这条底线，那么国内房地产市场的泡沫重新吹大也是必然。
    对于最近国内房价的飙升，有人出来说，这并不是房地产开发商价格上涨太快，而是购买住房的民众的钱太多。因为民众的钱太多，从而导致住房产品供不应求，而使得房价快速上涨。如果是这样，真的太好了。房地产市场也就不用担心出现泡沫，更不用担心由房地产泡沫引起金融危机了。因为，当民众有钱、有支付能力进入房地产市场时，房地产市场的繁荣是能够持续的。但是，上述的言论既不符合真实的市场也不符合市场之逻辑，而是颠倒了黑白，房地产市场的情况根本不是民众的钱太多导致房价上涨。
    当前的情况是，国内绝大多数居民根本就没有支付能力来承担如此之高的房价，他们即使购买一套住房，都得通过银行的住房按揭贷款来完成。如果没有住房按揭贷款的帮助，许多居民是没有能力进入当前如此之高房价市场的，更不要说购买第二套住房了。也就是说，国内绝大多数民众能够进入房地产市场，完全是银行信贷政策支持的结果，而不是民众太有钱。
    还有，一般来说，住房是一种两栖商品，既是投资品也是消费品。而对于投资品与消费品来说，两者的定价方式及需求的变化是有本质区别的。对于投资品来说，它的价格是由投资者的市场预期来决定的。如果投资者预期投资品的价格会上涨，而且还有便利融资工具及相应的金融杠杆，那么这种投资品就不在于价格水平高低，投资者都会涌入这种市场。反之，如果投资者预期投资品的价格会下跌，即使这种投资品的价格水平最低，投资者也不会轻易地进入市场。可见，投资品的需求是处于零到无限的区间。而当住房是消费品时，不仅购买住房的居民对住房的消费是有限的，而且住房的价格由居民实际的支付能力来决定。在这种情况下，住房的价格是由市场的供求来决定。
    对于国内不少地方的房地产市场，特别是如深圳这样的房地产市场，当前房价之所以快速上涨，就在于从今年3、4月份开始，房地产的需求由消费为主导向投资为主导转换。从深圳了解到的情况来看，最近房地产市场之所以发生这种转换，根本原因就在于各家商业银行都在以各种方式突破第二套住房信贷政策限制，让住房投资者涌入房地产市场可享受住房消费者的各种信贷优惠政策。在这种情况下，投资者不仅可以享受房价上涨收益，而且也能够享受到信贷优惠政策利益。这就使得大量的住房投资者涌入房地产市场来推高房价。如果不是放松第二套住房的信贷政策，让大量投资者涌入，国内一线城市的房价在短期内快速飙升是不可能的。一些城市房价上涨比2007年上半年有过之而无不及，与放开第二套信贷政策有关。
    可见，当前国内一些城市房价快速飙升，并非是居民钱多推高了房价，而是这些地方的商业银行及地方政府在千方百计地突破第二套住房信贷政策限制，让大量住房投资者进入市场，从而使得房地产由消费为主导的市场向投资为主导的市场转换，是住房的投资者利用银行的金融杠杆把住房价格炒高的结果。如果政府部门对此没有足够的认识，重新严格执行关于第二套住房的信贷政策，那么房地产泡沫就一定会吹大，直到最后破灭。日本及美国房地产泡沫破灭导致经济衰退的前车之鉴不得不注意。
    正因为房地产泡沫会危及国内经济中长期发展，正因为房地产泡沫是由于突破第二套住房信贷政策的结果，因此，最近银监会向各地银监局发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称为《通知》），再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。从银监会的《通知》内容来看，要求各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“第二套房贷”政策约束，不得自行解释“第二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。《通知》再次强调要严格贷前审查和按揭贷款发放标准，比如要坚持面测面试和实访制等，并对问题比较严重、整改不到位、屡查屡犯、继续违规的机构和责任人要加大处罚力度。
    从《通知》这些内容来看，严格遵守第二套住房信贷政策是其核心。可以说，只要严格执行第二套住房的信贷政策，就能够让房地产投资者逐渐退出市场，让刚刚吹大的房地产泡沫挤出，从而促使国内房地产市场真正得以调整，让房地产的价格回归理性。而且《通知》还强调各商业银行对个人住房按揭贷款的贷前审查及这种贷款市场准入。也就是说，不仅是第二套住房按揭贷款，即使第一套住房按揭贷款，都得有严格的市场准入。如果这种个人信贷政策严格执行，也会让不少第一套住房购买者无法进入房地产市场。
    总之，个人住房按揭贷款信贷的政策是保证国内金融安全的底线，按照现行的个人住房按揭贷款政策，它决定房地产市场是一个消费为主导的市场而不是投资为主导的市场。当第二套住房个人按揭贷款政策严格执行，一定会把大量投资者挤出房地产市场，房地产泡沫才能逐渐挤出。这是中国经济得以持续发展的关键，政府对此需要密切关注。