政策、机遇与北上深房价 城市观点论坛北京行圆满闭幕

5月17日，城市观点论坛以“资产的时代”为主题，走进“一线中的一线城市”北京，并举办“商业模式-轻资产风口”为课程的学徒计划。

在这里，观点地产新媒体邀请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮，著名经济学家、中国农业银行首席经济学家向松祚，中原地产中国大陆区主席黎明楷，首都机场地产集团有限公司董事长李洪，阳光100中国控股有限公司常务副总裁范小冲，亿达中国控股有限公司执行董事高炜等嘉宾，与北京及环渤海区域房地产行业精英一同，共同找寻政策下一线城市动力及房地产发展的创新思路。

城市观点论坛北京行上午全体大会顺利闭幕之后，5月17日下午继续进行的北京行商业模式训练营闭门课即“观点地产学徒计划”，参与学员达到七十多人，通过专业与极具洞见的学习，分享城市观点论坛北京行最大的智慧红利。

2016年的房地产政策

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮率先在活动上发表了重要演讲。

陈淮认为，中国的房地产市场已经出现了分化，分化主要体现在一线城市和三四线城市之间的分化，二线城市内部出现了明显的分化，以及市场的成交量和开发商土地增量相比较出现的分化。

陈淮指，一线城市从今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，而三四线城市的去库存进展不理想。同时，如南京、合肥、苏州、杭州、厦门等城市相对在一线城市之后也比较火爆，但80%的省会级及重要城市并没有多大的供给。

陈淮表示，今年春节前后一线城市的成交量和价格突然出现了异动，实际上是两个主要的因素，一是沉寂了几年的被压抑的改善性需求突然爆发，二是由此带出了一种恐慌性的需求。

虽然后来上海、深圳因此出现了政策方面的调整，但这样的调整还称不上是“调控”。陈淮续称：“不管有没有后来的这些一线城市的调控，实际上二季度末、三季度初这个趋势肯定会停下来，因为改善性需求在逐步释放。”

事实上，陈淮认为今年的房地产政策并非从房地产方面进行限制，而是应对国民经济短期运行的稳定，在货币政策、财政政策方面做一些调整。

房地产2016年的政策就是棚户区改造。陈淮表示，此前棚户区改造大部分是指国有大型工矿企业农林牧场员工集中居住区的改造，现在也包括了老旧城区进行改造。这样的棚户区改造将有利于城市整体改造，有利于市场化参与，还容易为此前十年累积的一些新体制性难题寻找解决途径。

对于近期国务院出台的鼓励购租并举措施，陈淮表示，去年以来，政策特别明确鼓励个人和企业，也就是企业法人、机构购买存量房，用于出租或是其他方式获取收益，也就是持有资产，鼓励人们在房地产业的投资性需求。这个政策调整不仅连接了投资性的需求，而且更大、更灵活、更多层次地满足了低端群体的需求。

陈淮解释称，没有人买第二、第三、第五套房，哪里来的租赁市场？

“简单地把租赁市场归纳为投资或者投机性需求加以遏制，显然是不合时宜、需要改进的。”

北上深房价继续看涨

最后一场以“北上深的房价还会涨吗？”为主题的北京行圆桌讨论上，参与的房企代表与专家就房价的形势发表了看法，大家对于一线城市房价将继续呈上涨趋势都表示认可。

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮虽然表示在一定周期内房价会有涨有跌还是一直涨，是说不太清楚的，但总体来看，随着城市格局和城镇化的进程，房价会有越来越明显的波动周期，这已经是显而易见的。

陈淮表示，优质城市的资产会越来越贵，这也是符合规律的。

首都机场地产集团有限公司董事长李洪将对房价的判断分为长期和短期两种，认为在短期内会受调控政策、货币政策等影响，但长期来看市场需求仍是供不应求的。

阳光100中国控股有限公司常务副总裁范小冲称，房价的趋势在一线城市还是上涨的，主要是因为人口在增长，资源也在往这些地方集中。

泰禾集团副总裁沈力男以互联网产业的角度举例，称像北京这样的城市地价基本已占到房价的6-7成，是不能用互联网思维的方式来降价的。

而万科高端事业部运营总监高兴虽然并未正面回答北上深的房价问题，但却以北京成交量越来越多的千万元顶豪市场举例，称从过去两年顶豪市场的成交量及价格变化情况就可以看出，北京这方面市场是有着强烈需求的。

原因一是现在的家庭结构所决定；二是房地产在当前的投资渠道保值和增值效果是比较好的；三是有更多有品质的人愿意为了更高品质的生活花钱买房。

不过，中国农业银行首席经济学家向松祚在现场提出了警惕，表示房地产在过去十多年狂飙突进，是有客观的必然性和需求的，但很多人总是认为中国经济增长要永远依靠房地产，这个想法是非常危险的。

除了一线城市的房地产市场继续看好之外，中原地产中国大陆区主席黎明楷也提出，未来的房地产机遇不仅是在北上广，应该是城市群，比如珠三角、长三角的城市群，“看城市群的布局，不止是核心城市，包括周边其实都有一些发展机会。”

黎明楷指出，城市群的发展分为几个阶段，一是人口流入核心城市，二是因城市生活需求较高人口又出现外流，三是慢慢形成城市群，四是外溢效应。

黎明楷称，从中国的情况来看，长三角和珠三角正处于第三到第四阶段，而成渝片区和中西部还处于第一个阶段到第二阶段之间。

当城市群发展进入第三、第四阶段时，房地产会出现一些特征，如新建住宅会减少，交易主要以存量为主，写字楼和商业的新增供应也是以存量房改造为主。住宅租赁市场更加活跃，商业地产模式也会逐步过渡到持有为主。

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