广州楼市缩影：房企遭定价难题

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州、深圳报道

“即使有轻微的回暖迹象，但市场整体偏冷，每一阶段的销售进度都推进得比较困难。”华南某央级房企广州项目负责人何先生表示。

进入年终倒计时，房企喜忧参半。部分房企如恒大、万科已提前完成年度销售目标，但对不少与年终目标仍然相差太多的房企而言，目前仍在最后冲刺阶段。不少房企人士表示，销售业绩仍不理想，房地产市场回暖迹象并未给房企带来业绩反弹的定心丸。

房企的冷和暖

即将进入圣诞和元旦节日销售旺季，何先生以及他的团队继续为促销活动日以继夜地奋战。不过，何先生提出，根据今年前几轮节日促销季的结果来看，业绩并不理想，“似乎花费很多资金、人力、精力下去，都石沉大海，要获得效果，得很费劲。”何先生称。

何先生表示，年末公司要催交成绩单，但因为今年上半年成绩不理想，所以很多任务都压在了三四季度完成，很多公司的销售业绩都趋紧，所以与其他房企项目的竞争愈加激烈，到了白热化的阶段。“在这样的外部因素影响下，要想在业绩上突出重围，难度不小。”

与其他一线城市相比，在不少业内人士看来，广州楼市房价升幅缓慢，市场交投相对理性。有房企人士认为，正因为如此，房企在广州的项目也遇到不少瓶颈，影响了业绩。

阳光家缘的数据显示，截至11月底，广州一手住宅可售量为69190套，是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已下降至8.4个月的水平，接近8至10个月的合理库存周期的下限。

“处于这样的库存周期，市场的供求相对稳定，这意味着房企与购房者的谈判空间处于比较稳定的周期，开发商不会为去库存采取太大幅度的让利，同时也不敢贸然大幅度提价，所以销售进度会相对放缓。”某中小房企总经理任先生指出。

广州仅是一个缩影，即使在经过楼市交投量激增以及房价大幅上涨的深圳，房企的压力也不可小觑。

星河地产某项目的营销负责人指出，深圳楼市经历前段时间的变化，购房者对于深圳房价和交投的高位开始越发谨慎，预计不会轻易出手购房，且因房价上涨过快，部分刚需购房者或改善型购房者被挤出市场，这部分的市场需要一定时间去消化才能转成真正购买力。

“深圳楼市升温较快，且目前的不确定性加大，因此对房企的业绩产生一定压力。”上述负责人称。

同策咨询研究员张宏伟分析，对于市场基本面良好、成交量大幅上涨的城市而言，今年上半年为去年楼市积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支。

以上海为例，预计2015年全年商品住宅成交量将达到1450万平方米左右，超过2013年，下半年在央行“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势。同理，对深圳、南京、苏州等热点城市来讲也是如此。

房企任务难度加大

事实上，房企2015年的压力并未缓解，新一年的销售压力将会进一步加大。

据中原地产统计，截至12月8日，已经公布销售业绩的20家房企中，1-11月的销售业绩合计达10127亿元，同比涨幅达17%，而且大部分已经完成或者接近完成2015年销售目标，从同比数据来看，除少数企业外，基本都做到了同比大幅度上涨。

但部分房企的业绩并未能完成，且接近12月尾声，业绩完成的难度也有所加大。

以千亿房企绿地集团为例，据克而瑞数据显示，截至11月，绿地共实现销售额2100亿元，完成率仅75%。今年1月，绿地高调宣布将2015年销售目标设定为2800亿元，比2014年的目标大幅上调400亿元。与去年最后3个月揽金近800亿元相比，绿地集团离完成年度目标还有700亿元的缺口。

此外，今年9月，富力地产宣布将全年目标从600亿元下调为550亿元，但1-11月富力收金452亿元，目标完成率为82.2%。

据CRIC数据显示，招商地产前11个月累计销售额为470亿元，较今年600亿元的销售目标，完成率仅为78.33%。

融创前11个月销售业绩同比持平，而雅居乐下跌2%。据悉，雅居乐需要在12月完成70亿元的销售额才能达标。

不少受访房企人士表达了不同程度的信心不足，某房企佛山项目营销总监潘先生表示，房企对市场的饱和程度以及消化能力并没有明确的把握，因此不敢贸然有太大的变动。

“我们之前一个项目，在公司总部催赶业绩的压力下，定价稍微有了点提高，市场马上不能接受，而且容易把客人挤到竞争对手那边去。”潘先生称。

同策咨询研究部结果显示，2010年左右，中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。届时，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑，C端客户（购房者或社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升。

因此，该机构指出楼市进入下半场，销售规模化发展已不是房企主题。

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