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广州楼市缩影:房企遭定价难题

作者:刘力图

来源:华夏时报

发布时间:2015-12-23 22:28:36

摘要:不少房企人士表示,销售业绩仍不理想,房地产市场回暖迹象并未给房企带来业绩反弹的定心丸。

广州楼市缩影:房企遭定价难题

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘力图 广州、深圳报道

“即使有轻微的回暖迹象,但市场整体偏冷,每一阶段的销售进度都推进得比较困难。”华南某央级房企广州项目负责人何先生表示。

进入年终倒计时,房企喜忧参半。部分房企如恒大、万科已提前完成年度销售目标,但对不少与年终目标仍然相差太多的房企而言,目前仍在最后冲刺阶段。不少房企人士表示,销售业绩仍不理想,房地产市场回暖迹象并未给房企带来业绩反弹的定心丸。

房企的冷和暖

即将进入圣诞和元旦节日销售旺季,何先生以及他的团队继续为促销活动日以继夜地奋战。不过,何先生提出,根据今年前几轮节日促销季的结果来看,业绩并不理想,“似乎花费很多资金、人力、精力下去,都石沉大海,要获得效果,得很费劲。”何先生称。

何先生表示,年末公司要催交成绩单,但因为今年上半年成绩不理想,所以很多任务都压在了三四季度完成,很多公司的销售业绩都趋紧,所以与其他房企项目的竞争愈加激烈,到了白热化的阶段。“在这样的外部因素影响下,要想在业绩上突出重围,难度不小。”

与其他一线城市相比,在不少业内人士看来,广州楼市房价升幅缓慢,市场交投相对理性。有房企人士认为,正因为如此,房企在广州的项目也遇到不少瓶颈,影响了业绩。

阳光家缘的数据显示,截至11月底,广州一手住宅可售量为69190套,是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月的水平,接近8至10个月的合理库存周期的下限。

“处于这样的库存周期,市场的供求相对稳定,这意味着房企与购房者的谈判空间处于比较稳定的周期,开发商不会为去库存采取太大幅度的让利,同时也不敢贸然大幅度提价,所以销售进度会相对放缓。”某中小房企总经理任先生指出。

广州仅是一个缩影,即使在经过楼市交投量激增以及房价大幅上涨的深圳,房企的压力也不可小觑。

星河地产某项目的营销负责人指出,深圳楼市经历前段时间的变化,购房者对于深圳房价和交投的高位开始越发谨慎,预计不会轻易出手购房,且因房价上涨过快,部分刚需购房者或改善型购房者被挤出市场,这部分的市场需要一定时间去消化才能转成真正购买力。

“深圳楼市升温较快,且目前的不确定性加大,因此对房企的业绩产生一定压力。”上述负责人称。

同策咨询研究员张宏伟分析,对于市场基本面良好、成交量大幅上涨的城市而言,今年上半年为去年楼市积压需求的集中释放,下半年为商品住宅市场需求透支。

以上海为例,预计2015年全年商品住宅成交量将达到1450万平方米左右,超过2013年,下半年在央行“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下,需求被大量透支。经验及研究数据表明,当需求被大量透支之后,市场必然会出现新一轮的调整趋势。同理,对深圳、南京、苏州等热点城市来讲也是如此。

房企任务难度加大

事实上,房企2015年的压力并未缓解,新一年的销售压力将会进一步加大。

据中原地产统计,截至12月8日,已经公布销售业绩的20家房企中,1-11月的销售业绩合计达10127亿元,同比涨幅达17%,而且大部分已经完成或者接近完成2015年销售目标,从同比数据来看,除少数企业外,基本都做到了同比大幅度上涨。

但部分房企的业绩并未能完成,且接近12月尾声,业绩完成的难度也有所加大。

以千亿房企绿地集团为例,据克而瑞数据显示,截至11月,绿地共实现销售额2100亿元,完成率仅75%。今年1月,绿地高调宣布将2015年销售目标设定为2800亿元,比2014年的目标大幅上调400亿元。与去年最后3个月揽金近800亿元相比,绿地集团离完成年度目标还有700亿元的缺口。

此外,今年9月,富力地产宣布将全年目标从600亿元下调为550亿元,但1-11月富力收金452亿元,目标完成率为82.2%。

据CRIC数据显示,招商地产前11个月累计销售额为470亿元,较今年600亿元的销售目标,完成率仅为78.33%。

融创前11个月销售业绩同比持平,而雅居乐下跌2%。据悉,雅居乐需要在12月完成70亿元的销售额才能达标。

不少受访房企人士表达了不同程度的信心不足,某房企佛山项目营销总监潘先生表示,房企对市场的饱和程度以及消化能力并没有明确的把握,因此不敢贸然有太大的变动。

“我们之前一个项目,在公司总部催赶业绩的压力下,定价稍微有了点提高,市场马上不能接受,而且容易把客人挤到竞争对手那边去。”潘先生称。

同策咨询研究部结果显示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,楼市将逐步进入存量房时代。届时,由于新增购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑,C端客户(购房者或社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升。

因此,该机构指出楼市进入下半场,销售规模化发展已不是房企主题。



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