135亿拿下新世界4项目 成最大规模收购和融资受益者 恒大的抄底生意

华夏时报（www.chinatimes.cc）记者刘力图广州报道 沸沸扬扬的房地产并购大潮中并不缺乏“大鱼吞小鱼”的资本剧情上演，但在市场阴晴不定、资金成本上涨等条件的影响下，愿意拿出真金白银大手笔抄底的房企少之又少。恒大地产（03333.HK）确实属于例外，该房企日前挥金135亿人民币，收购新世界三地四个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，打破了中国房地产史上收购金额的纪录。

交手港资巨头

　　12月2日晚，根据恒大地产、新世界发展（00017.HK）、新世界中国地产（00917.HK）发布的公告，恒大以总金额135亿元收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的四个项目，包括持有60%权益的武汉常青花园、100%的海口新世界美丽沙以及100%的惠阳棕榈岛Resort项目。

　　新世界中国公告透露，交易将于2016年1月5日完成，恒大将于交易完成当天支付新世界中国首期款31.5亿元，余下收购款项将分4期于2年内支付完成。

　　 在本次交易中，新世界中国将在此次交易中获得一次性约54亿元利润。

　　 “急速套现增加现金收入，新世界这次属于抛盘，价格应该是十分划算的。”香港中泰资本一位长期关注投资经理分析，新世界在内地有大量的土地储备，但随着其对二三线城市项目运作能力减弱，且自身业绩大幅下滑，新世界的财务压力并不小。

　　新世界中国发布2014年至2015年财政年度报告显示，录得核心利润为26.24亿港元，同比下跌41.3%，整体入账物业录得销售额约为人民币130.68亿元，销售量为85.5万平方米，较去年同期下跌39.5%。

　　 不少房企正陷入与新世界类似的业绩危机，正当市场的恐慌情绪上涨之际，恒大地产发起大规模的冒险吞并攻势，其首选目标指向港资巨头。

　　 统计数据显示，从已披露的收购项目中，恒大地产从港资巨头手中收购了10个项目，包括香港地标写字楼美国万通大厦、重庆核心区的大型综合项目等，收购金额高达398亿元人民币，交易对手为新世界、华人置业、中渝置业等。

　　 在与港资巨头交手中，恒大地产所争取的付款条件宽裕，首付款仅需10%或15%，付款期限最长的达6年半。

　　 此外，恒大地产从港资收购的大部分项目为低于市价斩获，成交价格相对理想。

　　 以恒大地产所收购的海南海口美丽沙项目为例，该项目位于海口最繁华的国贸商圈，拥有一线海景资源，项目总建筑面积近200万平方米，待开发面积约152万平方米。项目于2013年11月开盘，最新一期海景洋房售价约在11000-12000元/平方米。恒大方面表示，此次收购价折合约2850元/平方米，而同类项目成交地价早在2013年就达到3733元/平方米。在目前海南楼市逐步回暖的情况下，有预测认为未来的整体售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　 “港资房企当年所拿下的地不仅有价格优势，还有很好的地理优势，长时间开发的过程中已经与当地政府结下了较坚固的利益关系，且在当地居民心中形成了良好的口碑和形象，这对于收购方恒大地产来说是一件好事，降低了拿地后重新培育所面临的风险，可以快速周转套利。”一位港资房企内地业务事业总监分析。

巨额融资的背后

　　除了与新世界等港资巨头交手的巨资并购案外，恒大地产今年以来频频发起收购攻势。

　　今年5月28日，恒大斥资16.07亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权，将三江航天余下产品拉入恒大体系，11月30日，以33.67亿元买下中冶南京临江御景房地产开发有限公司100%股权，及项目公司对其22.4亿元的债权，规划建筑面积达40余万平方米。

　　 在今年半年业绩发布会上，恒大地产总裁兼执行董事夏海钧对于行业并购回应称：“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并购的受益者。”

　　 在今年10月底提前超额完成全年销售目标之后，恒大地产将2015年销售目标上调至1800亿元，较原目标1500亿元增20%。同时，恒大地产董事局主席许家印曾在内部宣布今年上半年要新增120个新项目，2017年要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，年均复合增长率要维持在30%。

　　 为了配合不断扩张的计划，凶猛收购攻势正是题中之义，同时恒大地产加码融资配合战略扩张。

　　 公开数据显示，仅仅在债券市场上，该集团在短短几个月时间内先后两次获得400亿元人民币融资。其中，其10月份以两种利率发行的合计200亿人民币私募债券，创下国内私募债发行的最大规模历史纪录。

　　 “恒大一方面通过公开招拍挂市场、收购等方式获得一二线核心城市优质项目，一方面扩充二三线城市核心区域的项目，这是恒大地产今年战略调整的一部分。”恒大地产一位运营经理如此分析，与此同时，恒大地产不断地边抛出部分物业边注入新项目，通过项目的调整，争取让资金的利用率获得最大值。

　　除此之外，恒大地产管理层多次在公开场合表示正视解决负债率问题，据悉，持续降低负债率成为恒大锁定的战略之一。

　　 许家印曾公开指出，恒大地产在今年提出重资产轻资化，进行了商业开发，住宅开发也会配套一些商业物业。商业物业按照现在的估值来算有1000多亿，下半年如果能够在重资产轻资化方面向前迈一大步，在负债率和现金余额上会有很大的变化。

　　 实际上，恒大正积极为资金“减负”，包括去年以自有资金提前偿债，今年又力推旗下多元产业分拆上市，以及实施轻资产战略，今年的发债模式则被业内视为“用长债取代短债，用低息债取代高息债，降低偿债压力和融资成本”的重要举措。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）