促投资亦促消费方能促楼市真复苏

作者：商灏

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发布时间：2009-04-30 19:24:00

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摘要：促投资亦促消费方能促楼市真复苏

本报评论员商灏

   国务院4月29日常务会议决定下调住房、煤炭、交通等投资资本金比例，并且，在本次会议同时确定的今年要重点推进的多项改革任务中，提到了要加快推进住房等民生领域改革。政府的房地产业政策思维所呈现的这种积极调整姿态，对于宏观面所希望出现的楼市复苏与增长究竟会带来多少正面影响？
    首先可以肯定的是，本次中央投资资金比例的调整显然更基于“保增长”政策实际市场效果的考量。但市场内生增长所带动的需求才更具理性，政策主导的项目应尽力避免出现背离市场需求的问题。面对严峻的经济下滑风险，要实现刺激经济的政策目标，更需冷静思考与观察。
　　因此，调整投资结构显得尤为必要。目前中央公共投资主要是投向农村建设、保障性住房、社会事业、灾后重建、自主创新、基础设施等领域，但中央投资在其间刺激作用效果不一。有资料显示，农村和农业得到促进，一季度第一产业固定资产投资同比增长85%，而住宅方面一季度固定资产投资同比只增长6.2%，住宅施工面积只增长12.4%。这意味着住房供应的增长仍在放缓，也意味着保障性住房投资应适度加大，以增加供给和抑制房价。
    但另一方面，继续鼓励房地产业投资，对其贷款项目进一步放开，当住房市场已存在一定程度的相对过剩之时，将房地产业原为35%的投资资本比例下调之后，该行业将可以拿到更多的贷款，拥有更多的流动性。然而受益于前期的信贷放松，那些大的房地产开发商似乎已经不差钱，而楼市供求关系失衡状况却依旧如故，普通民众大多依旧买不起房，社会投资依旧无法拉动。我们或许仍将看到只是开发商和银行在玩来玩去。
    在此情形下，下调住房投资资本金比例，对于激发开发商投资热情和新项目动工热情，效用何在？并且，由于对房地产后市普遍不很看好，购买力缺乏强势增长动力，开发商若有更多的钱，他将会投向何处？
    由此而言，通过加快推进住房制度改革来促进消费，促进楼市复苏，进而促进投资，已是刻不容缓的重要政策选项。
    中国住房制度改革已逾十载，成就巨大，却也难题很多。新一轮房改能否启动，何时启动，如何启动，备受瞩目。
    房地产投机和房价非理性上涨，以及日益突出的“土地财政”，增加了民众购房成本，以至于住房成为民众反映较为强烈的一大民生难题，近些年已引起中央高度关注和重视，在规范房地产市场秩序，遏制房地产投资炒作等方面，明显加大了整治力度。此外，在保障房建设上，中央也作出重要的决策部署。
    与此同时，人们也期待着更完善的住房制度改革措施尽早出台和有效贯彻落实。
　　众所周知，中国现有房地产市场的市场化程度仍然不高,一级市场非市场化和官方化是长期以来的最大症结。这一主要症结得不到妥善处理,其它环节将无法获得根本性突破。而且，当前住房体系背后还潜存着诸多与社会福利相关的问题。住房制度改革仍待实质性破题。　　
　　从全面改革与完善住房投资与消费政策角度看，不同的房地产投资与消费政策决定着房地产市场不同程度的发展与繁荣。没有新的房地产投资与消费政策推出，恐怕很难指望当前房地产市场能得到快速的复苏与发展。因此可以预料，政府或将借助这次房地产投资与消费政策的调整，制定和出台相对完善的住房制度改革措施。
　   住房制度改革至今，房地产行业本身已走到了一个发展的转折口，亟待调整相关政策。事实上，除了涉及多方多层利益的博弈，国内各地情况不一难以协调，也是更完善的住房制度改革措施难以出台的重要原因。不过，正因它关系国计民生的全局性问题，也关系国家经济能否持续健康繁荣，更当以政策的有形之手和市场的无形之力，促进房地产行业长期稳定发展，促进房地产投资与消费不断增长，促进楼市加快复苏。从这个意义上说，出台更完善的住房制度改革措施或许就更显迫切。
    宏观经济是房地产市场经济发展的基础，宏观面的好坏左右了房地产市场经济的最终走向。严峻形势现在尚未根本改变，由于制约当前房地产交易量增长的瓶颈仍是市场交易成本较高，市场需求不足、信心不振，政府能否与市场较劲成功，在当前形势好转的情况下，政府扩张性政策能否成功实现目标还是个未知数，但毫无疑问都会影响宏观经济和房地产市场的复苏。
    而如何增加居民的收入、如何实现房价的合理回归、如何促进房地产交易的增长和确保国家金融安全，都是政府在使用政策工具对房地产市场进行调节时需要综合考虑的问题。国务院4月29日常务会议的决定，实际就是中央政府推出的第三波政策，购房者和投资者对中国经济、中国市场或将因此重拾信心，中国房地产市场以及整个国民经济或将因此进入到真正回转与复苏的通途。