“扫荡”全球二线楼市计划

来源：华夏时报

发布时间：2015-01-29 14:56:00

摘要：如果你一直在猜测纽约、悉尼和伦敦等城市由中国引发的房价上涨是否将放缓，那么请再好好想一想。随着较小的开发商和富有的投资者追随国有企业和大型房地产公司的脚步入市，并在西雅图、墨尔本和曼彻斯特等全球各地的二线城市购买房产，这种趋势只可能会加深变广。

“扫荡”全球二线楼市计划

如果你一直在猜测纽约、悉尼和伦敦等城市由中国引发的房价上涨是否将放缓，那么请再好好想一想。随着较小的开发商和富有的投资者追随国有企业和大型房地产公司的脚步入市，并在西雅图、墨尔本和曼彻斯特等全球各地的二线城市购买房产，这种趋势只可能会加深变广。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank) 最近在一份报告中称，主权财富基金、银行、大型开发商和保险公司是中国海外房地产投资大幅增长背后的主要力量，2013 年总投资规模触及120 亿美元，而2009 年只有6 亿美元。

莱坊高级主管林浩文(Thomas Lam) 表示，目前为止，来自中国超高值个人（即资产至少为3000 万美元的个人）的投资也扮演了一定的角色，预计未来他们的参与将稳步增加。

富有中国买家的一些房产购置交易颇引人注目，尤其值得一提的是，SOHO 中国有限公司(SOHO China) 首席执行官张欣与巴西Safra 联手收购了位于曼哈顿的通用汽车大厦(General Motors Building) 40% 的股权，以及张欣斥资2600 万美元购买了曼哈顿的一座联排别墅，《华尔街日报》(The Wall Street Journal) 一年前对此进行过报道。

不过，其他许多公司则显得较为低调。高纬环球(Cushman& Wakefield) 执行董事谢泼德(James Shepherd) 表示，中国的有钱人通常喜欢避开公众视线购置房产，因此对于市场的影响情况有可能很少见诸报端。他在2014 年10 月份曾经就中国人海外购置房产做过报告。

中国政府只允许个人每年在海外投资5 万美元的资产，投资类型不限，不过根据中国央行呈递国务院的建议书摘要，央行希望为了那些工作在上海自贸区的、符合条件的个人放松这一限制。

高纬环球称，目前来看，投资者们可能通过合格境内机构投资者(Qualified Domestic Institutional Investors, 简称QDII) 项目等间接途径来投资。莱坊亚太区资本市场主管布鲁克斯(Neil Brookes) 表示，一些有钱人还通过离岸公司购置房产，可能是他们自己的公司，也可能是入股担任股东的公司。

全球金融危机以来中国人突然对海外房产感兴趣有很多原因。首先当然是中国房地产市场的低迷以及中国经济的放缓。另外海外房地产市场存在大量的逢低买进机会，尤其是在金融危机之后。这些物业不仅收益率很可观，而且存在升值机会，此外投资这些物业的融资成本也比国内要低。莱坊称，即使在价位较高的海外“门户城市”，顶级办公物业的回报率也有4%-6%，与上海和北京的回报率相当，但纽约、伦敦和悉尼的融资成本可以低至3%-6%，而中国国内融资成本高达8%甚至更高。

自2005 年以来人民币升值25%，这也意味着中国投资者手中的钱价值更高。谢泼德表示，他们（中国投资者）乘着人民币升值的东风，因此处于非常有利的位置，现在他们开始对这些资本进行投资。

这些投资者背后还有中国政府的支持。谢泼德说，北京通过放松对海外投资的限制积极鼓励购买海外房产，一来可以减少中国的外汇储备，二来这些中国公司也可以实现海外投资多元化。

高纬环球也认为中国富人及民营企业是中国海外房地产投资的“主力军”，他们的海外投资数量超过了国有企业。在高纬环球统计的2013 年单笔规模在250 万美元或以上、总计158 亿美元的中国海外房地产投资中，民营企业及富人进行的投资有70 笔左右，总金额约为100 亿美元，而相比之下，国有企业进行的投资在30 笔左右。

布鲁克斯称，2014 年，涌入悉尼和墨尔本的中国房地产投资资金创下了纪录，而进入伦敦的总投资资金在下降，这或许是因为伦敦的房地产价格太高了。

不过，中国富人在奔向他们所熟悉或是他们的孩子可能会去上大学的城市之际，可能也开始考虑投资所谓的二线城市随着经济的复苏，这些城市的房价有很大的升值空间。

莱坊称，这是因为最受欢迎门户城市高端写字楼的收益和10 年期国债的收益率之差已收窄，这意味着投资回报率相对来说低了。而包括法兰克福、马德里、休斯敦、华盛顿、珀斯和布里斯班在内的其他很多城市能给投资者带来的回报率要高于伦敦、纽约和悉尼。