万绿之争背后的行业巨变 房企四梯队差距悬殊

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

　　随着房企纷纷交出去年的成绩单，地产业“一哥”之争终于尘埃落定。绿地首度超越万科，夺得去年房地产业销售冠军。

　　与此同时，房企四个梯队之间的规模差异进一步扩大。“以往第一和第四梯队的差距只有几百亿，现在则是上千亿甚至是两千亿的差距。”克而瑞机构研究部副总经理林波告诉记者。

　　统计口径藏玄机

　　据万科公布的数据，2014年万科累计实现销售面积1806万平方米，销售金额2151亿元，较上年分别增长21%和25%；而绿地公布的数据显示，2014年该公司房地产主业销售额2408亿元，较上年增长50%，预销售面积2115万平方米，较上年增长30%。

　　“说不在乎规模，两家公司都在去年最后一个月铆足了劲，全力以赴卖房。”中国指数研究院一位分析师告诉记者。

　　据亿翰智库披露的数据，绿地去年前11个月的销售额约1918亿元，在去年12月一个月卖了约490亿元，当月销售额几乎是万科的两倍。

　　“一个月卖将近500亿几乎是不可能的事，比较合理的解释是绿地之前‘隐藏’了一部分业绩，最后才把这部分业绩拿了出来。”上述分析师表示，可能被暂时“隐藏”的业绩，是绿地海外部分的业务。数据显示，绿地去年在海外的收入约为153亿元。

　　万绿之争的背后，是行业格局发生根本性改变，开发商已从过去较为单一的住宅领域的较量，向房地产更多细分领域延伸。

　　“对比销售细分数据可发现，在住宅领域的销售额，绿地仍少于万科。绿地之所以超过万科，是因为其商用物业和海外地产销售额比万科多。”亿翰智库一位分析师认为，从这个角度来看，以住宅开发为主的行业规模已见顶。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷指出，转型是很多开发商都必须面对的问题。在城镇化速度放缓的过程中，开发商在住宅市场仍然有扩大规模的机会，但总体市场的规模会逐步缩小，因此一部分房企规模的扩大，其实是在蚕食另一部分竞争力不强的房企的市场份额。

　　中型房企的挑战

　　值得关注的是，第一梯队，即销售额突破千亿的房企去年并没有增加，仍为绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园和中海这7家。而世茂、融创、华润等企业虽然进入了前十名，但仍属第二梯队。

　　林波指出，第二梯队的企业希望冲击千亿规模，但始终未能突破800亿元的门槛。对于销售额在300亿-800亿元的第二梯队房企而言，与其单一追求规模，不如修炼内功。

　　此外，规模在100亿-300亿元之间的开发商由于数量众多，因此竞争甚至比第一梯队和第二梯队还要激烈。林波表示，这部分房企在年销售额排名前50的企业中占比超过六成，可被视为第三梯队的企业，这些企业如果在规模上不能有效突破，很容易被取代。

　　而年销售额100亿以下的第四梯队房企由于规模较小，获取土地、资金以及抗风险能力均有限，面临着被洗牌的风险。

　　“在开发商四个梯队中，第一梯队和第四梯队的差距会进一步加大，夹在中间第三梯队中型房企的压力最大。而开发商之间，最终将是综合实力的较量和比拼。”欧阳捷表示。

　　“开发商的总体数量会减少，大型房企以及超大房企的市场占有率会比现在更高。第一梯队与其他梯队之间的差距，将进一步拉大。中型房企将面临严峻考验，这些企业如同逆水行舟不进则退，如果没有进入第二阵营，极有可能落入第四梯队。”欧阳捷表示。

　　随着房地产行业进入白银时代，开发商很难从土地升值和房价的过快上涨中获得较大的利润空间。“市场不会再出现普遍性规模增长的机会。对于大多数开发商来说，依靠高周转继续实现快速增长的策略将难以为继。”同策房产研究总监张宏伟认为。

　　“未来不是住宅单一领域的竞争，而是多个领域的。无论是在哪个梯队，能在多个领域占据优势的房企，将从这一梯队胜出并晋级。”欧阳捷在接受记者采访时说。

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