限贷松绑：该来的一定会来！
摘要：限贷松绑，该来的一定会来！而当它来的时候，甚至比你预测的更多。
在国庆节前的最后一个工作日，在临近下班之前，该来的终于来了。
9月30日下午16点零9分，央行在其网站上挂出来了央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，市场对这个《通知》最敏感的内容可以概括成一句话，“还清首套房贷，再贷算首套，利率最低7折”。
不过大家朋友圈里的第一反应有点戏虐——“楼市顶不住了”、“央行终于放水了”、“北京房价又要涨了”可以总结成一个简单的三段论。更加专业一点的分析人士，会觉得这又是一个稳增长的信号，觉得一线城市核心区域的房价的确会因此而得到提振。
我觉得，如果大家只盯着房价，那么就永远搞不清事情的来龙去脉。政策要的其实是成交量，要的其实是提振房地产投资，因为投资才算是经济增长，与房价并无直接相关。
我能这么淡定地给大家讲这个话，不是事后诸葛亮，而是因为我已经讲了三个月的楼市限贷政策很可能会放松，而且应该要放松，因为我已经讲了三个月放松不是为了房价，而是为了稳住房地产投资，从而稳住固定资产投资，进而是稳住GDP。
在7月14日的《地平线》专栏“释放楼市刚需”中，我第一次预测了限贷的放开，“要释放楼市刚需，政府主导保障房建设只是一个重要的方面而已，还有更多的刚需可以自行释放，比如放开限购政策。”
在8月6日的《地平线》专栏“楼市的绍兴信号”中，我开篇就说，“在二三十个城市放松了限购之后，绍兴也放了。但是它给出了一个全新的信号，它把二套房的限贷也给放松了，虽然只是一个小口子，却是全国的第一例。我的感觉是，绍兴在限贷上迈出的第一步，和呼和浩特在限购上迈出的第一步，意义是一样的，早晚会扩散到更多的地方。”
在一个星期前，在9月24日的《地平线》专栏“楼市松绑的必然逻辑”中，对于市场传闻的“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”的传而未决，我的结论是，“预测不是一次成型的，而是要随着新证据新条件的出现不断修正你预测的概率值。对于我而言，7月初开始预测限贷早晚放开，随着房地产投资和销售每个月数据出来，我的预测概率就提高一步。到今天关于四大行还未确实的新闻出来，只能加大我自己预测成功的概率。”
我把我的预测方法叫做贝叶斯定律在预测概率上的实践，如果我们可以在三个月之前预测到而不仅仅是呼吁楼市限贷政策的放开，那么我们的决策就肯定会比在三个月之后在政策出来之后再做反应更加有效和及时。（当然我们能预测的永远只能是概率，但是所有的决策依赖的不都是概率吗！）
限贷松绑，该来的一定会来！而当它来的时候，甚至比你预测的更多。
8月初的绍兴案例的确只是一个小口子。按照当时绍兴的政策，如果你是一个外地人，就可以自由在绍兴买房了；如果你已经有了第一套房，在买第二套房的时候首付比例必须不低于四成，也就是说贷款比例不高于六成即可；但是这一点又受到严格限制，因为可以给你提供六成房贷的银行只能是“地方法人银行业金融机构”。
为什么在绍兴只能是“地方法人银行业金融机构”？很简单，地方政府能够指挥得动的也就是地方性银行，央行不发话，地方所有的放松限贷只能是毛毛雨。
再看9月22日的传闻，称“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”，“央行已召集各大行开会，目前正处于吹风阶段”；22日晚上，更有说法称“央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，同时二三套也可以恢复至基准利率。预计四大行9月23日10点后会传达至相关部门”。请注意，怎么传都是四大行。
可到了9月23日呢？我们早上看到的是证实的新闻，晚上收到的又是“辟谣”的新闻。为什么“辟谣”要打引号，因为各大相关银行给出的说法基本都模棱两可，今天没有这回事，不代表过几天也没这回事。
然后，我们再来看9月30日的《通知》吧，我为什么说远远超出预期呢？
因为央行的一声令下已经远远不再是四大行了，而用的是“银行业金融机构”，也就是所有的银行，这是其一。其二，看细节，不仅是放松了限贷比例，而且还给出了基准利率的最优折扣。
“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”，这是一套房；
“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，这是两套房；
“在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”，这是第三套以及三套以上的住房。
消息出来以后，马上有宏观经济团队给出分析说“重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大”。其实，我倒觉得利率折扣的确关系不大，因为央行本来给出的就是最低要求，“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”，所以各个地方情况不同，各个银行执行的情况自然就不同。比如说，北京连限购都还没有放开，你指望二套房“变成”首套房后你可以拿到多少的利率折扣？
所以，我觉得央行真正让人意外的地方是对二套房、三套房甚至更多套房贷款比例的放开。贷款比例放开，央行管，房价央行不管；基准利率的最低折扣，央行管，具体如何执行央行不管。价格都是该市场管的，央行就不管。
当然了，有了其一，有了其二，央行放松限贷最让人超出预期的还不是这些，而是我们这些非专业人士想不到的，“增强金融机构个人住房贷款投放能力”。央行的办法是，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”
这是干什么呢？这就是给银行找钱，增加银行加大房地产贷款的意愿。也就是说，不仅让你能够贷款了，还得刺激银行愿意给你贷款。央行不放则已，一放就给你放足了，就这么简单。
接下来你还预期什么呢？降准降息？我给你说没戏，短期内肯定没戏。
我给大家说过不下三遍政策会“将定向宽松进行到底”了。现在央行放开楼市限贷，无非是“将定向宽松进行到底”的又一招而已。定向宽松松到楼市已经不是一次两次了，就这个趋势，远远没要到需要重新议息的时候。知足吧你！
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