限贷松绑的必然逻辑
程凯
《央行的心思你别猜》，这是我刚刚写过的专栏标题，还真的是说的很是时候，楼市限贷方式的传闻又突如其来了。对于我而言，这是一个关于预测的故事。
“只有正确的预测才能让我们更接近真相。”这是美国最成功的总统大选预测者特纳-西弗在其《信号与噪声》中谈及贝叶斯定理时说过的一句话，他还谈到过一些预测的原则性问题，我给他总结成一句中国式的论断：一切不下赌注的预测都是耍流氓。
我说起特纳-西弗的事情，是因为他的确能给我们不少源于预测的启发。比如说，从今年7月份起，我就利用他的一些预测原则，在《地平线》专栏里不断地呼吁或者说是预测一件事——楼市限贷政策的放开是大概率事件。
3个月时间，我写了将近十篇提到并不断强化这种预测的专栏文章，现在，我们第一次距离真正放松楼市的限贷这么近。基本情况是这个样子的。
9月22日，市场开始出现传闻，称“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”，“央行已召集各大行开会，目前正处于吹风阶段”；到了22日晚上，更有说法称“央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，同时二三套也可以恢复至基准利率。预计四大行9月23日10点后会传达至相关部门”。
于是到了23日一早，在几个门户网站的手机APP上已经明确报道了这条新闻，搞得跟真的似的，然后还有就是铺天盖地的分析和预测，最突出的观点是限贷放开也无济于事，房价还是要跌。但是，其实这还是一件没有被证实的事情。
在23日当天，随着各路媒体记者的进一步深化采访，得到的答案仍然是非常的模糊。到23日晚间的时候，最明确的说法是，“四大行统一口径：房贷松绑暂未收到通知”。
其中工行表示，“工行贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求”，“正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”还有中行、农行和招行也回应没有收到调整房贷的通知。至于23日当天传得最像真实消息的兴业银行也表示了，“兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。”
我们如何看待现在的这样一种局面，其实，被特纳-西弗推崇备至的贝叶斯分析能帮助我们理解。贝叶斯分析认为，预测不是一次成型的，而是要随着新证据新条件的出现不断修正你预测的概率值。对于我而言，从7月初开始预测限贷早晚放开，当时限购的放开已经是慢慢展开了，随着房地产投资和销售每个月数据的出来，我的预测概率就提高一步。到今天关于四大行还未确实的新闻出来，只能加大我自己预测成功的概率。
从预测的角度来说，这就是限贷松绑的必然逻辑。
说完了预测方法，我再来给你讲道理，其实也不过是重复以前说过的话而已。现在四大行的传闻一出来，跟着最多的分析是房价还会跌，这种思维是贴合读者需求的，但是不符合决策者的思路，决策者要的是房地产的投资，而不是只是盯住房价。
在7月14日的那篇《地平线》专栏“释放楼市刚需”中，我第一次提到了释放楼市刚需稳定房地产投资的预测，“要释放楼市刚需，政府主导保障房建设只是一个重要的方面而已，还有更多的刚需可以自行释放，比如放开限购政策。”
放开限购，将极大地释放被压抑的合理购房需求。一直以来由于打压房价形成的惯性思维，各个地方采取限购措施成为了房地产市场调控的标配，但是这个标配肯定是不适合现在的局面的。以前为了抑制投机性购房而采取的限购措施，错误压抑了一大部分购房刚需，这是一剂苦药。但在房地产市场出现明显停滞的时候，成交量下降，房地产投资增速下降，还继续限购这就是下错了药。
我觉得我们低估了改善型购房的需求，如果你认为我错了，那至少你要先放开限购，尤其是针对改善型住房的限购，你才能发现这种需求有多大。如果这种需求很大，那么好，你既满足人们的正常需求，又稳住了投资、稳住了经济增长；如果这种需求不大，那么也好，你放开限购更加重要，因为你会发现要稳住经济实际上还需要更大的政策助力，比如降息。但是，在政策进一步放松之前，我们必须测试一下刚需到底有多大。那种说刚需不够，房价还要继续跌的说法，也许是对的，但是是帮不了多少忙的。
不能因为刚需不够而不放松限购，这是一个更基本的逻辑。
所以，我在7月的时候一再强调了二套房的问题，“首套房当然没有问题，对于外地人也应该减少各种购买首套房的苛刻要求，二套房也应该没有问题，谁还没有一个住更大房子的改善需求呢？从首套到二套甚至是三套，所谓的改善型需求还是说得过去的。……放开限购，不应该是放开全面限购，还是要尽可能地区分刚需和投资性需求，尽管不可能做到完美的区分，但是决不能因为做不到完美就完全不区分。”
现在再看传闻中的提法，“只要房贷余额还清二套房算首套房”这还真是切中要害，首套房贷款都还清了，再买二套房，你说这是投机啊还是刚需呢？
(作者为本报编委)
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