楼市的政策风险是个多大的风险

程凯

　　同样的数据，会有不一样的解读。

　　9月1日，中国指数研究院发布报告，2014年8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，连续第4个月下跌，但跌幅收窄。同时，百城住宅价格同比还是上涨了3.15%，涨幅也收窄，连续第8个月收窄。百城中39个城市住宅价格同比上涨，北京、上海等7城同比涨幅超10%。

　　大多数人相信趋势反转了，房地产的好日子到头了，而且根本原因是市场规律使然，是供需发生了逆转。如果真是如此，第一个问题，我们需要好好想想了，在这种趋势之下，中国经济发展的年度目标要求仍然是“中高速”能不能得以实现，如果不能，政策应该有怎么样的变化，毕竟我们到2020年的发展目标还是需要一个每年7%左右的GDP增长的。

　　不过，还有一个问题，楼市是不是真的是趋势发生了变化，还是目前的颓势只不过是另外一个原因使然？我没有办法给出答案，这不是一个简单的预测，但是，当所有人都在说趋势变了的时候，听听不同的声音总是没错的。

　　一位署名为联博亚太固定收益总监海登·布利斯科的分析人士和他的同事最近接连两天给《金融时报》中文网站撰写文章，一篇叫做《中国房地产市场的政策风险》，一篇叫做《楼市不会压垮中国银行业》。主题都是一个，尽管大家都担心中国楼市崩盘，但他们的研究表明，“基本面情况要比许多人想象得稳健。最大的危险在于政策方面可能出现失误。”

　　对于供过于求的担心，他们分析，这不是全国性的问题，严重的供过于求只存在于少数非一线城市以及商业地产行业，从全国看，供求失衡可控，而且这个问题可在未来两三年内得到解决，支撑需求的因素一个是城镇化，一个是人们改善居住条件的意愿。

　　而为什么他们认为最大的风险是政策风险，因为他们觉得现在的楼市困境基本都是政策造成的，尤其是信贷政策，“房地产行业放缓有三个原因。主要原因是中国收紧了信贷，但2013年极高销售额（这是2012年需求受到严重抑制的结果）造成的基数效应以及中国经济的整体放缓也是原因。这三点都是政府政策造成的。”

　　我觉得不管联博亚太的研究和分析对不对，楼市的趋势是不是真的反转了，政策上有一件事情必须要做，那就是我这几个月以来一直在反复说的事——满足刚需。

　　这里的刚需还不仅是没有房子住而已，没有房子住的情况你我都知道这是极端例子，这里的刚需也不仅仅是没有自己的房子，大部分人也都有了自己的房子，这里的刚需还不仅仅是有了自己的房子，还有很多人有房子但是居住条件很差。

　　改善需求也是刚需。GDP发展了，经济增长了，钱包里有钱了，你要住大一点的房子，你要住质量好一点的房子，你要住地段好一点的房子，你要住环境好空气好的房子，或者更直接地说，你需要你的孩子更好地上学，你的家人获得更好的医疗条件。

　　这些都是刚需。我不是说全国的楼市是一盘棋，也不是说全国各地的房地产市场都没有问题，各有各的问题，但是看一个简单的平均数是有问题的。

　　政府要保证老百姓有房住，或者潜台词里也有房价不宜过高（这一点还不能明说），但是政府不能保证直接指挥房价，不能保证所有的地方房价都一样高。政府盖保障性住房，是要让所有人有房住，但不是要保证所有人都在北京这样的一个国际性都市里都有一套自己的房子，更不能保证所有人都在北京的二环里有一套房子。

　　所以我觉得，在没有完全满足刚需的情况下，就存在政策造成的扭曲，比如限购和限贷，既然还存在扭曲，我们就不能判断趋势是否反转。而就算趋势是真的反转了，限购和限贷也更应该放开，因为政策必须是逆趋势去抹平波动的，你说趋势反转了放开限贷和限购也没有用，我说要是不放开则更糟糕。覆巢之下安有完卵？

　　其实，情况还远远没有那么糟糕，你要说政策放松那还有可能是政策救市，不一定完全是市场行为，但最近一些迹象却在表明，一些市场的参与者比如银行也在开始出现微妙的变化了，我们不得不关心。

　　我说的例子是民生银行。之前有报道称，民生银行从7月开始从总行层面推按揭贷款，目的是争取零售客户。从2013年初起民生银行部分分行对个人住房按揭贷款亮黄灯，到现在时隔一年半民生银行对按揭贷款业务态度又发生微妙转变，为什么？我觉得还是市场使然。《财新》报道中的分析是：“今年经济下行压力加大，小微贷款业务明显难做，全行业违约率升至2%，而一线城市房价稳定，按揭贷款却成了可以大力发展的优质业务。”

　　按照以上的分析，尽管房地产市场存在供求失衡，“但假如政策和信贷环境保持稳定，它应该能够在中期内自行消化这个问题。关键的风险不在于供给或需求，而在于短期流动性是否容易获得。”

　　流动性的确有风险，但是变化不是不可能发生。民生银行一直是对市场最为敏感的一家银行，他们正在试图在这个对房地产行业过于谨慎的市场中试探更多的机会，尽管他们依然是小心翼翼，但是毕竟愿意动手了。

　　市场的参与者都如此敏感，我相信政策的制定者也绝不会后知后觉到哪里去。所以，楼市的政策风险，还真不是一个多大的风险。

　　我相信我们政策一贯的实用主义风格。

(作者为本报编委)

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