万科：传统企业不应一窝蜂去做互联网业务
8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。
坚持自住需求的基本导向策略，让万科在“白银时代”销售依然领先。
但在市场下行背景下，不管是从提出轻资产运营策略，还是事业合伙人制度与项目跟投制度，均不难看出行业老大也在适应市场，并作出改变。
在公司内部管理上，万科管理层与世界首富盖茨针对微软员工实施的期权激励方式较为一致，推出了事业合伙人制度。
“只有进一步强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系时，才能激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为股东创造更大的价值”。
在公司战略方面，出于改善B股融资环境考虑，万科尝试转版并最终成功登陆港交所，提升了国际资本市场的知名度和影响力同时，也为自己有效利用境外资源创造了更有利的条件。
行业进入全面转型期时，万科也高调宣布要进军物流地产，并声称万科未来将采取一些新的管理举措，推动新业务发展。
新的管理举措包括将物流地产业务作为独立的部门，建立市场化的资本和运营平台，打造开放式平台整合社会资源，吸引物流地产行业内优秀人才并建立专业化的团队等方面。
当电商对传统零售业态带来冲击时，万科也难以幸免。由此其选择将体验类消费作为未来重点发展方向。在商业地产运营上，开始采用轻资产运营模式。
互联网网时代，当传统业遭遇电商入侵时，不管是与百度合作还是自己摸索“万科经纪人平台”与“分享达人”两款网络化全名营销产品，万科也在努力保持与互联网接轨。
不过，在电商合纵连横角逐下，万科认为，移动互联网时代，传统行业依然有很多的机会，而不是毫无节制的涌入互联网业务。
“互联网时代，传统企业最应该做的事情，不是偏离自己的主业，一窝蜂的去做互联网业务，而是用互联网思维，把原来的业务做得更好”。
另外，虽然市场从黄金时代转入白银时代，但万科认为，轻松赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。
以下是观点地产新媒体对万科集团的2014博鳌房地产论坛采访实录：
观点地产新媒体：受市场波动因素影响，截止到6月底，多数房企的销售同比下降，而万科前6月销售同比仍保持增长，在万科看来，导致出现这两种情况的原因是什么？
万科：万科始终坚持自住需求的基本导向，坚持积极销售策略。1-6月，万科累计实现销售面积821.2万平方米，累计销售金额1009.1亿元，比2013年同期分别上升14.6%和20.6%。
观点地产新媒体：继小股操盘后，万科今年又新提出事业合伙人制度与项目跟投制度，提出这些制度的根本目的是什么？随着这些制度的成熟，对万科今后发展具有哪些关键性的意义？
万科：事业合伙人制度包括集团层面的持股计划，和项目层面的跟投制度。相对于职业经理人制度，在合伙人制度下，对股东负责就是对自己负责，这可能是一种更好的利益共享机制。
跟投制度是在国际PE行业广泛存在的制度设计。万科的项目跟投制度，把项目管理人员、一线公司对项目经营质量有重大影响的管理人员的利益，和项目的经营结果紧密捆绑在一起。其“精确制导”的针对性，是传统股权激励方案难以达到的。
合伙人制度可以进一步强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为股东创造更大的价值。
观点地产新媒体：就合伙人集体增持万科A事宜，外界认为或不排除利益输送的可能，对此万科怎么认为？合伙人增持股票比例方面会否提出一些限制性条例？
万科：推出事业合伙人的主要目的是强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，进一步提高管理团队的工作热情和创造精神。事业合伙人持股计划的资金，来源于经济利润奖金，经济利润奖金固定为经济利润的10%。经济利润（净利润-股权资本机会成本）是经营管理团队为股东创造的真实价值。合伙人持股计划遵循自愿原则。参与计划前，相关员工对于可能面临的市场风险已经有了充分的认识和了解。事业合伙人用经济利润奖金，自愿在二级市场上买入公司股票，其数额完全取决于为股东创造的真实价值，其收益完全决定于股价变动，实现了管理团队与股东利益的高度一致。
观点地产新媒体：“B转H”成功后，万科又增多一个境外融资平台，今后将如何体现该融资平台的价值？未来万科在境外的各个融资平台具体定位是怎样的？
万科：B转H有助于提高公司在国际资本市场的知名度和影响力，在香港上市，将让更多的境外投资者认识万科，了解万科，为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。
观点地产新媒体：在互联网思维方面，万科最新动作是与百度合作为旗下商业系列提供技术支持，未来万科如何去挖掘更多可与互联网运营商合作的要点，顺应互联网发展潮流？
万科：移动互联网时代，传统行业依然有很多的机会。
互联网改变的主要是惯例和积习，但人类的基本需求不会因此消失。小米是大家公认的互联网时代企业，但它的业务，却是最红海不过的行业。互联网时代，传统企业最应该做的事情，不是偏离自己的主业，一窝蜂的去做互联网业务，而是用互联网思维，把原来的业务做得更好。
通过与互联网企业的交流，万科更加确信，对客户好，永远不会错，只是未来要对客户更好。性价比未来会变得更重要，未来需要把产品和服务的性价比做得更极致。
观点地产新媒体：万科的商业发展备受外界关注，您认为万科商业与凯德比还有多远距离？境外融资平台今后对公司商业发展会起到什么作用？在商业规模上万科有怎样的发展计划？
万科：网购对传统零售业态确实有很大冲击。我们去年末开业的购物广场，已经以体验类消费作为重点方向了。未来叫体验展示中心或者消费广场，可能比购物中心更贴切。
作为城市配套服务的重要组成部分，消费广场、社区配套商业，仍有其存在的理由。尤其核心城市远郊区和卫星城，是未来人口流入的主要目的地，但目前的商业配套依然比较缺乏。
万科的商业地产，主要布局在上述重点方向。同时我们会采用轻资产的模式，北京昌平万科广场是一个比较典型的例子。
观点地产新媒体：今年万科介入物流地产，公司在这方面有哪些优势？相比较早进入且有一定规模的企业万科还有哪些需要学习的地方？下一步会具体展开哪些方面的工作？
万科：我们看好未来中国的物流的发展前景。第一，消费驱动物流在发展。第二，电商的快速驱动导致了物流需求的增加。第三个，城市集群，人口的增加，为物流地产提供了巨大的增长空间。
做物流地产需要广泛的布局，需要有土地建造的经验，需要较低融资成本的支持，这些都是万科的优势。再一个，善于开展合作也是万科的一大特点，这也有助于万科携手各界打造开放共赢的产业物流平台。
万科未来将采取一些新的管理举措，推动新业务发展，包括将物流地产业务作为独立的部门，建立市场化的资本和运营平台，打造开放式平台整合社会资源，吸引物流地产行业内优秀人才并建立专业化的团队等方面。
观点地产新媒体：在市场回归背景之下，限购、限价等政策是否有必要继续存在？如果退出，万科认为应该建立怎样的退出机制？接下来房地产政策会有什么样变化预期？
万科：限购政策出台的原因是房屋供不应求，房价快速上升。随着房价上涨的结束和供应变得充裕，之前一些行政手段确实有了重新探讨的空间。未来政策的主要变动方向，应该是逐渐转向市场化。当然，作为企业，我们不应该寄希望于政策调整，还是应该踏踏实实做好自己的业务。
观点地产新媒体：中国房地产泡沫破裂与拐点、崩盘的观点越来越多，您怎样看这样的说法？如果要让疲软的楼市成交恢复，从哪些方面着手最管用？对于未来市场有怎样的预期？
万科：对于未来的行业前景，我们的基本逻辑是谨慎乐观，积极应对。
行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。
但是，积极应对的前提是对行业前景有信心，可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻松赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。
从城镇化的角度来看，2013年中国城镇化率为53.7%，而日本1955年就已经达到56.1%。未来还有相当大的提升空间。
而从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。这就对企业的专业能力提出了更高的要求，不仅要提供质量好的房子，还要提供全面的配套服务，甚至还要去营造良好的社区氛围，因为好邻居会变得越来越重要。
行业集中度也有很大的提升余地。美国前五大开发商的市场占有率2010年为18.1%，而国内前五大开发商2013年的占有率仅8.6%。进入白银时代，竞争的加剧将加速行业的整合。
因此，只要我们扎扎实实提高专业能力，靠产品、靠服务赢得客户，我们的事业仍然有广阔的平台。
观点地产新媒体：房地产企业融资渠道一直不畅通，预期今年房地产行业将会有怎样的融资环境？房企应该如何应对今年的资金及金融变化？
万科：对房地产企业来说，最重要的资金来源始终是卖房子，弹性最大的资金支出始终是买地。万科始终坚持销售，谨慎投资，截至1季度末，万科净负债率为40.9%，继续处在行业较低位置；公司的货币资金也较为充裕，持有现金375.3亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和279.1亿元。
在融资上，大型企业由于在资金、品牌、信用方面表现较好，在融资能力上会更有优势一些。
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