万科降价快跑 半年夺金超千亿

　　华夏时报记者 陈小瑛 深圳报道

　　每一次市场调整，却是万科逆势成长的绝佳良机。

　　今年上半年，在全国住宅市场销售大幅下滑时，万科却保持了增长，完成全年2000亿目标的一半。业内人士认为，这与万科最先降价跑量分不开。

　　面对当前地方政府出手救市， 8月18日，在万科中期业绩发布会上，总裁郁亮在回答《华夏时报》记者提问时表示，目前还看不到会否引发楼市新一轮反弹，现在的市场上是过去长期积累的库存问题，市场调整还需持续一段时间，不是政策放松就能够改变的，房地产行业不可能通过政策放松马上形成量价齐升的局面，当下也不应该出现。

　　“过去政府总是病急乱投医，房地产调控经常被用来服务一些短期目标，使得每一次行业调整不完整不充分，结果导致更大幅度的反弹。”郁亮表示，从万科的角度而言，希望这次市场化的政府调控转向能够坚持。

　　万科降价快跑

　　今年1-6月，万科累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

　　这也是万科首次在上半年完成超过千亿销售业绩。万科今年的销售目标为2000亿元，与大部分开发商半年销售不足4成相比，万科半年已经完成过半目标。

　　业内人士分析认为，这与万科对市场走势的提前预知和把握分不开，更得益于万科提前降价。早在去年四季度，万科就开始在某些城市降价走量。

　　“市场好的时候，别人比我们更激进。万科胆子小、不贪婪，增长反而没那么快，但当市场调整时，万科的谨慎优势就凸显出来了，增长反而快些。”郁亮说。

　　然而，房地产行业对万科每次带头降价的举动褒贬不一。对此，郁亮表示，作为行业老大，万科有责任维护行业的发展，当房企对市场极度悲观时，万科及时站出来给行业打气。虽然黄金时代已过，但还有白银时代。

　　郁亮说，实际上在2008年万科第一次降价时，万科就向行业发出了号召，但并未有降价跟随者。“大哥把话跟小弟都说明了，小弟不听，那就不能怪大哥了。”郁亮笑言，下半年，万科仍将坚持积极销售的策略，重申新盘当月去化率60%的目标，加强库存去化。

　　据万科预计，今年超过七成的竣工量将集中在下半年。由于销售明显多于结算，截至中期时，万科合并报表范围内已售未结资源的合同金额首次突破2000亿元，较2013年年底增加404.3亿元。

　　在业内看来，每一次市场调控， 对万科而言都意味着机会。

　　“市场调整时，开发商资金必然紧张，龙头房企的融资和销售优势就凸显出来了，每一次调整，都是大鱼吃小鱼的良机，所以万科每次都表示欢迎调控。”一位房地产业内人士说。

　　加上万科今年B股成功转H股，也有利于万科在国际市场的评级提升。万科集团董秘谭华杰透露，目前万科的有息负债中，海外银行、银团贷款及海外债券合计占比约17%，未来海外融资还有进一步提升的空间。

　　值得关注的是，上半年万科实现投资收益13.1亿元，同比大幅增长237.8%。这与万科的转型分不开，“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。

　　“万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益，随着‘轻资产、重运营’模式的推广，这类收益将成为一种常态，”谭华杰表示，“必须指出，这类投资收益属于经常性的，而并非一次性所得。”

　　万科充足的现金储备，也给了万科在低位抄底的资本。截至6月底，万科持有货币资金428.6亿元，较1季度末增加53.3亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。

　　“下半年市场继续调整”

　　从全国数据来看，2014年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，主要城市调整幅度更大。有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。

　　这直接引发各地方政府从7月底开始大张旗鼓的救市。截至目前，全国限购城市中，只有9个未公开明确取消限购，其余37个城市均已出现不同层面的政策松绑。不仅如此，影响楼市成交量最关键的信贷因素也在积极放松，甚至部分城市已大胆解除限贷。

　　郁亮表示，这段时间的政策放松是对过去宏观调控政策的修正。每一届政府所用的手段不同，过去行政调控效果不太好，现在各地取消限购，是开始在建立市场化的房地产长效调控机制。一个市场有完整的运行周期，不完整的调整只会带来下一次更混乱的局面。

　　“目前各地方政府救市不是一刀切，这就是调控手段的进步，比如过去因为限购，导致很多刚需被误伤，首套房刚需的按揭贷款，银根本应该支持的，而二套房很多也是改善型需求，并非投资投机，理应得到信贷支持。”郁亮对记者说，开发商资金超过一半是通过销售回款，信贷重回支持刚需，对开发商而言无疑是利好。

　　对未来的市场形势，郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”

　　郁亮表示，“在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。”

　　地方政府希望通过救市，进一步拉动房地产投资稳增长，卖土地。但谭华杰认为，近期销售确实有所改善，但预期今年下半年的房地产投资还将维持在低位水平，万科依旧持谨慎态度。

　　尽管今年上半年万科销售额过千亿，拥有业内最充裕的现金流，万科在拿地上仍然表现得十分谨慎。中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，明显低于去年同期。

　　“2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切，”谭华杰说，“另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，公司并不急于拿地。”

　　据万科监测，16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），2季度土地流拍的比例已经由1季度的11%快速上升至21%，溢价成交的比例则由1季度的41%大幅下降至24%。

　　“根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会，公司对此也会保持关注。”谭华杰透露。

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