土地流转信托“镇江”再下一城

来源：华夏时报

发布时间：2014-07-30 23:05:00

摘要：从2013年10月的首单土地流转信托，到如今刚刚落地的第六单，土地流转信托这项创新业务正在成为信托公司转型中不可或缺的“尝试”：只不过这个全新的尝试，一直遭遇着各种“烦恼”。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陶盈舟北京报道

从2013年10月的首单土地流转信托，到如今刚刚落地的第六单，土地流转信托这项创新业务正在成为信托公司转型中不可或缺的“尝试”：只不过这个全新的尝试，一直遭遇着各种“烦恼”。

7月22日，又一单土地流转信托正式落地——“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”正式签订三方框架协议，将由中建投信托、江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心以及浙江森禾种业三方共同合作推进，涉及土地达1750亩。

中建投信托研究员王苗军在接受记者采访时称：中建投信托之所以积极尝试这一全新的业务模式，“一方面是基于在城镇化与农业产业化发展的背景下，存在大量的土地流转需求，存在较大的投融资需求和价值成长空间，另一方面则是因为土地流转信托是信托公司接入上述领域的良好载体。”

在监管新风的吹拂下，越来越多的信托公司不是在转型就是在酝酿转型的路上，但对于土地流转信托这样的全新业务模式，不少业内人士却显得并不乐观。因为目前各家信托公司已经推出的土地流转信托模式几乎都有区别，想要大面积复制并不现实，而且受制于公司的创新能力、目前存在的土地确权和盈利问题，短期内可能仍然是试水的意义更大。

土地流转信托“再尝试”

“三个1亿人”，这简单五个字中所蕴含的中国新型城镇化未来的发展目标，或许是土地流转信托得以不断推出的原动力。此前，包括中信信托和北京信托在内的两家信托龙头公司已经先后发起设立多单土地流转信托。

《华夏时报》记者注意到，这款中建投信托推出的首单土地流转信托，开展的土地信托模式是由当地农户组成土地合作社，并委托给当地政府成立的集体资产经营管理中心统一管理，再由当地集体资产经营管理中心作为委托人设定财产权信托的方式。

其具体的交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。

值得注意的是，与此前中信信托的“两次代理模式”交易结构和北京信托的“双合作社模式”略有不同，中建投信托的委托人，既没有选择当地政府，也没有委托农民自发组建的土地合作社，而是介于两者之间。

对此，王苗军坦言，当地政府当初为了解决土地流转问题，专门成立了集体资产经营管理中心是根据当地实际情况制定的，“一方面因地制宜，结合当地的农村土地流转发展规划；另一方面则是通过当地政府的介入，在土地流转信托发展初期节约了土地流转集中成本，有利于项目的顺利推进。”

按照中建投信托总经理助理张昳的说法，作为信托行业转型的有益尝试，土地流转信托是实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，推动土地资源合理再配置，提高土地的生产能力和内在价值的有效方式。“信托公司可凭借自身作为金融机构的资金优势，实现在农业产业化过程中的产融结合。”

模式难复制的背后

实际上，随着今年以来信托业兑付风波的此起彼伏，转型与创新已经成为了迫在眉睫的任务，包括家族信托、土地流转信托以及财富管理都被认为是信托业转型的方向之一。

然而令人不解的是，在新型城镇化发展的利好前景下，土地流转信托推出的节奏却远比想象中低，在此前中信信托和北京信托前后脚推出各自的首只土地流转信托时，上海信托、华宝信托、中融信托、华融信托等都曾传出在着手调研土地流转信托方面的消息。

但如今随着中建投信托推出自己的首单产品，已经试水该领域的也仅有三家信托公司，对此，一家中型信托公司的一位管理人员张明（化名）向记者分析，业内之所以没有出现普遍跟风的现象，一个原因是土地流转信托的盈利水平依然有待评估，另一个原因是因为不同地区的实际情况不同，土地流转信托很难像其他产品一样采用同样模式，而必须因地制宜。

“无论是第一条还是第二条，信托公司出于自己的成本和各项支出的考虑，大部分都不会做赔本赚吆喝的生意，更何况一旦创新不成，很容易引发其他的风险问题，”张明表示，“在如今主流业务尚且出现兑付危机的时候，对新事物持观望情绪也在情理之中。”

与此同时，在今年6月中信信托与安徽省马鞍山含山县的土地流转信托项目中，原定11年的期限，实际合同只签了两年，原因就是高达9.5%的融资，按此计算，每年2000万元的融资成本就是逾180万元，因此，剩下的9年签约需要看前两年的合作情况而定。

而这种合作带来的风险、土地确权的困难以及盈利评估的问题或许都是如今土地流转信托难以扩大规模的原因。

对此，王苗军坦言：“当前，土地流转信托仍处在业务探索的初级阶段，各信托公司对盈利点的关注有所不同，作为一个全新的领域，在发展的初级阶段的确很难形成具备高度可复制性的业务模式。”

然而，尽管存在不同程度的困难，但张明认为，对于这类问题需要辩证地来看待，“一个，土地确权困难主要的原因是信托登记制度的不完善，以及当前行政机关对基于信托而发生的农村土地承包经营权确权登记趋于谨慎，在之后的现实操作中，这种问题可以通过交易框架的完善控制实际风险的发生。”王苗军表示，“第二，土地流转信托收益过低的问题，其根本原因主要在于当前农业产业化程度较低，但恰恰土地流转信托是农业产业化的有效载体。”

除此之外，在记者的采访过程中，多位受访的业内人士表示，土地流转信托短期内可能仍然会在一个大型信托公司中产生，一个原因是这类信托需要长期的资金投入，对募资能力具有一定要求，另一个则是因为这些大型信托公司的创新能力和经验更为丰富，也相较更容易吸引到合作方，“但无论采取何种创新模式成功与否，这种全新的业务尝试对于整个信托业都是有益的。”张明分析说。