房地产信托差别化管控
摘要：在光耀地产、时代地产相继曝出资金链出现危机之时，与中融信托合作的多个产品，引发了业内广泛关注。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王兆寰 北京报道
在光耀地产、时代地产相继曝出资金链出现危机之时，与中融信托合作的多个产品，引发了业内广泛关注。一时间，“兑付危机隐现、风险较大”等说法更是见诸各大报端。对此，中融信托有关负责人在接受《华夏时报》记者采访时直言：面对房地产市场的诸多不确定因素，公司已经不断收缩此类业务，进一步提高了房地产业务操作标准。2014年地产项目的兑付不成问题，转型才是最大的问题。
据中融信托介绍，其2012年到期的房地产项目54个，实收信托规模合计278.12亿元；2013年到期房地产项目39个，实收信托规模合计233.54亿元；2014年到期房地产项目29个、实收信托89亿元，为兑付压力最小的一年。
记者采访获悉，中融信托建立的独立审批人制度和对房地产项目实施差别化监管等风控制度在业内独具特色，其不仅充分保障了项目的有效进行，而且将兑付风险进行了最大化控制。
跨越式发展
在信托圈儿，中融信托以其激进的发展模式著称，其房地产信托及基础设施类信托，发行居行业前列。2013年末，中融信托资产达4785亿元，位居行业第四位，占信托行业市场份额4.4%；实现营业收入49亿元，利润27亿元，净利润20亿元，3项盈利指标均居于行业第二位。2013年，中融信托成立80个房地产信托，规模共计406.75亿元，平均收益率在9.61%，占市场成立规模的18%左右。随着地产行业面临大调整,这家信托业的航母级公司无疑面临着大考。
“2012和2013年，房地产信托每年200多亿规模全部顺利兑付，2014年规模确实不大，兑付不是问题。”上述公司负责人士如是说。
据透露，2013年，中融信托共兑付了359个项目，实收信托985亿元，所有到期项目均安全兑付，存续期内为投资者实现了近百亿元的投资收益。
该负责人指出，自2007年信托“新两规”出台后，按照监管部门“受人之托，代人理财”的导向，中融信托进行了相应的业务转型。借助银信合作的契机，业务规模和人员规模得到迅速扩张。近年来，凭借较为完善的公司治理结构及有效的市场化激励机制，不断引进优秀的人才，主动管理能力得到显著提升，项目风险得到妥善控制，公司业绩稳步增长。
2013年，中融信托收入和净利润较2012年分别增长11亿元和5亿元，增幅分别达到28.99%和32.44%。2013年信托收入占营业收入总额92.4%，延续了高度市场化的盈利方式。
独特的风控模式
近两年，面对行业的快速发展，中融信托结合自身的特点在产品创新、制度创新、管理创新、组织创新等方面均进行了探索发展，建立了相对完善的风险管理体系。
在业内人士看来，其特色的风险管理理念和方法对其项目的有序进行，特别是对房地产信托的快速发展予以了充分保障，将兑付风险控制到最小。
记者在采访中进一步了解到，作为公司核心业务的房地产信托，中融信托在过去几年的运作中建立了一整套业务准入、后续监管、清算兑付的制度与流程。
2013年，面对房地产市场的诸多不确定因素，公司不断收缩此类业务，进一步提高了房地产业务操作标准，将业务重心向一线城市转移，谨慎介入二线城市房地产项目，三四线城市仅限特大型开发商。
同时，提高了房地产业务交易对手选择标准，严格审查交易对手开发能力与现金流压力，注重第一还款来源的充足性，并合理控制客户集中度。
中融信托风控负责人向《华夏时报》记者透露，为提高项目后续监管的效率和质量，公司根据项目类型及交易对手评级情况对房地产项目进行差别化监管。“对于集合类、股权类项目，根据交易对手评级，分为非现场监管、预算控制监管和全面监管三种不同的差别化监管方式，有效地控制相关风险。”
从运行效果来看，差别化监管模式不仅能够满足公司针对不同项目、不同交易对手的风险监管需要，且较高效率地利用了有限的监管资源。此外，定期对房地产项目开展压力测试与风险排查，对出现风险信号的项目及时制订应急预案，有效化解风险。
“犹如项目的第二个地产开发商，其独特的监管模式将风险隐患降到最小。”一位信托业内人士如是评价。
此外，中融信托还按照业务部门共担风险的原则，采取多项举措，提高公司风险储备，增强风险抵御能力。不仅足额计提信托赔偿准备金、设立合伙人风险基金，还提高了各类项目风险准备金。
2013年末，公司计提各类项目风险准备金6.14亿元，各项风险储备金合计近12亿元。
尽管如此，从今年年初到现在，信托产品成立规模同比仍呈下降态势。在专业人士看来，监管层压缩非标业务的态度仍然坚决，政策效果正逐步显现。而对于经济增长依然疲软，特别是在房地产行业景气度回落的情况下，投资者对房地产及其上游能源、原材料行业的投资需求急剧衰减，叠加房地产类信托兑付高峰的临近，房地产产业链上相关信托产品的信用风险正在积聚。
转型迫在眉睫
中国信托业转型发展到了关键时期。近日，银监会发布了《关于信托公司风险监管的指导意见》已经给出了明确的方向：大力发展真正的股权投资，支持符合条件的信托公司设立直接投资专业子公司；鼓励开展并购业务，积极参与企业并购重组，推动产业转型等等。
对此，格上理财信托研究员王燕娱表示，对于信托公司的转型，不能一哄而上地去搞家族信托、土地信托，要根据自身的实际情况进行。而依据中融信托的特点，今后地产基金或者并购重组方面的业务对其发展比较有利。
关于转型，中融信托上述负责人毫不避讳公司此前的激进风格，他表示，公司转型之路迫在眉睫，未来将在财富管理、PE领域有更多的新的尝试，回归真正的投资银行业务。
目前，中融信托拥有两家控股的金融子公司，一家是全资子公司北京中融鼎新投资管理公司，主要从事股权投资业务；另一家是合资基金公司，即道富基金管理有限公司，主要从事公募证券投资基金业务，中融持股为51%。
“公司此前发行大量的房地产信托积累了较多的地产开发资源，然而，与他们的合作层面偏浅，未来将与房地产开发企业有更深层次的合作。”该负责人如是说。
此外，中融信托还将成立家族办公室，探索家族财富管理业务。同时，将财富管理作为一个大的业务板块进行开发，包括销售团队建设、私人定制财富管理等等。
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房地产项目差别化监管
非现场监管
公司定期对项目进行审计或者根据需求不定期对项目审计。
预算监管
公司派驻现场监管人员，对项目公司印鉴、证照、账户等进行共管，对项目公司成本预算承诺及项目开发进度承诺进行审核并作为监管依据，对于项目预算内资金支付，监管人员可直接办理。
全面监管
公司向项目公司派驻现场监管人员跟踪项目进展，负责对印鉴和证照、资金支出、销售资金、合同签订、工程进度等对信托计划安全退出有影响的事项进行监管，并针对项目开发的不同节点或项目存在的特殊风险，按需增派监管人员协助管理。
独立审批人制度
由来自大型商业银行、信托公司、房地产国际咨询公司等机构的7位风险管理经验丰富的专业人员组成独立审批人团队，按照业务条线和部门开展项目风险审查。
独立审批人的主要职责包括决定项目立项及信托业务委员会业务事项提请，作为信委会委员参与项目的审议和表决，参与公司风控体系建设，制定风控制度、标准和流程，提出业务发展建议，推动业务创新。
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