不调控的调控

程凯

　　关于房价，现在我们看到最多的，都是哪里的房子在几折甩卖。《华夏时报》的报道也不例外，连续几期的地产周刊上，总会有这样的新闻，从一个城市报道到另一个城市，从一个地区转移到另一个地区，主题都是一样的，房子真的是在降价了。

　　关于房价，我还听到过一种辩解，说这些跌价的地方都是二三线城市，要说北京那肯定不会跌，因为北京与众不同。真与众不同吗？这事你我说了不算，还是要让数据说话。

　　根据官方媒体《北京日报》的报道，来自北京市住建委网站和多家房产中介机构的信息显示，5月份北京新建商品住宅网签量为5336套，比4月6091套减少12.4%，同比去年5月7004套，减少了23.8%，这是成交量萎缩。同时，根据中介机构统计，除去保障性住房，5月份新房住宅成交均价为24442元/平方米，尽管同比仍在增长3%，但是环比已经小幅回落了3.3%，这算是价格走低。

　　为什么房地产调控高调进行了这么多年不管用，而新一任政府开始工作以来从来都没有把“打压房价”挂在嘴边，反而从去年6月到现在的一年时间，房价就真给降下来了呢？不说调控，反而是调控，不针对房价，从根子上入手，这才是不调控的调控。

　　分析一下为什么不调控的调控有这样的效果，我想原因大致有两个，一个是货币政策的变化，一个是反腐败的深入，分别从两个源头上改变了房地产的生态环境。

　　货币政策的真正变化是从去年6月“钱荒”开始的，不管手段对错，央妈的确给了市场一个沉重的教训，改变了依赖央行哺乳的心态，而央行也是从那时开始下决心为中国经济去杠杆。具体到数字，去年6月央行开始紧缩货币以来，社会融资总额从2013年6月的同比增长20.4%，下降到了2014年4月的15.8%，而且这种下降被专家认为集中在影子银行，而这些影子银行最终的投向大多都是房地产，只有房地产才能支撑如此之高的回报率。

　　货币政策是一个环境变化，还有一个环境变化是中央高调持续的反腐败。这个话题我在之前的专栏《房价的涨跌看抛盘》中已经详细解释过，就是潘石屹说的那个理，反腐败让拿了不该拿的房子的人着急要把房子卖掉。

　　潘石屹发现，最近有人在往外抛房子，房主的身份不是特别清楚，钱的来历不是特别清楚。他的解释是，中国过去十几、二十年时间，在各个行业有些人拿了不该拿的钱，拿着来路不明的钱购买了不动产。今天要反腐，要搞不动产登记，傻瓜都知道这个房子得赶紧换成钱，所以反腐和不动产登记会增加市场上房子供应，增加房子供应量，房价就会跌。

　　对于潘石屹的解读，大家会觉得逻辑上没问题，但有人就会提出疑问，中国的房地产市场容量已经这么大了，反腐败导致的抛盘会有多大？就算很大，那能大到影响整个市场吗？对于这样的疑问我给出了一个解释，借用期货市场上的分析，一个不需要太大的投机性供给就能引发价格上巨大的波动。这一点应该好理解，当市场价格高高在上时，当买盘力量已经耗尽时，一个不大的砸盘就能引发价格的崩盘。

　　到现在我们已经大致说清楚了，为什么一个不调控的调控，可以让房地产市场真正开始挤泡沫。然后我们再来说说，这个泡沫怎么样挤才不会出问题。

　　因为房地产的确对中国经济的整体影响巨大，不能说房地产有泡沫就得让它马上破掉，完全对其经济影响不管不顾那是不负责的行为。房地产的泡沫必须挤掉，但是得一点一点挤掉，而不是一下子让它爆炸掉。如果正如我们上面说的两个原因让房产地业面临大问题，那么为了稳定经济不出问题，我们就不得不在这两个原因上有所取舍。

　　如果是货币政策和反腐败双管齐下让房地产持续下滑到了影响整体经济的地步，而又如果反腐败我们决不能手软必须进行到底的话，那么货币政策到了最后就成了惟一可以调剂的变量。

　　在经济有好的迹象，比如官方的PMI已经连续回暖，但如瑞银证券的中国经济研究主管汪涛说的：“随着房地产活动持续下滑带来的后续负面影响越发明显，今年四季度和2015年的经济增长可能会面临更严重的拖累。”因此，汪涛预期，决策层可能会不得不放松房地产政策。

　　当前关于央行会不会降准的问题引发了激烈的讨论，而央行出人意料的选择是搞了一个“定向降准”而非全面降准。这也算是一个选项吧，至少说明央行知道问题所在，知道得出手想办法解决问题。我倒觉得，降准不降准，各方的争论不必如此激烈，搞得不可开交。央行还是很务实的，该不该全面降准，何时会全面降准，都得看数据再行动，没有必要陷入口水战中。

　　从去年6月的“钱荒”，到今年6月的“定向降准”，其实有一个共同点，那就是央行不再让市场有那种要什么就有什么的感觉。

（作者为本报编委）

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