房价的涨跌看抛盘
程凯
关心投资，关注中国经济的人，恐怕现在最关心的都是中国楼市的涨跌了，这个时候的特点是，发言者多，起哄者也众。我们做了一个叫做“最财经”的微信公众账号，每天给大家汇总的是全网上点击率最高的十条财经新闻，结果自开张以来，楼市新闻天天都在上面占据着前排的位置。
上周我在这里认真分析了一下独立经济学家谢国忠对楼市的预测，引起了不少人的关注。因为谢国忠一直都是看空中国房地产市场的，而到了真正拐点隐现的时候，谢国忠的言论倒有些稳定市场的意思，他的希望是房价当然会跌，但是最好是慢慢跌，一边跌一边反弹，一方面对刚需购房人有利，另一方面也不会对经济体造成毁灭性的打击。因为有这样的大局观，我还评论了一句“谢国忠还真是有一颗经济学家的良心”。
话音刚落，大家真正拥戴的经济学良心也发言了，说的也是中国的房地产市场，基调也是一样，中国楼市不能崩盘，泡沫这个东西如果已经形成了，就想办法让它慢慢萎缩。大家都知道了，说这话的是经济学家吴敬琏。
在接受《第一财经》的专访中，对“房价会不会出现一个转折点”的问题，吴敬琏的回答是，要从根本上解决这个问题，而且平稳地解决这个问题。不能要求过激，“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。”
鉴于吴敬琏和谢国忠的观点非常相似，我对于经济学家的预测也是同样的态度，他们的预测，应该怎么样的成分多，实际会怎么样的成分少，所以预测常常不一定和现实吻合。反而是市场中人，在水里游泳的鸭子才知道水的冷暖。只要不是试图从自身利益出发影响市场，他们的分析往往是最准确的。
我说的市场中人是潘石屹。他的话总是语不惊人死不休。他说：“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰了。撞上之后，不光是房地产行业风险，更大的是金融行业的风险。”
我跟你说，这种形象夸张的说话方式有好处也有坏处，好处就是大家一听都明白，被疯狂传播得也广也快，坏处就是太夸张的话总给人一种不真实感，也更容易受到各种理论派人士的反驳和攻击。我觉得吧，泰坦尼克号撞上冰山的说法的确是唯恐天下不乱了，和上面两位经济学的良心刚好是反其道而行之，但是潘石屹的话需要重视，更重要的原因是他说了房价必跌的两个理由，切中了要害。
潘石屹的第一条论据是，要出台的不动产登记条例。中国各个行业拿了不该拿的钱的人，拿着来路不明的钱大量购买了不动产，现在要搞不动产登记，傻瓜都知道这个钱变成人民币比较有利。所以不动产登记办法出台，会增加市场上房子供应，增加房子供应量，房价就会跌。
潘石屹说的第二条证据，是房产税政策。“在北京就我知道拥有20套以上的房子的人是有的，我还知道有人拥有100套房子，这些房子都没租出去。如果我们出台房产税政策……他持有的成本就会增加，这些10套、20套、100套的房子就会变成市场的供应量，供应量大了房价就会跌下来。”
认真分析一下潘石屹说的这两条理由，不是说刚需有多少，也不是说政府供地有多少，开发商建房有多少。这完全不是正常意义上的供需，说的其实是楼市的抛盘有多少，房价的涨跌就得看抛盘。
潘石屹讲的大白话，较真说理的人还不一定搞得明白。
这里面的关键是，为什么市场上原来的需求，一下子就变成了供给。房地产是投资品，原来买了拿着不动的人期待的是房价上涨，他拿房子是需求，一旦他觉得房价要跌了他要卖掉，房子就变供给了。趋势一变，原来庞大的需求就会变成滚滚的抛盘，市场一下子就变了天。
今天借潘石屹的话讲的这个道理，其实早在去年我就认真地总结过也给《地平线》的读者分享过。在2013年的3月20日，我的专栏题目叫做《房价到底高在哪？》说的就是如何用期货概念上的“投机性供给”去解释房价的涨跌。
当时我受中粮期货黄圣根的启发，找到了投机性供给这一说法。黄圣根解答了一个问题，“为什么有时候供应更宽松，价格反而上涨了呢？”原因在于，大家通常认为的供给，其实是生产供给，比如汽车厂生产的轿车，开发商建好的商品房，但市场价格，并不仅仅是由这样的生产供给和对应的消费需求所决定的。真正的供应，包括实际供应（产量）和投机供应（现货投机、期货投机供应），需求也包括实际消费量加投机需求（现货投机、期货投机需求）。
而且虽然投机需求和投机供给量占实际供求量的比例有可能很小，但对价格的影响有时候却非常大，比如某一商品供应短缺10%，但价格有可能因此上涨一倍或者几倍。投机性需求有一天变成投机性供给，就算是一个小小的变量也会引起价格的巨大波动，这一点用在同样被当成了投资品的房子上面没有什么不一样。
房价降不下来就一条，有投机性住房的人不愿意卖，如果找个办法让他们必须卖，投机性需求立马变投机性供给，一个不大的抛盘就能激起大波浪。这个天变得多激烈，其实也是看预期，看不动产登记的效果和房地产税的进度，这两条才是控制房价的阀门。（作者为本报编委）
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