一线楼市：降价没戏
摘要：在全国楼市分化越演越烈之时，投资者究竟该怎么办？是果断出手抄底，还是趁着楼价没跳水时抛盘？
进入马年，“马”上有什么？不是现金红包，而是楼市降价。春节刚过，杭州就打响了“马上降价”的第一枪。一时间，房地产市场是否会崩盘突然占据了各大媒体的头条，李嘉诚、王健林、任志强等业界大佬都被媒体拉入了这场多空对决中，“崩盘”甚至成了两会记者们必备的问题。在全国楼市分化越演越烈之时，投资者究竟该怎么办？是果断出手抄底，还是趁着楼价没跳水时抛盘？
杭州 降价只是个案
王海春
业界人士告诉记者，市场对降价事件的解读“过度了”。今年杭州城东地区不少楼盘的确有销售压力，但全市大面积大幅降价的可能性几乎没有。
春节刚过，杭州就打响了楼市“马上降价”的第一枪。
记者在对所谓的“降价潮”进行调查时发现，外界称在杭州有 8个楼盘降价，但真正降价的只有在杭州城东的德信·北海公园、天鸿·香榭里两个项目，德信·北海公园还是尾盘的促销活动。而万科、保利城东的项目，并没有随之跟风降价。
真正降价的楼盘只有两个
杭州楼盘真的在大范围降价吗？2月 18日，位于杭州城东的德信·北海公园宣布，将以1.58万元 /平方米的价格销售。与降价前 1.9万元 /平方米的均价相比，该项目每平方米的销售均价下降了 3200元。
此后市场传出消息，在德信·北海公园打出首个降价招牌后，周边共有 8个楼盘马上做出降价反应，地产大佬保利、万科的楼盘，也做出了不同程度的价格调整。然而记者在采访中了解到，杭州 2月份真正降价的只有德信 ·北海公园和天鸿·香榭里两个楼盘，而非外界所传的 8个，万科和保利的楼盘并没有跟风降价。
德信和天鸿的降价行动，一石激起了千层浪。宣布降价后，开发商迎来了要求“维权”的老业主。
天鸿·香榭里的售楼处，几十名穿着白色短袖 T恤的业主堵在售楼处门口，T恤上写着“拒绝辐射，欺诈售房”的字样。在售楼处现场，几个沙盘已被推倒。在德信·北海公园打出杭州第一面降价大旗后，天鸿·香榭里是这一区域第二个降价的项目，号称“直降 6000元”，起价 1.18万元 /平方米，均价 1.38万元 /平方米。
有人前来维权，也有人想趁机抄底。因降价引来的不仅有维权业主，还有购房人。
在售楼处现场，有不少前来咨询的购房人，并表示出了较强的购房意向。“我觉得从 1.9万降到 1.4万元 /平方米，这个价格降得已经比较到位，不会再下跌了。”一位在天鸿·香榭里售楼处咨询的刘先生表示，他准备出手购房。
记者在采访中了解到，上述两个楼盘位于杭州的城东板块，是杭州新房供应量较大的区域，距杭州商业居住配套成熟的主城区有相当远的距离。有购房人表示，在降价楼盘周边，有十几个在售的项目，供应量非常大。
在德信·北海公园所在的石祥路、祥园路上，周边有不少在建的新楼盘，但路上往来的行人并不多。“这里原来就是农田，新房盖了没几年，所以人气还不是很旺。 ”当地一位居民表示。
那么德信和天鸿两个楼盘的降价，是否真的已经引来了这一板块的降价潮？
同在这一区域的还有万科和保利的项目。此前市场传出消息称，万科·北宸之光从之前的 1.68万元 /平方米降至 1.3万元，保利梧桐雨从 1.62万元 /平方米降至 1.28万元 /平方米。然而记者了解到，这两个项目是误传为“被降价”了。
保利梧桐雨的售楼人员告诉记者，他们并没有跟风降价。这位售楼人员表示，德信·北海公园降价是因为要处理尾盘，这次拿出来的只有二十多套房源，而这些房子楼层和户型并不是最好的。“我们目前并没有降。销售的确是有一些压力，以后是不是降我们不清楚。”万科·北宸之光销售人员说。
降价原因：换仓、买地
虽然杭州此番真正降价的楼盘只有两个，但这两个楼盘的降价举动却引来了满城风雨。对于降价原因外界传出各种说法，银行暂停贷款，房企因信托融资到期需要回笼资金。
降价始作俑者德信地产相关负责人告诉记者，公司降价并不是因为资金紧张。
“就北海公园单个项目来说，不存在运营和资金压力问题。降价所卖的房源，是尾盘销售，这也是开发商比较常用的促销手段。一些媒体所说的为还清信托融资而降价回款的说法，并不符合事实。我们目前没有需要到期偿还的信托融资，信托公司方面也没有提出提前兑付偿还的要求。”德信地产营销总监杜盛向记者表示，他们降价是想快速回笼资金后，在杭州再拿新的土地。
在 2月 18日宣布北海公园降价后，德信地产当天就在杭州以 17亿拿了一块地。
据克而瑞的数据，德信地产 2013年销售金额 39亿元，2013年初至今拿地金额约 22亿元（不含收购）。“这次德信降价不是因为种种原因资金链紧张，而是想通过回笼资金进行换仓，在今年土地价格下降后，购入更便宜的土地。”克而瑞杭州总经理刘晨光表示。
业界人士指出，杭州楼市降价压力的一个重要原因不是信贷，而是供应量过大。据了解，2013年末杭州存量突破 11万套，约 1464万平方米，同比 2012年末存量面积增加41.05%。
“杭州一些土地供应量较大的区域，今年的确面临不小的销售压力。像这次引发降价的城东板块，经过前几年集中拍地后，今年陆续会上市，有一些项目可能会集中上市。其实，从去年11月份开始，城东板块已经有一些楼盘通过送面积等方式在暗降了。”杭州双赢置业总经理章惠芳指出，由于这些楼盘所在的区域在交通、生活配套方面还不够成熟，而销售价格却相当高，因此杭州城东区域未来可能还会有项目对价格做出调整。
世邦魏理仕研究部董事谢晨告诉记者，“业界普遍预期今年楼市有很多不确定因素，对开发商来说，这种情况下肯定会先回笼资金。手中有现金，可以买地，也可以保命。”
大范围大幅降价几无可能
对投资者来说，当有楼盘大幅降价的时候，是否要出手买房？
世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，对杭州及一线城市的刚需族来说，“该出手时就出手。”
据克而瑞统计，2009年至 2013年这五年，杭州主城区住宅地块成交均价一直维持在高水平。2013年地价达到了 1.13万元 /平方米，加上建安成本、前期及配套费用、财务及各项税费，综合成本已上升至 1.7万元 /平方米。
“目前杭州主城区的均价约 2.1万元 /平方米。对比一下，下降的空间有多大，大家其实看得很明白了。对开发商来说，他们虽然看淡今年楼市，调整价格扩大销售是主流，但是突破价格底线、大幅降价的可能性几乎没有。”刘晨光表示。
分析人士指出，杭州此次降价，与往年有很大的不同，不要冀望大幅跳水。
从全国范围看，今年降价的项目优惠力度都较温和，没有像 2011年那样形成较强的冲击。除了常州雅居乐星河湾项目单价直降 5000元 /平方米，让利低至 6折左右，全国其他降价项目的优惠力度普遍在 9折左右。即使拉开降价序幕的北海公园项目，其折扣力度也不过在 8.8折，天鸿·香榭里给予的优惠也只有 8.1折。
“2011年降价是由龙湖、中海等大型龙头房企带头，之后引发了全国范围的降价潮。这些开发商当年降价，是因为资金紧张需资金回笼。”谢晨告诉记者，这次降价行为，并没有大型房企真正参与进来，一定程度上是开发商加速去库存化的营销手段。因此，向一线城市扩散的可能性较小。
北京 马年或涨8%
刘勇
一位业内人士表示：“房地产对金融机构和对整个财政收入的贡献决定了房地产不可能崩盘。”而当大房企全面回归一线城市时，在业界大佬眼中，北京这样的大都市显然成为未来最易赚钱的市场。
业内人士认为，经历过去年的大幅上涨后，今年北京市场将会是相对平淡的一年，涨幅可能会在8%左右，但是长期来看，供不应求将使北京楼市维持比较稳定的上涨走势。
分类指导成楼市调控新指南
两会上，记者们对住建部部长姜伟新的追访，使“双向调控”成为最值得重视的一个词。姜伟新从牙缝中透露的这 4个字，让房地产的各路人士展开各类解读。
显然，双向调控代表了楼市在逐渐出现新特征后的调控政策方向。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示：“当前，各地的房地产市场供需情况大不相同，中央政府应当不再采取一刀切制定调控政策，而是将房地产市场调控权下放，由各省级政府主导当地市场。中央可以从政策监管以及经济结构调整的大方向上，促进地方政府制定符合房地产市场健康平稳的政策。”
实际上，新一届政府并未出台新的房地产调控政策，政府工作报告中也未提楼市调控，但现在各地楼市分化却日益严重，冷热大不相同，这说明通过市场手段是可以调节房地产市场的。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，双向调控强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
事实上，房地产对于金融机构的重要性不言而喻，这就是为什么传出银行停止对房地产的夹层融资的消息后，有如此多的银行同时辟谣。
房企拿地热度标志涨跌动向
判断今年房地产市场的走向，可能有多种衡量因素，而各位业内大佬的标准显然各不相同。这从他们近期的多空对决论就可以看出一二。
在日前召开的两会上，全国政协委员、中国银行监事梅兴保明确提出房地产存在崩盘风险，他认为，甚至像北京这样的一线城市，房地产崩盘也不是不可能。与之相反，房企大佬们却清一色成为崩盘论的驳斥方。从李嘉诚对内地房地产的“短空长多”，到王健林的房地产崩盘是阴谋，再到任志强连发 5篇微博批“楼市暴跌论”，今年楼市走向的多空对决不可谓不精彩。
实际上，在各地市场分化日益严重，冷热大不相同的情况下，对全国楼市的走向当然不能一概而论。
有一种说法是，做房企，重要的不是什么时候卖房，而是什么时候买地。因为一旦买地的时机错过，就会被套牢，到了不得不卖地求生的时候，企业的资金链很可能断裂。由此看来，目前房企在哪里买地，那里的楼市至少在开发商眼里还是有升值空间的。
如今，房企已经全面回归一线城市。用某房企一位高管的话来说，企业经营讲求规模效应，而有的三线城市的销售额做到全市第一，也仅仅一二十亿，规模这么小，难怪大开发商都要回归一线城市。某全国性房企高管就向记者表示，全国那么多地方，我们只是选择一线城市和少数二线城市布局，其它的城市我们都放弃了。
张大伟认为， 2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着 2014年整体楼市分化将愈加剧烈。
北京市场“短平长稳”
供求关系是房价走向的决定因素。在记者采访到的业内人士看来，北京市场一直供不应求，供应量远远不能满足需求，这就是房企敢于高价买地的原因。
这位人士认为，三四线城市近年来卖地的数量远远超出人口消化的能力。在土地财政的指引下，有的企业在一个三四线城市拥有上千亩的土地，这样规模庞大的开发量怎么能不供过于求呢？由于大量的卖地，现在三四线城市已出现了很多鬼城，这种大盘开发模式一定会受到很大影响和冲击。
正是基于供求关系的原因，记者采访到的大多数业内人士都认为，北京楼市不可能崩盘。但他们都认为，2013年大涨20%后，北京楼市今年的涨幅将会收窄。
陈晟向记者表示：“北京今年的房价上涨可能会在 7%到8%，肯定低于去年。从市场走势上看，北京房地产市场将是短平长稳的态势。即今年的市场与去年的大幅上涨相比，肯定会比较平淡，长期来看，北京市场具有特殊性，需求量大将使北京楼市长期平稳。”
实际上，房价这一轮暴涨可以视为自 2012年开始，进入2014年，已经从之前的大范围普涨逐渐进入涨跌分化的第二阶段。“未来局部市场出现调整的案例可能越来越多。”张大伟表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市价格暴涨，三四线城市平稳甚至冷清，整体市场冷热不均衡。
目前，三四线城市房价已经开始出现明显调整先兆。在 2月 24日发布的统计局数据中显示，全国房价环比下调的城市达到了 6个，其中大部分是三四线城市。但是，并非所有的业内人士都看好一线城市未来的房价。
一位由房地产行业转行的人士则对未来一线城市的房价持不乐观的态度。“谁说房价只涨不跌，东京的房价至今没有涨到高峰时期的 60%，市场规律不可能总是出轨，房价也不可能总是上涨。”
张大伟对于一线城市的风险也表示了担心：“房企逐渐在三四线城市撤离，聚集在一二线狭小的市场，这种情况给市场带来了非常大的潜在风险，比如土地价格暴涨，一旦信贷等政策收紧，市场很可能调整幅度过大。”
当然，在上海易居研究院研究部长杨红旭看来，未来 3至5年，房地产及其金融衍生品仍是中国较好的、眼见为实、与散户很近的投资品，只是鸡犬升天的年代已过，市场与项目的分化开始挑战人们的投资眼光。
深圳 刚需仍是王道
胡方菊
80后曾经是中国第一批独生子女，如今他们纷纷步入“三十而立”的阶段，面临结婚生子问题，成为中国刚需买房的绝对主力。历史数据表明，适婚年龄即 20岁—35岁的结婚率占到总结婚人数的85%左右，而80后正处于25~34岁之间的适婚年龄。
80后曾经是中国第一批独生子女，如今他们纷纷步入“三十而立”的阶段，面临结婚生子问题，成为中国刚需买房的绝对主力。历史数据表明，适婚年龄即 20岁—35岁的结婚率占到总结婚人数的 85%左右，而 80后正处于 25~34岁之间的适婚年龄。
2014年，深圳的平均房价仅次于北京、上海，甩开广州大半条街。而对于生活在深圳的 80后来说，拥有稳定工作的他们多半会选择买房来致他们终将逝去的青春，洪波（化名）就是其中一员。
80后搞定丈母娘，却输给疯涨的房价
打开网络，我们不难发现各大论坛上关于 80后买房的各种奇葩帖子层出不穷，比如就曾有网友发出，大家每人捐我一元钱，我想买房结婚这种令人啼笑皆非的帖子。
“我记得曾经有一个非常霸气侧漏的楼盘广告说，‘你可以不买房，除非你搞定丈母娘’，而我搞定了丈母娘，最终却败在了疯涨的房价上。”帅气阳光的洪波总是会不失时机地调侃一下深圳的房价，或许是由于年轻的缘故，他始终以一种轻松幽默的方式来打趣自己并不顺利的买房经历。
在职场摸爬滚打了四年的洪波，目前任职于一家物流公司，收入可观，属于典型的中高层白领。刚毕业时，洪波像许多年轻人一样，打算凭借自己的能力买房。而事业也发展得比较顺利，名牌大学财会专业出身的洪波很快就找到了合适的工作，而在这期间，洪波与老婆相识相恋并在没有买房的情况下，被丈母娘破例放行，顺利步入婚姻殿堂。
纵观房地产市场上的“刚需购房族”，大致有三种经典购房模式：父母给子女买房，父母和子女共同出力，完全靠自己买房。洪波则属于第二种。
当初，被洪波引以为傲的“不啃老”，在如今高房价的现实下，却有些让他心寒甚至后悔。眼瞅着和自己同龄的哥们拿父母钱买的房，如今的价格早已经翻了不止一番。如果洪波当时拿父母的钱买了房子，早就把父母的“养老本儿”捞回来了，而当初“慢人一步”的洪波如今仍然免不了动用父母的积蓄，对于洪波来说，他踏空的不仅仅是楼市，而像是四年或者更长的人生。
如今，洪波的宝宝已经 2岁了，买房重又被提上日程，“我作为父亲，要为他以后的教育考虑。”这次买房，不仅搭上了洪波四年的全部家当，而且还有父母的一部分积蓄，好强的他最终还是没能摆脱“啃老族”的命运。
对此，洪波有些无奈地说：“我即使耗得起青春，也耗不起疯涨的房价。当然，我如今也只能说是站在青春的尾巴上了。”
神马都是浮云，刚需才是王道
2月份，兴业银行“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”以及房价可能下降的消息，在大江南北传得沸沸扬扬。对此，洪波笑言：“我觉得从我买房开始，我压根儿就没有把房价下降列入我的考虑范围。”
首先，对于洪波来说，买房子是出于刚需，“我买房的主要目的不是投资，而是自住，所以房价的变动对我的影响比较小。”洪波的新房位于深圳的龙华新区，“我记得 2010年的时候，龙华的房价还只在10000元左右，到了现在都在25000元以上了。 ”
说到这里，洪波颇有些郁闷地发牢骚说：“如果当初听售楼小姐的话，我现在也算是土豪一枚啊！”
而且，从 2010年到 2013年，深圳的房租基本上是一年一个新台阶，“涨的工资还不够交房租的，这是我四年来最痛的领悟。”这也是促使洪波决定要买房子的重要原因。
其次，“我其实不太关注数据或者专家预测，我更愿意相信自己的眼睛。”从决定买房看楼盘到办贷款，洪波和他身边一大拨 80后刚需小伙伴儿们基本上都是排队排过去的。
洪波认为，虽然国家相继有“国八条”出台来遏制房价，但深圳毕竟是一线城市，刚需量太大。洪波笑着说：“有我们这群 80后刚需顶着，深圳的房价没道理不坚挺啊！”
有业内人士指出，80后的婚房需求是楼市买方的绝对主力。随着 80后相继进入适婚年龄，房地产市场上婚房的需求也在不断增长，他们对于中国房地产的贡献将至少持续到 2015年。
如今，00后们都开始出来混世界、90后们都开始担心晚婚晚育问题了，单独两孩的政策又放开了，我们还有什么理由相信一线城市房价会下跌呢？
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