郁亮：警惕市场供应量过大

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁嘉欣 香港报道

　　年销售额再度刷新达1709.4亿元，营业收入同比增31.3%，净负债率仅30.7%，万科最新公布的2013年业绩数字仍然表现靓丽。

　　不过，对于万科而言，要长期维持如此辉煌并非易事。即使靠近2000亿规模，万科的市场占有率也只有2%。房屋供应量正不断上升，纵然一直对市场持谨慎乐观态度，万科总裁郁亮和万科也意识到“房子竞争压力大了很难卖”。

　　“天要变了，我觉得我们传统行业对客户还不够好。以前做东西希望卖多点钱，有更多溢价，但是在移动互联时代，如果是个好东西，性价比要绝对好才能吸引更多客户，再指望出一个好产品多卖点钱不可能。”郁亮坦言。

“转板不仅仅是国际化”

　　《华夏时报》：B转H上市目前有没有时间表？如果说万科的发展是一场马拉松，B转H的成功属于哪个阶段？

　　郁亮：B转H还没有到终点，我们从1993年开始发B股，希望在资本市场方面能更国际化，在20年之后终于来到一个新的节点。我们还在尽力争取成功B转H，现在已经拿到国内证监会的批准，正在安排香港这边相关事宜，希望能顺利完成。

　　不过，转板当然越早越好，因为我们等了很久，严格来说等了21年，从开始启动到现在也等了一年多，所以我们的着急程度大家可以想象，但确实还要按照香港的规则来推进。

　　假如B转H成功，我们会加大海外业务，会加大国际化进程。这对万科未来的发展肯定是如虎添翼，比如万科在香港的评级会更好些，未来可以把整个公司拿来做评级而不只是万科香港公司，这样实力也会大增，更有利于我们做各种安排，相信对万科各方面都有促进，不仅仅只是国际化。

　　《华夏时报》：未来万科H与万科置业海外如何分工？

　　郁亮：现在的分工不会因为H股的发行而产生变化，现在怎么做的未来也会怎么做。比如说现在定位万科香港置业海外公司主要集中香港业务，我们也会考虑有没有可能做更多的事情，但是还没有计划，目前来说H股不会影响万科置业海外的运作。

　　《华夏时报》：万科今年是否有海外并购或买地的计划？

　　郁亮：我们目前没有在海外并购计划。关于海外买地，只要有合适的投资机会我们就去做，不会设定预算目标。相比国内，海外业务的量还是很小，目前只投了4个项目相当于国内的1%，翻倍也最多是2%，所以还有相当大的空间。

　　万科在海外每到一个地方，每个项目都是选择与当地优秀的发展商合作，我们海外业务发展第一目的是为了学习，第二目的是为了请进来，我们到纽约、香港、新加坡，当地有更多的合作伙伴关注我们，更多机构希望和我们合作开拓国内业务，最后才是顺便为中国失去买房资格的有钱人提供投资渠道，但这不是主要目的。

“市场供应量过大需要警惕”

　　《华夏时报》：总理的政府工作报告没有过多谈及房地产，您对此如何解读？能否谈谈您对楼市双向调控的理解？

　　郁亮：总理工作报告里面谈房地产和过去有变化，不代表对房地产不太重视，而是很重视。所谓双向调控也是分类指导，可以解决过去10年以来宏观调控所要解决的问题，让老百姓能够住上房子，这是核心目的。

　　为此，政府工作报告里面提到了保障房建设以及增加普通商品房供应的问题，而没有把房价控制作为主要目标。所以，政府工作报告这次回到了住房问题的源点，这是房地产市场一个长期健康发展的机制。

　　万科过去参加了300多万平方米的保障房建设。未来保障房是否会采用市场化手段，现在还是未知数。对于万科来说，我们会积极参与。

　　《华夏时报》：您认为内地房屋供应过剩的情况是否会继续？

　　郁亮：现在很多城市的供应量在12个月左右，这确实需要警惕。如果一年以下算是平衡状态，一年以上我觉得可能需要警惕。这个情况带来的不利因素是房子竞争压力大了很难卖。

　　不过，好处是从宏观上房价上涨的压力变小了，所以我们不用担心政府再加码房地产调控政策，因为供应多了之后价格就会相对比较平稳。此外，这对有竞争实力的发展商有好处，在市场变得有压力的时候，胆大的人会离场，理性的人会出现，这也对市场长期发展有帮助。

　　《华夏时报》：万科今年的拿地安排如何？主要集中在哪些城市？

　　郁亮：在土地政策方面，我们采取均衡投资策略，不会一窝蜂随着市场热点往哪里跑。补地行为是根据我们的消耗量决定的，也是根据我们对市场的判断所决定的。但我们有一个最基本的要求和规则，要买的地盖有人住的房子，我们会继续强调做主流需求地，而不是按照一二三四线去区分。

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