揭秘许家印的“北京战略”

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁嘉欣、赵普 广州、北京报道

　　“土豪”恒大最近每每出手皆大手笔，刚宣布百亿投资矿泉水没多久，又再度在京掷重金圈地。

　　11月21日，北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地块正式出让，经过45轮激烈的竞价，恒大以51.35亿元总价将之揽入囊中，并成功刷新了北京年内的总价地王纪录。

　　按照出让条件规定，该地块需配建1.69万平米限价商品房，以及11.2万平米的自住型商品房，其自住型商品房销售限价为2.2万元/平米。

　　实际上，在北京，自住房配建用地日益受到房企的青睐，竞争也变得尤为激烈。显然，一直苦觅北京项目的恒大已热衷于参与这场自住房争夺战，更借此迅速找到打开北京市场的“捷径”。

　　“做限价房项目并不赚钱，不过恒大通过这种方式顺利拿到了进入北京市场的门票。”分析人士表示，恒大已经决心回到一线城市，但日渐上涨的地价，对恒大的成本控制能力和高周转能力始终是一种考验。

　　进京的门票

　　在这一地块的争夺中，除了恒大之外，还有中海、中粮、住总融创联合体、远洋、保利首开联合体、恒大、葛洲坝方兴联合体等7家房企参与其中。

　　“其实这块地拼的不是谁出价比较高，而是谁能提供更多限价房的面积。恒大一向走的都是薄利多销的路线，打着民生地产的模式，让我们在北京有优势拿到这块地。”恒大内部人士透露。

　　有意思的是，该地块是恒大地产进京以来第一次有“纯商品房”建筑部分，虽然面积仅7.9473万平米。

　　今年以来，恒大已经在北京拿到两幅地块，不过，其超过100万平米的建筑面积主要都是做保障型房源，即作为限价商品房地块的朝阳区豆各庄地块和“限房价、竞地价”地块的昌平区沙河高教园二期地块，主要建公共租赁住房和园区安置房。

　　一位接近恒大地产的人士表示，包括本次拿地，恒大地产在京主要以保障性住房为主，符合恒大地产在民生地产方面的优势，此外也符合北京市政府推广保障性住房的政策趋势。

　　据知情人士透露，恒大此前在北京找地一年，并无斩获。所以开始转变传统思路，以承建保障房的名义，获取进军北京的门票。

　　“通过建保障房项目，恒大进入北京市场的门槛一下子就降低了，随着日后自住房的大量增加，不排除未来恒大还会继续拿这些项目增加在京市场份额。”

　　众所周知，“京七条”的出台让政策再次向保障房倾斜，目前北京已有多幅自住型商品房用地入市，已成交配建自住型商品房地块总建筑面积超过百万平米。

　　“有利可图”？

　　分析人士称，这些地块由于限定了最终的销售价格，因此对于项目运营来说存在一定的局限性。同时剔除不可售部分，开发商利润空间不大。

　　但对于正在加快一二线城市布局的恒大而言，初期不能太介意毛利，首要考虑的还是先圈地、做品牌，而后再解决盈利空间的问题。

　　满堂红战略部高级副经理肖文晓亦认为，一线城市特别是在市中心的土地越来越少，在不可能有大面积土地推出的情况下，恒大亦会转变思路“大小通吃”。因为由于地价成本高企，在僧多粥少的情况下，即使是大开发商也很难再去挑肥拣瘦。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟介绍，此次获得的朝阳区项目，剔除“限价房”和“自住商品房”后，其楼面价约为4万元/平米，而链家在线显示，这一楼面价与该地块附近的首开常青藤小区二手房价相当。

　　多位业内人士表示，恒大地产本次夺得的地块楼面价较高，预计未来“纯商品房”部分只有建豪宅产品才能保证项目盈利。按照限价房售价9900元/平米和自住型商品房2.2万元/平米计算，该地块平均楼面价就已经达到2.5万/平米。

　　一名曾参与竞拍的房企负责人曾表示，竞争配建限价的自住商品房或保障房，无疑将推高普通商品房的土地价格，开发商为了创造更高的利润，不得不将普通商品房往中高端豪宅产品方向打造，通过后期的商品房售价来背地价。

　　此外，自住型商品房的商业配套也许才是成为房企最为看中的掘金点。以豆各庄项目为例，据悉，该项目配备2500个车位，1.6万平米商业，预计日后售价可达5万~6万元/平米，另还有3.8万平米的酒店式公寓，“总体来看是有利可图的。”

　　高周转考验

　　有研究机构专业人士指出，虽该类地块盈利空间受限，但销售前景相对稳定，在恒大并不了解北京房地产市场的情况下，以相对稳健、保守的方式拓展市场，实现控制经营风险的目的。

　　“恒大地产拿了最适合的地块，资金充裕、集中采购成本低，同时不用担心销售，既赢得了好名声，又锻炼了北京队伍。”张大伟曾表示。

　　业内普遍认为，恒大有通过这些保障房项目实现练兵的目的，恒大北京团队处于成立初期，无需承受销售压力与风险的限价地块适合锻炼队伍之用。

　　“用风险不大的限价地块试水北京市场是为稳妥之策。限价地块回笼资金快，比较适合刚进入北京的恒大。”另外一方面也说明，恒大有意着重培养北京公司，并在关注北京各区土地市场。

　　至此，恒大地产在北京投入土地市场的资金已超过127亿元，土地储备面积超过80万平米，总建筑面积超过100万平米。

　　高地价项目不断获取，自然消耗更多资金，周转率也会大大降低。根据恒大中期业绩报告，截至6月末，恒大手持现金419.7亿元，未动用银行融资额度394.8亿元，这可以算是资金充裕的表现。根据美林发布的报告，恒大中期负债率由去年底的84%降至58%。

　　为了获取更多资金，进一步提高周转速度，恒大不断拓展融资渠道，在过去两周里，恒大刚发行了15亿美元的5年期优先票据，融资成本为8.75%。同时，还不断采取银行贷款、信托融资等方式，近期更首尝基金化房地产信托，为杭州萧山项目融资20亿。

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