万科为何卖南都股权？
见习记者 梁嘉欣 广州报道
谁会是浙江万科南都40%股权的接盘者，相信很快就会浮出水面。
近日，上海万科房地产有限公司在浙江产权交易所以4.3亿元的价格，挂牌转让其持有的浙江万科南都房地产有限公司40%股权。几经风雨，万科还是要把努力获得的南都房产部分拱手相让。
虽然万科已经交代了挂牌售股的原因，但外界对于万科此次交易仍然大呼“不理解”，关于万科的最终目的猜测也不一。
一位不愿具名的分析人士在接受记者采访时表示，出让股权相当于做出了一个退出的决定，可能万科目前涉及到区域调整的问题，希望能找到接盘的人，共同承担未来的风险，同时这样万科也能提前锁定收益。
谁是接盘者？
万科并购南都房产是在7年前。彼时万科两度出手共斥资约36亿元控股南都房产80%股权，南都房产正式更名为“万科南都”，这成为当年中国房地产市场最大的并购案。随后于2007年，万科再以3.93亿元将南都房产剩余20%的股权纳入名下。
南都房产目前股权结构已为上海万科房地产有限公司持股80%，浙江墅都投资管理有限公司持股20%，持股方均是万科全资拥有的子公司。不过，万科似乎并不打算全权持有万科南都太久。
据上海万科给予的说明资料，万科希望通过出让部分股权，探索引入财务投资人，通过合作将事业做得更大。同时，万科将继续保留对浙江万科南都房地产有限公司的控股权，项目也将继续由万科操盘，使用万科品牌。
根据挂牌信息，万科对这名财务投资人的要求也非常高。受让方应按照其持有公司40%的股权比例，在正式《股权转让协议》生效的当日向南都房产以股东借款的形式一次性投入人民币30.26亿元，其中15.71亿元用于归还转让方投入，14.55亿元用于归还母公司万科企业股份有限公司对公司及其下属子公司的累计投入，以达到受让方按照股权比例对等投入的状态；否则转让方有权直接终止《股权转让协议》，并没收全部竞买保证金。
按照时髦的说法，万科其实在寻找一名能一次性拿出近35亿元的“土豪”。
对此，有券商机构分析人士猜测，按照万科的意愿，这名土豪只出钱不参与经营层面，接盘的应该不会是地产公司，地产基金的可能性会比较大。
到底谁是接盘者，具体结果还需再等待一些时间，此番挂牌期到10月25日下午5时。信息显示，挂牌期满后，如征集到两家（或两家以上）合格竞买人，则按照最终确定时间采用竞价方式进行转让。
最有意思的是，挂牌信息还显示，股东浙江墅都投资管理有限公司表示，不放弃其拥有的对标的股权的优先购买权。如果最终还是墅都购得，那么万科这次则真的通过左手倒右手实现了资金的腾挪。
不管怎样，“目前万科南都的总资产估计为87个亿，若此次股权转让顺利，万科南都方面项目价值将增至100多个亿。”有分析师表示。
退出还是融资？
事实上，万科南都在此前的7年里也步履维艰，三任总经理换人，销售也备受调控影响。
目前，万科南都旗下拥有多个在售及储备项目，其中在售项目包括由四个组团构成的大型项目良渚文化村项目，以及万科紫台、万科草庄、万科濮悦湾等项目。杭州业内人士表示，虽然目前这些项目整体销售情况还算不错，但销售比较出色的良渚文化村在售的已经不多，草庄的销售不是太理想。
而在万科挂牌出让万科南都股权的同时，万科在上海却布重金拿地。今年7月，万科在上海土地市场力挫中海、金地等房企，以48.7亿元竞得上海浦东新区张江高科技园地块，成为今年上海总价地王。
不过，更多数分析偏向于万科实际上又是在做一次融资。有业内人士通过挂牌信息上披露的数据推算，万科南都76.2亿元的总负债中，股东总借款就达到75.65亿元。
万科虽然目前销售已达千亿以上规模，但外界对于其资金链的宽裕度还有所保留，分析普遍认为，万科货币资金较一年内到期的债务，仍有一定的空缺，现在通过引入合作方来发展项目，其资金压力将不会那么大。
“目前万科有更多、更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有。”万科集团总裁郁亮多次强调，合作开发模式是万科的发展所需，全面合作是大的前提，也是长期不变的策略。
对于合作开发的好处，万科董秘谭华杰表示，首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；此外，可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。
然而，合作模式也有弊病，大量的合作摊薄了万科的利润，事实上近几年万科利润增幅远不及销售增幅。
较早前曾有报道爆出，万科在北京近七成为合作项目，导致万科北京区域公司2012年利润率仅为3%左右，在万科所有区域公司中的排名中几乎垫底。
但郁亮已公开否认上述情况的存在，其称，合作项目一般由万科操盘，因此万科还有超额利润可供分配。所以，因合作项目多而导致万科利润低是不可能的。不过如何迅速提升万科的利润增幅，仍是摆在郁亮及其管理团队面前的一道难题。
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