降价维稳“小阳春”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 北京报道
成本的上升和房价的下跌，影响企业毛利率的两个因素直接导致2008年房地产企业毛利率的下跌。
万科企业股份有限公司000002.SZ，下称万科3月9日发布公告称，由于市场状况疲软，预计今年中国房地产市场毛利率将大幅下滑。
业内人士认为，刚刚出现的小阳春将不可持续，开发商还需要降价来促进成交量，2009年毛利率止跌无望，将会有3%-5%的跌幅。
房产暴利的“万科样本”
经历了疯狂的2007年，房地产毛利率的增长在2008年戛然而止，并出现下跌的态势，2009年下跌的趋势还将继续。但毛利率之高，仍让房地产无法逃离“暴利”行业的名声。
来自和讯网对上市房地产公司2007年的年报分析，对A、B股主营房地产上市公司剔出ST公司及部分2007年转行做地产的公司，共73个样本毛利率算术平均值为37%，也远远高于我国房地产行业十几年来29％-30％的毛利率平均值。
房地产行业经过了几年的过热发展，万科作为房地产龙头老大，也无法抵御楼市的疯狂。在2007年行业发展到顶峰时，万科的毛利率达到41.87%，同比增长13.4%；而房地产行业在2008年出现调整，万科的毛利率大幅下滑2.34%，仍达到了39.53%。
“万科的毛利率相比于万科的历史数据来说，也仍然算历史高位。在2006年以前，万科的毛利率水平也稳定在行业的平均水平，但到了2007年和2008年，毛利率涨上去后还有很大的回调空间。随着高价土地陆续进入销售期和房屋售价下行的双重影响，预计2009年万科的毛利率将继续下跌。”广发证券房地产分析师花长劲说。
除了万科，保利最新公布的2008年年报显示，其毛利率也已提高到40.80%。这两家企业的毛利率远远高于行业平均水平。
高成本拉低企业毛利率
3月10日，万科公布自己成绩单的同时，也发布了对今年房地产行业的毛利率将大幅下跌的预测。“2009年房地产行业毛利率将整体下跌3%-5%。”中国房地产经理人联盟会秘书长陈云峰对《华夏时报》记者表示。
毛利率与产品的成本和房价有着最直接的联系。国家统计局的数字显示，自2008年12月，中国70个大中城市销售价格同比开始下跌，2008年12月至今年2月同比下跌幅度分别为：0.4%、0.9%、1.2%，房屋价格整体降幅不大，所以价格对于毛利率的下调贡献很小。所以，成本的高企是导致房地产行业毛利率降低的主要原因。
记者在采访中得知，由于期房从买地到销售一般需要两年时间，因此2008年销售的房子，其土地来源大都买自2006、2007年，而2006、2007年正是各地“地王”疯起的时代，通过招拍挂获得的土地，彼时是开发商相互争抢的宝贵地块，如今却成了产品最致命的硬伤。
“虽然2006、2007年地价和钢材、水泥等建材都处在高位，看到每个售楼处火热的畅销局面，开发商对未来预期也很乐观，但出乎意料的是，到了2008年产品开始销售的时候，却遇上了行业的大调整，成交量与价格双双下滑，房价无法达到当初预期的高价。成本过高和房价下降的双重不利因素造成了房地产行业毛利率的下滑。”国信证券房地产分析师告诉《华夏时报》记者。
“万科在各地80%的项目都是与当地的企业合作，这样极大地避免了过高的土地成本。2008年万科的毛利率下降了近3%，预计在2006、2007年高地价时疯狂拿地的企业毛利率下滑幅度更大。”花长劲说。
政策思路是价跌量升
据国信证券提供的数据显示，自2008年底，北京、上海、广州、深圳等地的可售期房数量开始明显下降，成交量环比幅度大增，呈现年后房地产市场的“小阳春”。
然而这个“小阳春”到底是否能持续下去，多位开发商纷纷向记者表示“难以为继”。海航置地副总经理高翔宇向《华夏时报》记者表示：“只有降价才能快速回笼资金，这是业内的共识。一旦价格降到位，没有卖不动的楼盘。开发商也在努力清货，但是如何能找到购房者接受开发商也能接受的价格，是现在的难题所在。”
“现在政策调控的思路是要使房地产市场形成价跌量升的局面。”北京房地产协会一专家表示。
“让成交量上升的决定性因素是房价降下来，政策调控的重点也是在救成交量，不救房价。如果现在的‘小阳春’无法持续，政府还应该出台进一步的政策刺激购房消费。只有让成交量上去了，政府才有税收，产业链条才能被拉动。”上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭接受《华夏时报》记者采访时表示。
“伟嘉安捷”表示，今年出现的“小阳春”已经体现了房贷7折优惠利率和税费优惠政策的强大号召力，如果对符合条件的二套房贷有所放松，将有利于成交量的持续增长，而细则方面制定得当的话，风险还是可控的。
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