秦虹：资产证券化是大势所趋

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 三亚报道

　　房地产金融化已成为业内人士的共识，房企只有与金融结合，才有更广阔的发展空间。而在当前利率市场化的大趋势下，房企金融创新已成为企业的内在需求。

　　近年来，住建部政策研究中心主任秦虹致力于研究房地产金融创新，她认为，资产证券化将是必然趋势，对于即将到来的商业地产资产证券化的时代，房企应当提前作好准备。“这个准备就是必须提高基础资产的质量，也就是说现金流的优良程度，没有这些作保证，下一步的资产证券化发展可能会步履维艰。”

　　直接融资比例扩大

　　对于房地产金融创新的迫切性，秦虹认为，无论从行业本身来看，还是从社会融资的大方向上来讲，下一步值得关注的就是房企金融创新的问题。

　　“当前，房地产行业的利润率趋于下降已成定局，而土地以及原材料的成本逐渐增加，房企必须探讨新型的金融创新工具，解决长期持续发展的资金问题。当前企业投资中，商业地产所占比重大幅提高，商业地产开发投资增速是住宅投资的一倍，这需要长期资金支持。”秦虹进一步表示。

　　“目前，利率市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消贷款利率下限的限制，可以没有悬念地说，金融改革的大方向就是要实行利率的市场化。”秦虹表示，“利率市场化的结果就是间接融资和直接融资的成本趋近，而不是拉开距离。”

　　对于房地产企业，直接融资的比例逐步扩大。数据显示，在过去5年中，房企直接融资的比例增长了十个百分点。2008年，房地产企业资金来源中直接融资占比只有30%，而到2012年底，这个比例已经达到40%。

　　秦虹认为，未来房地产金融发展的格局之一就是扩大直接融资的比例。

　　目前，直接融资已经有多种形式，而今年最活跃的直接融资则是境外融资。此外，通过行业并购，引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强，信托融资已成为那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业的主要方式。而房地产私募基金的募集资金规模也在不断地扩大，投资的期限已更长。

　　秦虹表示，现在已经进入大资管时代。券商的类信托业务大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的机会，这些都为房企提供了直接融资的具体方式。

　　探索资产证券化

　　秦虹认为，由于商业地产对长期资金的需求比较迫切，因此资产证券化对于商业地产来说更具有探索意义。

　　“资产证券化是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式。”秦虹表示。

　　目前，资产证券化已有先例可循。即通过证监会监管的企业资产证券化方式（ABS），以华侨城和广东海印为代表房企，利用证监会的渠道，通过资产的未来收益将产品打成资产包实现资产证券化。

　　在资产证券化的时代，对于商业地产来说，最重要的就是项目能够吸引各路资金的青睐。

　　高和资本董事长苏鑫认为，未来商业地产的趋势一定是证券化，即以租金回报率来看商业项目价值。对于商业项目来说最重要的是产品回报率。因此，保证高回报率，才能够在今后竞争激烈的环境中，使自身商业项目受到资金的青睐，为未来的资产证券化打好基础。

　　此外，在2013博鳌房地产论坛上，业内专家认为，在REITs未正式面世时，类资产证券化也是一种积极的探索。借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，这种资产证券化虽然不是严格意义上的REITs，但是仍然可以看做是资产证券化的探索。

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