南京地王迷局：中冶疑主动退地
摘要：中国中冶7月8日发布公告称，2012年全国总价地王——南京下关滨江2号地块将被收回。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
中国中冶（601618.SH）7月8日发布公告称，2012年全国总价地王——南京下关滨江2号地块将被收回。
中冶与南京市国土局在“地王遭收回”事件上看似已达成共识，均表示这一举动是对地块开发条件进行的优化完善，但分析人士则认为，资金投入过多及缺乏大盘开发操作能力等原因使得中冶置业不得不知难而退。
“在拿项目之前，对自己是否有足够的实力运作好这一项目，就应该有充分的了解。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东指出，这一地块遭收回其中最主要的原因在于中冶自身。
上半年曾想转让
“终止交易是南京市国土局的各种单方原因导致，中冶置业在整个过程中不存在任何责任。”中冶在公告中称。
南京市国土局方面也并没有将责任归于中冶，而表示之所以收回地王是“因公共利益需要”。“为了进一步提升和整合下关滨江商务区功能，完善商务区规划布局，市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化。其中涉及到2号地块出让时约定的规划假设条件，也相应发生了变化。”南京市国土局方面解释。
对于地块的被收回，中冶方面似乎也表现得十分“通情达理”，中冶置业已与南京市下关区滨江开发改造指挥部达成共识，将对各地块开发条件进行优化完善，保证各地块的投资收益平衡。
值得关注的是，与其它地王被收回时开发商将或多或少地承受土地出让金损失有所不同，中冶置业极有可能在资金上不受损失。
中国中冶在公告中表示，中冶置业已致函南京市国土局，要求南京市国土局在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。
中冶的这一举动无疑让“地王被收回”事件变得更加复杂。
南京一家房企高层告诉记者，虽然下关滨江地王是以规划调整之名被收回，但回顾事件的整个过程则更像是开发商想主动退地。
有南京及上海的地产界人士向记者透露，不少房产代理商在今年2、3月份的时候收到了中冶欲转让南京地块的消息。
“一些大的房产机构，都收到了中冶想转让南京地块的信息。我们也从同行那里收到了类似的消息，但遗憾的是并没有人接盘。但从这一细节中可以看出，中冶早就有了想退出该地块的想法。”上海一家房企投资部经理告诉记者。
据了解，在获得滨江2号地块之前，中冶早在2010年9月已拍得下关滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。在去年拿下2号地块后，三幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，成为名副其实的总价地王。
“1号和3号地块中，有部分土地转让给其它房企了。”南京一家房企人士透露，“一些地块在一级土地开发完成后，在随后的土地转让中，中冶也回收了约50多亿元的资金。”
中冶知难而退？
事实上，自中冶置业接手下关滨江地王项目后，母公司中国中冶亏损无力支援该项目开发的传言几乎不曾断过。
分析人士认为，拆迁成本过大使开发商未来难以获得更多的收益，让中冶不得不知难而退。中国中冶在2011年年报中预测，南京下关滨江1号及3号地块项目的总投资将超过715.19亿元。而截至2012年6月30日，中冶下关滨江项目的总投资为167.46亿元。
“中冶的财务状况不太理想，这也影响到他们对该项目的预期。如果信贷收缩得不是很紧，中冶可能会继续开发；但银行流动性的收紧，项目后续是否有足够的资金，将很成问题。”曹旭东表示。
受计提大额减值准备影响中国中冶2012年业绩大幅下降，亏损约69亿元。中国中冶2012年年报显示，公司房地产板块2012年的竣工面积增长了38.8%，但销售额却下降了28.9%。而房地产板块待开发的土地面积由2011年的2074万平方米，增长至2012年的3307万平方米，增长幅度高达59.5%。
一方面是资金受限，另一方面如此大体量的开发项目对开发商的能力是一种考验。
易居中国南京市场总监周颖指出，下关滨江地区未来的发展前景相当诱人，是南京市区内少见的大体量临江优质地块。
“项目开发一旦启动，后续要投入的资金将更多。但开发商似乎对该项目未来前景已经没有太多信心。对于缺乏大盘运作能力的房企来说，进行后续开发，要冒不小的风险。因此中冶才会采取比较稳妥的做法，通过退出这一项目以保全自己。”全国工商联房地产商会理事李骁表示。
中国中冶下属的宝冶公司一位员工告诉记者，中冶在房地产板块的运营中的确出现一些失误。
“有时过于保守，有时又有些激进。在上海的一些项目为了实现快速回笼资金，却以较低的价格销售了。而南京的项目体量明显过大，运作起来会有很多困难，但中冶还是拿下了这一项目。之所以会有这些问题，可能也与欠缺精干的运营团队有关。”上述宝冶员工说。
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