上海工业地产面临结构性调整
百万平米厂房空置
上海工业地产面临结构性调整
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
日本新熙地集团（New City Corp.）正在为其浦东的工业地产项目寻找买家。其实新熙地的转让并不是个案。“从去年四季度起，上海出让工业地产的项目明显增多。”仲量联行中国区工业部高级经理黄晖告诉记者，今年转让的项目可能会进一步增加。
记者得到的数据显示，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，而这些空置厂房有八成是老式厂房，目前上海现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小，在未来，上海工业地产将受到供需结构矛盾的挑战。
工业地产出让项目增多
日本新熙地集团正在为两年前看中的工业地产寻找新东家。
2007年2月新熙地以2.8亿元的价格收购了浦东外高桥一项总面积超过25万平方米的物流双层仓库。这是新熙地在中国的首次重大战略性投资。
可是时隔近两年，该公司便要出让其曾经看好的工业地产了。记者向该公司询问出让物业事宜，但未得到该公司关于该项目的相关信息。
消息人士表示，新熙地只是众多工业地产商出让项目的一个，现在很多在上海投资的工业项目都暂缓了新的投资计划，出让项目的数量也有所增加。
位于浦东金桥地区的一个还未完工的工业厂房、研发办公楼也在寻找买家。该物业总建筑面积约5.5万平方米，出让的二、三期物业总面积约3万平方米。
“上海过去几年对投资工业地产项目的要求是比较高的，能在外高桥、金桥这样的高科技工业生产聚集地拿到工业项目不容易。”高力国际物业工业部高级助理董事李颖欣表示。在浦东的张江、外高桥、金桥等区域的新兴工业地产，被不少国际投资者所看好，这些物业之前绝大多数是只租不售的。
可是从去年四季度开始，上海工业项目出售的案例就明显多了起来。黄晖告诉记者，浦东张江、金桥、外高桥等区域出售的案例明显增多，其中不乏一部分带租约的优质物业。
“工业地产需求萎缩，基金和工业地产商的投资速度明显放缓。”李颖欣表示。
200万平方米空置厂房
为何这些过去只租不售的优质物业开始被出售？
工业地产已受到日益恶化的全球性经济的影响，首当其冲的是一些以出口为导向的公司和供应商。“国外需求减少和原材料价格的上升挤压了工业生产的利润空间。为了降低风险，企业减少生产规模后，工业厂房的需求必然相应萎缩。”上海财经大学金融系教授、上海市政府参事陆世敏告诉记者。
上海招商网近期对上海各郊区工业物业空置情况进行了一次大规模调研。调查发现，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。从物业类型来看，当前生产型厂房的空置情况最为严重，待租面积占总量的近90%，租售价格已下降了15%至20%。
由于工业地产依靠租金来维持现金流和回报，但面对租户需求的大幅减少及租金下调的趋势，一些业主承担着不小的现金流压力。一些工业地产商不得不寻找新的融资渠道或抛售资产。
“上海工业地产前几年的回报率约在8%-12%，一些高端物流仓储的回报率可达15%。但现在工业地产整体的回报率只有3%-5%。下滑幅度非常明显。”上海招商网市场部经理钱琴告诉记者。
高力国际数据显示，上海主要工业园区物业平均市价同比下降4%左右，其中浦东区域的工业物业平均售价下调最显著。
受经济衰退带来的需求减少影响，今年上海工业地产的平均租金在未来会有不同程度的下跌。戴德梁行工业部助理董事苏智渊预计，今年工业地产仍处在调整期，平均租金仍有继续下滑的压力，空置率压力仍然较大。
供需结构性矛盾突出
在本轮工业厂房的洗礼中，一些仓储、物流设施的租金水平不但没有受太大的影响，甚至还出现了小幅上涨的奇特现象。
在不少工业地产商抛售物业的时候，近日全球最大工业地产开发商普洛斯逆市出击，以15亿元人民币的代价收购了苏州工业园区建屋发展集团有限公司下属两家专业公司50%的股权，以此获得了苏州工业园区67万平方米的工业及物流设施。
普洛斯总裁梅志明告诉记者，目前上海及长三角的工业地产的确受到了一些影响，但受到冲击的多数是那些比较陈旧的仓库和工业厂房，这些厂房并不能适应上海新一轮产业升级的工业生产需求。现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小，高效率的新兴仓库、物流设施比较缺乏。
“在那些空置的厂房中，约有八成是老式的工业厂房，它们受到的冲击很大。”钱琴指出。目前工业厂房有一种奇怪的现象：一方面高端物流的发展还比较滞后；但另一方面老式厂房又相对过剩，这种结构性的问题使得供求矛盾突显出来。
高端制造业面临着产业升级，而低端制造业从上海转移到其它地区，加之全球经济形势疲软，未来一年左右会出现相对供过于求的局面。在这样的形势下，旧厂房和设备相对落后的物流设施面临不小的压力，工业地产也面临更深层次的供需调整期。
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