深圳土改新规：不许占地为王
摘要：企业在前海占地为王的如意算盘要落空了。日前，《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》对外公布，《要点》采用弹性的土地转让年限，意在防止企业炒作土地。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
企业在前海占地为王的如意算盘要落空了。日前，《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》(下称《要点》)对外公布，《要点》采用弹性的土地转让年限，意在防止企业炒作土地。
前海土地共计15平方公里，而招商局、中集集团、深圳国际这3家企业在前海占据了4.8平方公里的面积，约占三分之一，被戏称为“三大地主”。
在前海这块巨大的蛋糕面前，前海管理局将主导前海的每一块土地分配，以避免使前海沦为一个房地产的争夺战场。不过，面对“三大地主”和其他闻风而来的企业，要做到这一点并不容易。
防范炒作地产
此次深圳公布的《要点》中提出的五大任务都旨在防范前海沦为房地产炒作的市场。其中，在差别化的土地供应模式中，提到弹性年期、集约用地奖励、需求管制等举措。
对于弹性年期，前海管理局新闻发言人王锦侠向记者解释，弹性年期即出让年限可分期，不一定全部定格在40年、50年或70年，即使10年或20年也可以，到期后可再续期。传统土地出让是将几十年产权一次性出让，将未来的土地成本分摊到当年，企业短期需要缴纳的地价太高，压力太大。而改为弹性期限后，门槛有所降低，等十年二十年，企业发展壮大后，即使未来续期的土地成本增加也将不成问题。
深圳开发研究院院长郭万达对记者说，此举可以疏导企业用心发展实业，而不是在意土地升值收益，一旦土地到期，企业经营不好，政府可以直接淘汰，有利于前海的产业升级。
此种做法实际上可被看做是政府主动脱离土地财政。“减少出让年限，也让土地出让金减少，对现在领导的财政业绩并没有好处，但政府考虑的是长远发展，不局限于眼前利益。”王锦侠坦言。
为了防止炒作，前海合作区内土地将建立严格的“需求管控”机制，即根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让，若转让需将一定比例的增值收益上缴前海管理局。
《要点》还规定，通过招拍挂方式出让的土地，原则上不得转让，确需转让的，前海管理局可以优先回购，并及时清退经营状况较差的企业或项目，其物业也由前海管理局参照市场价优先回购。
地价方面，前海将土地使用权出让收入的15%-20%划入前海深港合作区产业发展基金。王锦侠告诉记者，此条意在促进企业用心发展事业，政府预先将这部分土地收入纳入基金里，若企业兑现了在拿地时作出的产业发展承诺，前海管理局会将这部分钱返还给企业。
政府主导利益分配
目前《要点》的具体实施细则还在紧张研究中，但可以明确的方向是，前海的土地规划利用，主动权都将牢牢地把握在政府手里。
此次《要点》中提道，前海管理局可以将部分土地使用权作价出资给其全资子公司，采用独资、合资、特定项目租赁等多种形式进行开发。但此种开发模式将占前海土地开发的多大比重，王锦侠表示目前不确定，暂时还只是一种设计。
如何将土地资源变成资产和资本运作平台，不走土地财政的老路，是目前前海管理局正在研究的系统工程之一，王锦侠暂时还描述不出具体的操作模式。郭万达分析认为，前海管理局欲将土地作为类似地方投融资平台，以土地作价，参股企业共同合作开发。
前海管理局内部人士曾告诉记者，政府希望将部分土地回购或者置换，但企业吃进去了就很难吐出来，毕竟大家对前海土地未来的价值都心知肚明。
目前三大地主正与深圳市规划国土委和前海管理局协商土地用途和规划，原则是将土地属性从工业用地改为商业用地，并适当增加建筑面积。
在今年3月份举办的上市公司交流会上，中集集团证券部负责人明确告诉记者，具体还没有和政府谈，前海的土地由政府统一规划，但中集不会放弃和妥协。“中集本身又做房地产，有能力来搞好这块地，但是一个公司的能力有限，可能会和其他公司共同来开发。”他说。
而深圳国际主席高雷日前也表示，深圳国际独立开发运营前海土地的条件并不成熟，将寻求合作伙伴，希冀能将土地价值发挥到极致。
郭万达认为，前海与三大地主的协商有三种选择，一是由政府回购；二是由企业来建，但规划建设必须符合政府要求，且规定企业不能转让，通过设定条件来限制企业，主动权还在政府手里；三是可以与企业合作开发，实现共赢。
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