农村金改打响第一枪
摘要：广东省试点宅基地抵押贷款终于取得实质性进展。据《华夏时报》记者获得的最新消息显示，截至5月11日，广东云浮市郁南县已有132户从中获益，累计发放贷款297.6万元。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
广东省试点宅基地抵押贷款终于取得实质性进展。据《华夏时报》记者获得的最新消息显示，截至5月11日，广东云浮市郁南县已有132户从中获益，累计发放贷款297.6万元。
据本报记者了解，郁南的试点主要面向消费贷款领域，农户将自家的宅基地使用权、土地承包经营权、林权等作为担保物，就可以贷款建房。目前各个镇贷款额度有8万、15万不等，贷款利率通常在基准利率上上浮10%，但相比当地的商业贷款优惠不少。
据官方透露，广东省梅州、清远、中山也正在紧锣密鼓地开展宅基地抵押贷款工作，而且下一步还将扩大试点范围。
宅基地试水抵押贷款
云浮市郁南县各镇是目前广东省宅基地抵押贷款试点全面铺开的区域，据广东省政府金融办主任周高雄介绍，郁南“信用+抵押物+规划”的模式，主要支持有辖区户口、有信用、有一定资金、有规划、有抵押物的“五有”农户新建、改建和扩建自住房屋。
郁南县东坝镇农村信用合作社一位信贷部业务经理接受本报记者采访时表示，郁南县宅基地抵押贷款目前只支持本地人的贷款需求，非农村户口的不可以贷款，而宅基地贷款的最高额度只能贷8万元，贷款期限通常为两年，最长三年，年利率一般在基准利率上上浮10%，这相比当地的商业贷款利率动辄上浮60%-70%而言，已经优惠很多了。由于这类属于抵押消费贷款，如果只是担保，那么贷款额度最高只有2万元。
“目前想贷款的人很多，一般银行会优先考虑住房条件比较差、迫切需要改善住房条件的当地农民，但同时也会考虑农民的还款能力。”上述业务经理告诉记者说，宅基地抵押贷款从2012年开始试点，一年一个镇大约贷出10笔左右，总量只有几十万元。
据东坝镇的这位业务经理介绍，农村集体土地也可以抵押贷款，但办理流程时间会稍长，农民以此来抵押的并不多，一般银行也不受理单纯性的土地抵押。而山地抵押主要看种什么植物，如果是林木就可以，因为砍伐需要办证，砍伐后也有收益，而种植蔬菜和水果之类的因为随时就能有收成，银行认为无法控制所以一般不予贷款。山地抵押先由国土部门评估价值，政府出推荐材料，银行再根据申请的用途决定是否批准。目前银行只支持农户贷款用来改善住房、装修，一般土地贷款抵押物价值不超过评估值的50%，不过农地抵押目前尚未有先例。
本报记者还了解到，目前郁南县各个镇的贷款执行标准稍有不同。宋桂镇农村信用合作社信贷部一位不具名人士告诉记者，贷款多少主要看抵押物价值，房子能否变现，在偏远地段没有变现能力的很难贷到款。一般宅基地评估后价值都不高，例如评估为10万元，最高能贷到6万元，年利率也各有不同，若在银行有存款的利率就会更优惠一些，平均为8%-9%左右。贷款用途可以用作在镇上办厂、做生意、建房子。但外来人员向当地农户租来的土地，目前尚无法获得抵押贷款。
在严格意义上讲，宅基地抵押是宅基地的使用权抵押，因为根据现行法律，宅基地归村集体所有。郁南县推动宅基地抵押贷款的做法是：召开贷款申请人所在村民小组会议，三分之二以上村民代表签名确认权属并同意申请人以抵押物作抵押，镇政府安排工作人员参会签名确认会议真实性并加盖镇政府公章，张榜公示会议结果。
中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临告诉本报记者，广东最先选择在郁南试点宅基地抵押贷款，主要得益于信用村建设基础上的全县（社会）信用体系建设。在各村成立农户信用等级评议组（率先试点的勿坦村由18人组成），通过对农户的收入、资产状况等决定农户信用等级，郁南县各村评议的结果是，85%以上农户都能够评上“信用户”，没有评上的，可以采取3户以上联保申请授信。
试点逐步扩大
“小康不小康，关键看住房。城里人买房都可以贷款，而农村人只能通过向亲戚朋友借钱，这不公平。”徐祥临曾在2011年亲自前往郁南县调研金融改革试点，他认为郁南县的宅基地抵押试点极具标志性意义，农民通过银行贷款改善住房条件，是农村金融改革的一大突破。
不少专家对农村金融改革一直持有顾虑，农民的信用以及还款能力如何，仍是银行步子不敢迈太大的一个最大顾虑。
但徐祥临调研后发现，事实上，农民信用比城里还高。“平时农户之间相互借钱连借条都不需要，但没有人不还钱，契约精神践行得很好。”
在日前广东省人大常委会举行的全国人大农委农村金融改革发展情况的座谈会上，广东省副省长陈云贤透露，广东已明确部署在梅州、云浮、清远等地开展“农村宅基地使用权、土地承包经营权抵押贷款”等一系列创新试验。
本报记者从梅州市梅县农村的银行了解到，宅基地抵押用途各异，不仅仅用来建房。据梅县农村信用社信贷员介绍，抵押物一般是农民的房屋，抵押的房屋需要在房管局登记过，证件齐全才行。今年开始试点后，有部分人开始登记，但目前大部分农民宅基地没有办理证件，只有土地使用证，没有房产证，银行根据评估值贷款，宅基地最多能贷评估值的一半，而该县集体土地目前尚不能做抵押贷款。
梅县客家村镇银行信贷员告诉记者，当地农民贷款不需要抵押物，但需三户农民组成联保小组，相互担保，用途可以建房，也可以种植养殖，但主要是涉农消费类。如果是建房子最多只能贷款15万元，贷款期限只有一年，而利率相对优惠，基准利率上浮不到十个点。
但可以联保贷款的银行目前仍屈指可数。中国农业银行梅州市府前支行杨经理介绍，当地有房产证的农户尚不多，贷款需要房产证做抵押，而担保贷款额度最高也只有3万。
清远的宅基地试点目前尚未落实，清远市英德农村信用社信贷员告诉本报记者，还没有收到试点通知，农民拿房屋做抵押，必须有土地使用证和房产证，同时有保证人，且需要具备一定资质才能贷款。
下一步，广东省将继续鼓励各地开展农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权以及宅基地地上房屋所有权的确权、登记、发证工作，推进农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。
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